دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به معنای این است که فردی که ملک را خریداری کرده است، از فروشنده الزام به تنظیم سند رسمی ملک خود را خواستار شده است. برای تنظیم سند رسمی، باید مدارک مورد نیاز را جمع آوری کرده و به دادگاه مربوطه مراجعه کرد.(الزام به تنظیم سند رسمی)
مدارک مورد نیاز:
- تصویر مصدق قرارداد یا مبایعه نامه فی مابین خریدار و فروشنده، تصویر مصدق گواهی عدم حضور خوانده دفتر اسناد رسمی،
- تصویر مصدق فیش ها و چک های پرداخت ثمن، قرارداد
- سایر مدارک و دلایل جهت تقویت دعوا .
بایسته های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شامل:
- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال.
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
- اگر اظهارنامه‌های برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.(الزام به تنظیم سند رسمی)
هنگام طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چه مواردی حائز اهمیت است ؟
۱- ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد والا تنظیم سند میسر نمی باشد.
۲- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.
۳- دعوی الزام به تنظیم سند مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.
۴- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
برای تهیه سند رسمی، ابتدا باید قرارداد مربوط به آن تهیه شود. سپس با توجه به نوع سند رسمی، مانند سند مالکیت، سند وکالت، و غیره، باید به دفترخانه‌ای که مربوط به آن نوع سند است مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، درخواست تهیه سند رسمی را ثبت کنید.
نکته:
برای تهیه قرارداد، ابتدا باید موضوع قرارداد را مشخص کنید. سپس با توجه به نوع قرارداد، مانند قرارداد کاری، قرارداد اجاره، قرارداد خرید و فروش و غیره، باید به دفترخانه‌ای که مربوط به آن نوع قرارداد است مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، درخواست تهیه قرارداد را ثبت کنید.
برای نحوه نوشتن متن قرارداد، باید ابتدا شروع به نوشتن با عنوان “قرارداد” کنید. سپس باید اطلاعات طرفین، شامل نام و شماره شناسنامه یا کد ملی و آدرس را درج کنید. در ادامه باید شرایط و مفاد قرارداد را به صورت دقیق و رسمی درج کنید.
برای اطلاع رسانی به مالک خود، می‌توانید از طریق وکیل خود، اظهارنامه جهت الزام به تنظیم سند رسمی به خوانده ارسال کنید.
الزام به تنظیم سند رسمی شرایط و موانع آن
بنا به مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، فروشنده ملزم به تهیه سند رسمی است و عدم ذکر آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد شد۱۲٫ برای تهیه سند رسمی مبیع، باید به دفترخانه‌ای که ملک در حوزه آن قرار دارد، مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، سند رسمی را تهیه کنید.
در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.(الزام به تنظیم سند رسمی)
مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، مشخصات و شرایط لازم برای تهیه سند رسمی را تعیین می‌کند. برای اطلاعات بیشتر، به ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنید.
ماده ۲۲۰ قانون اجرای احکام مدنی، شرایط و مشخصات لازم برای تعیین مبلغ خسارت را تعیین می‌کند. برای اطلاعات بیشتر، به ماده ۲۲۰ قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنید.
ارزش منطقه ای ملک
ارزش منطقه‌ای ملک، به معنای قیمت متوسط ملک‌های مشابه در منطقه است. برای تعیین ارزش منطقه‌ای ملک باید به وکیل متخصص یا دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرد
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معادل ۳٫۵ درصد ارزش منطقه ای ملک میباشد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که طرفین به توافق نرسیده باشند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند.طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
مواد قانونی
ماده ۴ ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:
کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
نظریه مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری
شماره ۵۰ هفته دادگستری صفحه ۳۳
قولنامه ای مبنی بر معامله ملک ثبت شده ای تنظیم گردیده و طرفین با تعیین وجه التزام تعهد نموده اند که در دفترخانه ای معین حاضر شده سند رسمی تنظیم نمایند.چنانچه یکی از طرفین قرارداد از انجام تعهد خودداری نماید طرف دیگر میتواند از دادگاه الزام او را به تنظیم سندرسمی بخواهد؟(الزام به تنظیم سند رسمی)
با توجه بمواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک که در ذیل درج میگردد:
ماده ۴۶ ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل :
۱ – کلیه عقود ومعاملات راجع بعین یا منافع املاکی که قبلا” در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲ – معاملات راجع به حقوقی که قبلا” در دفتر ثبت املاک ثبت شده است.
ماده ۴۷ در نقاطی که اداره ثبت اسناد واملاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ – کلیه عقود و معاملات راجعه بعین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲ – صلخ نامه وهبه نامه و شرکت نامه.
اداره حقوقی وزارت دادگستری پاسخ استعلام را چنین داده است : اولا” مقصود از کلیه عقودد و معاملات مذکور در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک عقودی است که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد وقراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک که باری متعهدله نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی کند بلکه موجد حق ذمی برای او در قبال متعهداست از شمول مواد فوق و ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک خارج است.
ثانیا” با عدم انجام تعهد حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک در موعد مقرر متعهدله فلقط حق دارد وجه التزام راکه خسارت مقطوع و قراردادی عدم انجام تعهد است از متعهد مطالبه کندو در این حال الزام متعهد به انتقال ملک موردی نخواهد داشت. (الزام به تنظیم سند رسمی)
مرجع :مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری درزمینه
مسائل مدنی ضمیمه مجله حقوقی وزارت دادگستری
قانونگذار ماده ۲۲ را مصداق اجباری بودن ثبت املاک و ماده ۴۷ را مصداق اجباری بودن ثبت اسناد قرار داد.
ماده ۲۲-همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک بثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک بثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا باو رسیده باشد مالک خواهد شناخت).
نمونه دادخواست
خواهان………
خوانده………
وکیل…………
مطلع/ گواه…………..
خواسته:
- الزام به تنظیم سند رسمی ملک)الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع نسبت به سهم مشاع خواهان ….،متر زمین زراعی پالک ثبتی …… بخش …. واقع در……….مقوم به………ریال ارزش منطقه ای ملک ………… ریال
- مطالبه خسارت دادرسی
دلایل و منضمات:
- درخواست جلب نظر کارشناس
- تصویر وکالت نامه
- مبایعه نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه های عمومی حقوقی شهرستان ….
با سلام
احتراما اینجانب به موجب مبایعه نامه پیوست مورخ ….. شش دانگ …. واحد شمالی آپارتمان واقع …………. را از خواندگان محترم پیش خرید ومشارالیها موظف به ایفای تعهد در قبال مبیع وانتقال رسمی مبیع طبق ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان در حق اینجانب گردیدند متاسفانه به رغم تعهد قراردادی وقانونی وبا وصف مراجعات مکرر مشارالیها از انتقال رسمی مبیع خودداری می نمایند لذا با تقدیم دادخواست تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد استدعاست.
با تشکر
این مطالب را از دست ندهید ***
نکاتی که باید درباره خرید و فروش املاک وکالتی بدانید
نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
اجرت المثل اموال + نمونه دادخواست و نمونه رای
برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
