دعوی دستور فروش ملک مشاع و نامه عدم افراز
دستور فروش ملک مشاع یکی از پیچیده‌ترین مباحث و دعاوی قانونی است. زمانی که یک ملک مانند مغازه، آپارتمان و زمین دارای مالکیت مشترک باشد، به آن ملک مشاع گفته میشود. در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه قضایی درخواست دستور فروش ملک مشاع کنند.
در این صورت دادگاه طرفین را مجبور به فروش ملک مشاع خود کرده و در نهایت هر یک از طرفین می‌توانند سهم خود را از دادگاه طلب کنند. مبلغ فروش ملک مشاع به حساب دادگستری واریز میشود و سپس دادگاه مطابق با میزان سهم طرفین، مبلغ دریافت فروش ملک را به آنها پرداخت می‌کند.
درخواست دستور فروش ملک مشاع پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد و توسط یک وکیل ملکی انجام میشود و باید زمانی انجام شود که ملک تحت هیچ شرایطی قابل افراز نباشد. به همین خاطر استفاده از خدمات مشاوره‌ای یک وکیل ملکی معتبر می‌تواند به طرفین در احقاق حقوق خود بسیار کمک کند.
تمام قوانین دستور فروش املاک مشاع در ذیل ماده چهار قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ قرار می‌گیرند. همچنین باید اشاره کرد که برخی از مفاد قانونی این حکم نیز در ذیل ماده نه آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ قرار دارند.
افراز ملک مشاع
افراز یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنها. افراز می‌تواند به‌صورت برابر و تراضی بین طرفین، یا اجباراً و از طریق حکم دادگاه صالح صورت گیرد.
دعوای افراز به دعوایی گفته میشود که در آن سهم هر یک از مالکان در ملک مشترکی جدا شود. در بسیاری از موارد، دعوای افراز به دلیل عدم توافق بین شرکاء درباره فروش، تقسیم، یا استفاده از ملک مشترک به وجود می‌آید. به عنوان مثال، در صورتی که یک شریک نمی‌خواهد برای تعمیرات یا بهبودات لازم پول خود را صرف کند، دعوای افراز ممکن است رخ دهد. همچنین، در صورت تصمیم به فروش ملک، شرکاء نمی‌توانند به توافق برسند که چگونه پول حاصل از فروش تقسیم شود.
افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست.
شرایط دعوی دستور فروش
دستور فروش ملک مشاع یک تصمیم قضایی است که به طور قطعی صادر می شود و قابل تجدیدنظرخواهی نمی باشد. شرایط دعوی دستور فروش ملک مشاع عبارتند از:
مالکیت مشاع: ملک مورد نظر باید مشاع باشد، یعنی ملکی که دارای چندین مالک است.
غیر قابل افراز بودن ملک: ملک باید تحت هیچ شرایطی قابل افراز نباشد.
مدارک لازم: پیوست دادخواست باید شامل سند رسمی مالکیت نسبت به سهم مشاع و تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد.
دادگاه صالح: دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه حقوقی محل ملک است.
در صورتی که شرایط فوق برقرار باشد، هر یک از شرکای ملک مشاع می‌توانند از دادگاه قضایی درخواست دستور فروش ملک مشاع کنند. این دعوی، غیر مالی است و هزینه دادرسی معادل دعاوی غیر مالی پرداخت می شود. خواسته، درخواست صدور دستور فروش به علاوه هزینه دادرسی و سایر هزینه ها می باشد.
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی مربوط به این دعوی، توصیه میشود که از خدمات مشاوره‌ای یک وکیل حقوقی ملک معتبر استفاده کنید.
زمان اقامه دعوای دستور فروش در دادگاه
دعوای دستور فروش ملک مشاع می‌تواند زمانی اقامه شود که ملک تحت هیچ شرایطی قابل افراز نباشد. برای این منظور، شریک متقاضی فروش ابتدا باید به اداره ثبت محل مراجعه نموده و پس از تشخیص قابل افراز نبودن ملک و صدور حکم عدم افراز، می‌تواند برای فروش درخواست بدهد.
به طور کلی، از زمان ارائه درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه تا اجرای آن، فرآیندی است که می‌تواند بین ۲ تا ۵ ماه زمان ببرد. این مدت زمان ممکن است بسته به شعبه رسیدگی کننده دادگاه متفاوت باشد.
چه مدت زمان برای صدور نامه عدم افراز اداره ثبت نیاز است؟
بعد از مراجعه به اداره ثبت و با وجود کامل بودن مدارک مورد نیاز برای فرم افراز مدت زمانی بین ۲ تا ۶ ماه با توجه به حجم کار اداره ثبت منطقه ملک مورد نظر زمان میبرد تا نامه عدم افراز صادر شود.
تفاوت دستور فروش با تقسیم چیست؟
دستور فروش و تقسیم ملک مشاع دو عملیات متفاوت در حقوق ملکی هستند:
تقسیم ملک مشاع: تقسیم به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است. در صورتی که یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می‌تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید.
دستور فروش ملک مشاع: دستور فروش یک تصمیم قضایی است که به طور قطعی صادر می شود و قابل تجدیدنظرخواهی نمی باشد. در صورتی که ملک تحت هیچ شرایطی قابل افراز نباشد، هر یک از شرکای ملک مشاع می‌توانند از دادگاه قضایی درخواست دستور فروش ملک مشاع کنند. درخواست دستور فروش عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.
به طور کلی، تقسیم ملک مشاع به تقسیم حقوق مالکیت شرکا بر ملک مشاع بدون فروش آن اشاره دارد، در حالی که دستور فروش ملک مشاع به فروش کل ملک و تقسیم عایدات فروش بین شرکا اشاره دارد.
مراحل قضایی دعوی دستور فروش ملک مشاع عبارتند از:
اخذ گواهی عدم افراز: در ابتدا باید گواهی عدم امکان افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ شود.
ثبت دادخواست: پس از اخذ گواهی، دادخواست مربوط به دستور فروش ملک مشاع در دادگاه ثبت میشود.
صدور استعلام از اداره ثبت: دادگاه در ابتدا اقدام به صدور استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک می‌نماید.
صدور دستور فروش: با احراز مالکیت خواهان و عدم امکان افراز، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند.
ارزیابی ملک: در مرحله اجرای حکم، کارشناس رسمی دادگستری ملک را قیمت‌گذاری می‌کند.
ابلاغ نظریه کارشناسی به مالکین مشاع: نظریه کارشناسی به مالکین مشاع ابلاغ میشود و در صورت عدم اعتراض ظرف مهلت قانونی ۳ روز از تاریخ ابلاغ، موجبات برقراری جلسه مزایده محقق میشود.
برگزاری مزایده: در نهایت، مطابق قانون تشریفات مربوطه، مزایده برای فروش ملک برگزار میشود.
این مراحل ممکن است بسته به شرایط خاص هر مورد، از جمله نوع ملک، تعداد شرکا، و سایر عوامل مرتبط تغییر کند. به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی مربوط به این دعوی، توصیه میشود که از خدمات وکیل متخصص ملکی معتبر استفاده کنید.
هزینه‌های دادگاه در دعوی دستور فروش ملک مشاع
- هزینه‌های ثبتی: برای اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک.
- هزینه‌های دادخواست: برای ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه.
- هزینه‌های کارشناسی: برای قیمت‌گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری.
- هزینه‌های اجرایی: برای اجرای حکم دادگاه و برگزاری مزایده.
هزینه‌های فوق باید توسط خواهان درخواست فروش ملک مشاع پرداخت شوند. بعد از فروش ملک، مبلغ حاصل از فروش ملک مشاع به حساب دادگستری واریز میشود و سپس دادگاه مطابق با میزان سهم طرفین، مبلغ دریافت فروش ملک را به آنها پرداخت می‌کند. هزینه‌های اجرایی و قانونی از این مبلغ کسر می‌شوند.
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی مربوط به این دعوی، توصیه میشود که از خدمات مشاوره‌ای یک وکیل متخصص ملکی معتبر استفاده کنید.
آیا دعوی دستور فروش قابل اعتراض است؟
بله، دعوی دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است. اما باید توجه داشت که این اعتراض فقط در شرایط خاصی ممکن است. به عنوان مثال، اگر شرایط افراز ملک مورد نظر وجود داشته باشد، طرف دعوی می‌تواند با اثبات امکان افراز ملک، به حکم صادر شده اعتراض کند.
در عمل، این به این معنی است که اگر شما بتوانید نشان دهید که ملک مشاع قابل افراز است، می‌توانید به دستور فروش اعتراض کنید. این امر می‌تواند باعث شود که دادگاه دستور فروش را لغو کند و به جای آن، دستور افراز ملک را صادر کند.
اگر ملک قابل افراز باشد دعوی دستور فروش چگونه میشود؟
اگر ملک مشاع قابل افراز باشد، دعوی دستور فروش ملک مشاع معمولاً نمی‌تواند اقامه شود. زیرا قانون بر این اصل استوار است که هرگاه ملک مشاع قابل افراز باشد، باید افراز شود.
در این حالت، شرکا باید ابتدا اقدام به افراز ملک کنند. اگر یکی از شرکا با افراز موافقت نکند، شریک دیگر می‌تواند از دادگاه درخواست افراز کند. در صورتی که دادگاه تصمیم بگیرد ملک قابل افراز است، حکم افراز صادر میشود.
به همین دلیل، اگر ملک قابل افراز باشد، دعوی دستور فروش معمولاً نمی‌تواند اقامه شود. اما در برخی موارد خاص، ممکن است دادگاه تصمیم بگیرد که فروش ملک بهتر از افراز آن است. این موارد خاص معمولاً نیاز به وکیل خوب ملکی دارند.
دادخواست دستور فروش
روش تنظیم دادخواست دستور فروش املاک مشاع نیز قوانین خاص خود را دارد. برای مثال در خواسته این دادخواست باید پلاک ثبتی، میزان سهم شرکا از ملک مشاع، نوع ملک ( زمین، آپارتمان و یا مغازه و…) بیان شود. همچنین تمام مشخصات دیگر ملک مشاع از جمله بخش، شهرستان، شهر یا روستا باید در این دادخواست ذکر شوند. همچنین در شرح خواسته دادخواست باید قید شود که ملک مشاع مد نظر غیر قابل افراز می‌باشد.
نمونه دادخواست
خواهان: خام یا آقای…. با کد ملی….. و محل اقامت……
خوانده: خانم یا آقای…. با کد ملی….. و محل اقامت……
نماینده قانونی یا وکیل شرکا: خانم یا آقای….. با کد ملی…… و محل اقامت……
شرح خواسته: تقاضای صدور حکم مبنی بر دستور فروش ملک مشاع واقع در شهر… بخش … فرعی… از اصلی ….. پلاک ثبتی …. غیر قابل افراز به انضمامم کلیه خسارات دادرسی و قانونی . (حق الوکاله، هزینه دادرسی، مالیات، هزینه های مزایده و…)
شرح دادخواست:
بنام خدا
ریاست محترم دادگاه عمومی وحقوقی شهرستان
با سلام و تقدیم احترام،
اینجانب به وکالت از موکلین ،موجب سند مالکیت ، مالک مشاعی … از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی اصلی از … فرعی بخش …..شهرستان …… واقع شده در نشانی خیابان … میباشند که در حال حاضر با خواندگان محترم در خصوص نحوه تصرف و استفاده از ملک مشاع اختلاف داشته وایشان حاضر به هیچ گونه توافقی در این خصوص نیستند به همین دلیل درخواست افراز ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک …. نموده اند که مرجع موصوف رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ نمود که با توجه به عدم اعتراض رای صادره قطعی گردیده است.
ادامه
نظر به اینکه ادامه وضعیت فعلی منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا می گردد و از سویی امکان تصرفات همزمان شرکا وجود ندارد و موکلین و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را ندارند، لذا از محضر دادگاه محترم رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، با حفظ حقوق بازداشت کننده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری رامورد استدعاست.
دلایل و مستندات قانونی: تصاویر سند مالکیت و گواهی عدم افراز.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
در این مقاله سعی کردیم تا شما را تا حدودی با دستور فروش ملک مشاع و عدم افراز آن آشنا کنیم. و همچنین مراحل رو قدم به قدم بررسی کنیم. در صورتی که شما عزیزان در این حوزه نیاز به مشاوره و راهنمایی های بیشتری دارید می توانید با ما در ارتباط باشید.
این مطالب را از دست ندهید ***
- برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
