اجاره به شرط تملیک، قراردادی است که می‌تواند مستاجر را به مالک مبدل سازد. در دنیای امروز قیمت‌ها همواره رو به افزایش است. از این رو درآمد متوسط اغلب مردم دیگر کفاف خرید خانه یا ملک به صورت نقدی را نخواهد داد. به همین جهت قانون‌گذاران راهی برای رسیدن اقشار مختلف جامعه به مالکیت و صاحب‌خانه شدن بنیان‌گذاشته‌اند. اما به دلیل تازه بودن این قانون تصویب‌شده، اکثریت آشنایی و شناخت کافی نسبت به آن را ندارند. ما در این مقاله ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک را برای شما روشن می‌کنیم. همچنین به بررسی انواع این نوع از قولنامه و جایگاه آن در قانون خواهیم پرداخت. اما ابتدا باید بدانیم اجاره چیست و چه قوانینی دارد. با وکیل ملک همراه باشید.
قرارداد اجاره
این قرارداد بین دو شخص حقیقی بسته می‌شود. البته یکی از طرفین می‌تواند شخص حقوقی نیز باشد. اما ممکن است برایتان سوال ایجاد شود که معنای این اصطلاح چیست؟ به زبان ساده اجاره به معنی در اختیار داشتن مال دیگری در طی زمان مشخص شده در قرارداد به ازای مبلغی معین است. بر اساس این معامله، مستاجر یا همان شخص اجاره‌کننده، طی مدت مشخص شده در قولنامه، مالک آن مال محسوب خواهد شد. از این رو صاحب اصلی آن ملک، تا پایان زمان نوشته شده، حقی در آن ملک نخواهد داشت. در نگاه قانون او در این مدت نمی‌تواند با ادعای مالکیت، درخواست بازدید یا ورود به ملک را داشته باشد. همچنین درخواست بازپس گرفتن مال اجاره داده شده نیز قانونا امکان‌پذیر نمی‌باشد. مگر اینکه یکی از تبصره‌های حقوقی در این زمینه شامل حال اجاره‌دهنده‌ی ملک شود. بنابراین معلوم است که اجاره یک قرارداد موقتی، زمان‌دار و تملیکی است.
اجاره به شرط تملیک
امروزه با توجه به افزایش قیمت مسکن و زمین، برای اغلب مردم امکان خرید خانه با پرداخت کامل بهای آن هنگام معامله، تبدیل به امری غیرممکن شده است. از این رو تبصره‌ای نسبتا جدید به قوانین حقوقی املاک افزوده شده است. این قانون اجاره به شرط تملیک نامیده می‌شود. از آنجا که این نوع از اجاره به تازگی شکل گرفته است، ممکن است اکثر افراد از اتفاقی که بر اساس آن رخ می‌دهد بی اطلاع باشند. باید بگوییم در این معامله، شخص می‌تواند به مرور هزینه‌ی خرید ملکی که آن را اجاره کرده است را پرداخت کند. سپس زمانی که آخرین قسمت مبلغ مورد نظر را پرداخت کرد، مالیکت ملک اجاره شده، به او منتقل می‌شود. عهدنامه‌ی به شرط تملیک، زیرمجموعه و از انواع اجاره محسوب می‌شود. اما این اتفاق به چه صورت امکان‌پذیر است؟ در ادامه این قرارداد مشروط و تفاوت آن با قولنامه‌های معمول را بررسی می‌کنیم.
قرارداد با شرط مالکیت
در قولنامه‌ای که میان مستاجر و شخص اجاره‌دهنده نوشته می‌شود، براساس توافق میان دو طرف امکان انعطاف و تغییرات زیادی وجود دارد. برای مثال قیمت و مدت زمان اجاره کاملا به طرفین معامله بستگی دارد. به علاوه در این قرارداد‌ها می‌توان تعهدات فرعی‌ای نیز اضافه کرد. شرط تملیک نیز از دسته‌ی این تعهدات فرعی است. بر این اساس صاحب ملک متعهد می‌شود که اگر مستاجر به تمام مفاد قولنامه عمل کند، در پایان مدت تعیین شده، مالکیت آن خانه را به نام طرف مقابل انتقال دهد. اما تعهدات مستاجر در این نوع قرارداد چیست؟ این موضوع را ضمن تفاوت قولنامه‌های شرط تملیک و معمولی بیان خواهیم کرد.
تفاوت اساسی قرارداد به شرط تملیک با اجاره
در قولنامه‌های معمول اجاره، مستاجر متعهد می‌شود که تا پایان مدت ذکر شده، هر ماه اجاره‌بهای خانه را به مالک پرداخت کند. همچنین باید به محض پایان یافتن مهلت قرارداد، ملک را تخلیه کند و مانند روز اول به صاحب اصلی تحویل دهد. اما زمانی که شرط تملیک به قولنامه اضافه می‌شود، مستاجر ماهانه اجاره‌بها پرداخت نمی‌کند. بلکه هزینه‌ی خرید خانه‌ای که اجاره کرده است را برای او تقسیم‌بندی می‌کنند. این مبالغ هر ماه به صورت اجاره از او دریافت می شوند. اما در واقع اقساط خانه محسوب خواهند شد. در این صورت در پایان مهلت قرارداد مستاجر تمام مبلغ را پرداخت کرده و مالک آن خانه گردیده است. پس دیگر تعهدی برای تخلیه ملک ندارد. در عوض صاحب مال باید مالکیت را در مراکز قانونی، به او منتقل کند.
طرفین قرارداد در قرارداد اجاره
به طور معمول قرارداد اجاره به شرط تملیک میان اشخاص حقوقی و حقیقی بسته می‌شود. البته از نظر حقوقی و قوانین کشوری، امکان این نوع از معامله بین اشخاص حقیقی وجود دارد و هیچ مانعی در کار نیست. اما آنچه اغلب اتفاق می‌افتد این‌گونه نیست. بلکه معمولا یکی از طرفین شخصی حقوقی است که این شرایط خاص را برای اشخاص حقیقی و افراد عادی فراهم کرده است. این اشخاص حقوقی می‌توانند شرکت‌های خصوصی یا دولتی باشند. برای مثال بعضی از بانک‌ها همچین شرایطی را برای مشتریان خود تدارک دیده‌اند. به‌علاوه با وجود اینکه این نوع از اجاره خرید مال به شکل اجاره ابتدا برای املاک اتفاق افتاد. اما امروزه در موارد دیگر نیز کاربرد دارد. برای مثال شرکت‌های تولید‌کننده اتومبیل شرایط خرید قسطی ماشین‌هایشان را برای اقشار مختلف جامعه به این شکل فراهم می‌کنند.
انواع اجاره به شرط تملیک
این نوع از واگذاری مالکیت، با وجود اینکه خود زیرمجموعه‌ای از قرارداد اجاره محسوب می‌شود، شامل دو دسته‌ی جداگانه است. زیرا امکان تنظیم آن به دو شکل وجود دارد.
-
مالکیت به شرط فعل
این نوع از قرارداد شرایط سختی را برای مستاجران رقم می‌زند. در این معامله مالک مبلغ پرداختی ماهانه را به عنوان اجاره‌بها در نظر گرفته و دیگر حرفی از تقسم‌بندی مبلغ خرید خانه به میان نمی‌آید. به علاوه شرط و شروط خاصی نیز به قولنامه اضافه می‌کند. در این شرایط مستاجر علاوه‌بر پرداخت اجاره‌بها به صورت ماهانه و انجام شروط تعیین‌شده، باید به دنبال کسب رضایت مالک اصلی نیز باشد. زیرا در پایان مهلت قرارداد رضایت صاحب ملک تنها شرط اصلی انتقال مالکیت است. در صورت عدم رضایت مالک، هیچ قانونی برای اجبار او به منتقل کردن مالش به نام مستاجر وجود ندارد.
-
مالکیت به شرط نتیجه
این شکل از قرارداد، بین اشخاص حقیقی و مستاجران، طرفدار بیشتری دارد. زیرا در آن شرط اصلی انتقال مالکیت، انجام تعهدات ذکر شده در قولنامه است. به این شکل دیگر رضایت صاحب اصلی ملک شرط اصلی و اساسی معامله نخواهد بود. بلکه تنها مفاد قرارداد و تعهدات فرعی ذکر شده اهمیت دارند. از این رو مستاجر با رعایت تعهدات و پرداخت ماهانه اجاره‌بها، به طور تضمین‌شده، در انتهای مدت تعیین‌شده‌ی معامله، مالک قانونی و بر حق ملک خواهد شد. در واقع با پرداخت آخرین قسمت از مبلغ کلی خانه، مستاجر از نگاه قانون صاحب آن خواهد شد. به همین خاطر تمام اقدامات بعد از آن، مانند تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت در مراکز قانونی، جنبه‌ی مهر تایید و اثبات بیشتر خواهند داشت. در این شرایط در صورت امتناع مالک قبلی از انتقال قانونی و کتبی مالکیت، مستاجر می‌تواند از مراجع قانونی دعوی خود را مطرح کند.
شکل‌گیری رسمی
قرارداد اجاره به شرط تملیک، موضوعی بسیار جدید و تازه مصوب‌شده است. به طوری که تا پیش از انقلاب اسلامی، هیچ نمونه‌ای از آن موجود نیست. همچنین درحقوق و فقه اسلامی نیز سخنی از این نوع عهدنامه به میان نیامده است. نخستین بار در ایران ضمن آیین‌نامه اجرایی اجاره، این موضوع مطرح شده است. از آن پس در بانک‌ها نیز مورد استفاده قرار کرفته است. به طوری که ماده‌های ۵۸ تا ۶۵ فصل سوم آیین‌نامه عملیات بانکی بدون ربا، به بررسی آن پرداخته است. همچنین بند ۵۷ آیین نامه تسهیلات بانکی نیز به این موضوع اختصاص دارد. در کشور ما چون این نوع از قرارداد زیرمجموعه‌ی قولنامه اجاره به حساب می‌آید باید از تمام قوانین آن پیروی کند. تنها قانونی که با شرط تملیک در قولنامه باطل می‌شود، تعهد تخلیه ملک پس از پایان قرارداد است.
سخن آخر و جمعبندی
ما در این مقاله شما را با ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک به صورت کلی آشنا کردیم. همچنین از تفاوت آن با قولنامه‌ی معمولی نیز سخن گفتیم. بدون شک با بررسی جز به جز شرایط این نوع از معامله متوجه شده‌اید که تنها با تفاوت یک کلمه در نوشتن قولنامه، موضع شما قابل تغییر خواهد بود. زیرا همانطور که اشاره کردیم ماهیت قرارداد اجاره بسیار قابل انعطاف و توافقی است. از این رو برای اجتناب از هر گونه پشیمانی و اقدام آگاهانه و مطمئن، میتوانید از مشورت مهدی علیجانی، وکیل تخصصی در زمینه املاک و وکیل دعاوی ملکی، بهره‌مند شوید.
همچنین برای پرسش و پاسخ با مهدی علیجانی، وکیل پایه یک ملکی نیز میتوانید از طریق صفحه زیر پرسش دعاوی ملکی خود را ثبت فرمایید:
پرسش و پاسخ با وکیل دعاوی ملکی
