ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به معنی خاک بخش نشده در اصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. این نوع از مالکیت در قانون، به عنوان “ملک مشاع” شناخته شده است.
قانون مالکیت مشاع در ایران
قانون مالکیت مشاع در ایران، برای هر یک از مالکان مشترک است و هر مالک در تمام اجزاء ملک حق دخل و تصرف دارد. به عبارتی، هر شریک در ملکی واحد در زمان واحد سهیم هستند و این اشتراک در تمامی ملک پراکنده شده است. به عنوان مثال، در قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکان آپارتمان در حیاط، راه‌پله‌ها، پشت بام، پارکینگ و… مالکیت مشاعی دارند.
فروش سهم مشاعی
برای فروش سهم مشاعی، هر یک از مالکان مشاعی قانوناً به نسبت سهمی که دارند حق فروش ملک خود را بدون اجازه سایر مالکان خواهند داشت. به عبارتی، مالک ملک مشاع می‌تواند در تصرفات حقوقی مانند فروش یا اجاره داشته باشد.
برای افراز یک ملک مشاع، باید با توافق کلیه شرکاء و با رعایت قوانین و ضوابط قانونی، به صورت رسمی و با صدور سند مناسب این کار صورت گیرد.
تقسیم ملک مشاعی
برای تقسیم ملک مشاع، شریک مالک هر زمان که بخواهد می‌تواند تقاضای تفکیک ملک را از دیگر شریک‌ها بکند. در صورت توافق، ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم می‌کنند.
برای تفکیک ملک مشاع، شریک مالک هر زمان که بخواهد می‌تواند تقاضای تفکیک ملک را از دیگر شریک‌ها بکند. در صورت توافق، ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم می‌کنند.
بنابراین مال مشاع به درخواست یک یا چند شریک قابل تقسیم است اما شیوه های تقسیم متفاوت است که براساس نوع مال از حیث قابلیت تقسیم و یا عدم تقسیم چهار نوع خواهد بود:
۱- تقسیم به افراز ۲- تقسیم به تعدیل ۳- تقسیم به رد ۴- تقسیم به وسیله فروش
دعاوی مربوط به ملک مشاع
در املاک مشاع، به علت اجتماع حقوق اشخاص متعدد در املاک مشاع، این قبیل املاک از قوانین و مقررات خاصی تبعیت می کنند. از جمله مهم ترین دعاوی مطروحه در مورد املاک مشاع می توان به تخلیه ملک مشاع ، تفکیک املاک مشاع، افراز املاک مشاع و فروش املاک مشاع اشاره کرد.
تخلیه ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع به معنای خلع ید از ملک مشترک است. در صورتی که یک شریک ناراضی باشد، می‌تواند دادخواست خلع ید را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بدهد و شریک متصرف را از ملک مشترک بیرون نماید. پس از خلع ید، ملک را به تصرف، هیچ یک از شرکاء نمی‌دهند و به اصطلاح پلمپ می‌کنند.
خلع ید
در صورتی که مالکان یک ملک مشترک نتوانند به توافقی برسند، می‌توانند دادخواست خلع ید را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بدهند و شریک متصرف را از ملک مشترک بیرون نمایند. پس از خلع ید، ملک را به تصرف، هیچ یک از شرکاء نمی‌دهند و به اصطلاح پلمپ می‌کنند.
تفکیک
به طور کلی، تفکیک املاک مشاع به منظور تقسیم کردن یا فروش سهم های هر یک از شرکاء صورت می‌گیرد. برای تفکیک ملک، وجود حداقل یک شریک لازم است. در صورت توافق شرکاء برای فروش سهم های خود، باید اقدام به افراز آن ملک کنند. در صورت عدم توافق، دادخواست خلع ید را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک بدهند.
افراز ملک مشاع
دعوای افراز به دعوایی گفته می‌شود که در آن سهم هر یک از مالکان در ملک مشترکی جدا شود. در بسیاری از موارد، دعوای افراز به دلیل عدم توافق بین شرکاء درباره فروش، تقسیم، یا استفاده از ملک مشترک به وجود می‌آید. به عنوان مثال، در صورتی که یک شریک نمی‌خواهد برای تعمیرات یا بهبودات لازم پول خود را صرف کند، دعوای افراز ممکن است رخ دهد. همچنین، در صورت تصمیم به فروش ملک، شرکاء نمی‌توانند به توافق برسند که چگونه پول حاصل از فروش تقسیم شود.
افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست.
در ادامه
تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکان‌پذیر است ولی لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت، و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر هست و پس از افراز کردن، شراکت خاتمه یافته و هرکدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود؛ بدین ترتیب که پس از تفکیک در املاک حالت اشاعه باقی است، امّا پس از افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و شراکتی وجود ندارد.
در ملک مشاع، هر شریک حق مالکیت برای بخشی از ملک را دارد. در صورت عدم توافق بین شرکا، دعوی افراز و تقسیم ملک را می‌توان به دادگاه مربوطه ارجاع داد. دعوی افراز ملک مشاع ممکن است به دلایلی از جمله عدم توافق در خصوص نحوه استفاده از ملک، تصمیم گیری در خصوص فروش یا نگهداری و نظارت بر ملک و یا عدم توافق در خصوص تقسیم سهم های شرکا به وجود آید.
درخواست افراز ملک مشاع
درخواست افراز مربوط به تقسیم ملک مشاع بین شرکای آن ملک است. درخواست افراز می‌تواند توسط یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر انجام شود.
برای این منظور، فرد باید درخواست افراز خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تحویل بدهد. درخواست به نماینده ثبت ارسال می‌شود.
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است و مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض است.
چه مدارکی برای درخواست افراز نیاز است؟
برای انجام مراحل افراز در اداره ثبت، مدارک زیر لازم است:
- برگه اول درخواست افراز (که باید از اداره ثبت تهیه شود)
- سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی
- مدارک شناسایی درخواست دهنده
- مشخصات مالکین مشاع
- تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع
مراحل افراز
برای انجام مراحل افراز در اداره ثبت، مدارک زیر لازم است:
- برگه اوله درخواست افراز (که باید از اداره ثبت تهیه شود) در این مرحله به اداره ثبت منطقه مربوطه مراجعه کرده و با داشتن مشخصات و آدرس پستی کامل سایر مالکین فرم افراز را پر میکنید.
- سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی
- مدارک شناسایی درخواست دهنده
- مشخصات مالکین مشاع
- تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع
موانع درخواست افراز ملک مشاع
- هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکا یا بعضی از آنها باشد، افراز انجام نمی‌شود.
- تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.
- اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکا باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد، باطل است.
- در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه افراز آن باطل است.
- در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد، تا رفع تعارض، تقسیم قابل انجام نیست.
- شرکا در ضمن قرارداد، شرط عدم تقسیم کرده باشند.
- تقسیم به موجب قانون منع شده باشد. مثلاً طبق آیین‌نامه‌ای، تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از ۱۰ هکتار ممنوع شده است.
لطفاً قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد مشورت نمایید.
قانون مالکیت مشاع
قانون مالکیت مشاع، قانونی است که به تقسیم مالکیت برای اموالی که افراد متعدد در آن اشتراک دارند و در تقابل با مالکیت خصوصی استفاده می‌شود. در تعریف بنگاه در ماده ۵۷۱ قانون مدنی آمده است: شرکت عبارت است از مجموعه تقسیم‌شده از حقوق مالکین متعدد در یک شیء واحد. نحوه تقسیم مال مشاع (افراز، تعدیل و رد) تقسیم مال مشاع و به دنبال آن خرید و فروش ملک مشاعی می‌تواند با چالش‌های حقوقی همراه باشد. چراکه مطابق قانون، همهٔ مالکین در بخش‌های مختلف یک ملک مشاع سهم دارند. این یعنی سهم هر یک از مالکین در قسمت‌های مختلف ملک پراکندهٔ شده است. به همین دلیل، تعیین سهم هر یک از شرکاء و جداسازی آن، گاه به چالش‌های حقوقی پیچیده تبدیل می‌شود که حتّى منجر به دعاوىِ حقوقى نیز خواهد شد. لذا همواره انتخاب وکیل متخصص ملکی راهکار مناسب برای گرفتن مشاوره و طرح دعوا میباشد.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
در این مقاله سعی کردیم تا شما را تا حدودی با ملک مشاع و افراز آن آشنا کنیم. و همچنین مراحل رو قدم به قدم بررسی کنیم. در صورتی که شما عزیزان در این حوزه نیاز به مشاوره و راهنمایی های بیشتری دارید می توانید با ما در ارتباط باشید.
این مطالب را از دست ندهید ***
- خلع ید مشاعی + نمونه آرا
- خلع ید مشاعی + نمونه دادخواست خلع ید
- برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
