ردپای حق‌خواهی از ابتدای تاریخ تاکنون در تمام جوامع بشری قابل تعقیب است. از رسم و رسوم‌های باستانی گذر از آتش برای اثبات بی‌گناهی تا مراسم‌های کیفری عجیب و غریب مجرمان، همه سرچشمه گرفته از ذات عدالت طلب ما انسان‌ها است.
به طور دقیق نمی‌توان اولین سیستم‌های تدوین قانون در جوامع را مشخص کرد. زیرا بشر در هر نقطه‌ی زمین هر روز گام بیشتری در جهت تکامل قوانین حقوقی برداشته است. سنگ‌نوشته‌ی حمورابی، ده فرمان موسی یا منشور حقوق بشر کوروش از مثال‌هایی است که در این مورد می‌توان به آن‌ها اشاره کرد.
دعاوی ملکی نیز از آن سیستم‌هایی است که به مرور کامل‌تر شده‌اند. ابتدا انسان‌ها می‌توانستد هر گوشه از زمین را که خود آباد کرده بودند تصرف کنند. اما کم‌کم با شکل‌گیری تمدن‌ها، مالکیت معنی خاصی پیدا کرد و دعواهای زیادی بر سر تصاحب زمین‌ها اتفاق افتاد. امروزه نیز اوضاع تفاوت چندانی ندارد.
دعاوی ملکی
در دستگاه قضایی جوامع، سالانه پرونده‌های بسیاری در رابطه با دعاوی ملکی شکل می‌گیرند. این پرونده‌ها پیرامون مسائل املاک و مسکن هستند. به علاوه بر اساس موضوع و ماهیتشان به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند. دادخواهی همیشه از زمان‌های بسیار دور وجود داشته است. اما در دنیای مدرن همه چیز بسیار اصولی و تخصصی بررسی می‌شود. به همین دلیل سخنان و اصطلاحات زیادی وجود دارد که می‌تواند هر شخصی را سردرگم کند. اصطلاحاتی مانند حقوقی یا کیفری معنای گسترده‌ای را شامل می‌شوند و در دادگاه‌ها از معنی معمول خود فاصله‌ی بسیاری دارند. از این رو وکیل ملک در این مقاله به توضیح معنا و مفهوم دعاوی می‌پردازد. همچنین به انواع آن اشاره خواهد کرد. سپس در انتها دعوی املاک و انواعش را بیشتر زیر ذره‌بین خواهد برد.
دعوی در لغت و اصطلاح
برای درک بهتر هر چیزی لازم است ابتدا معنی دقیق آن را بدانیم. دعاوی جمع کلمه‌ی عربی دعوی است. این کلمه در لغت به معنای ادعا است. در واقع مقابل معنی و حقیقت قرار دارد. به این منظور که آنچه ادعا شده با باطن و واقعیت موضوع فاصله‌ی زیادی دارد. پس هر ادعایی باید ثابت شود و تا زمانی که به اثبات نرسیده نمی‌توان آن را پذیرفت. اما دعوی در اصطلاح فقه و حقوق مفهومی برابر با دادخواهی، مرافعه و داوری دارد. به طور خلاصه عملی است که برای اثبات حقی انجام می‌شود یا اختلاف بین دو طرف که گفته‌هایشان با هم در تعارض است. پس می‌توان گفت هر پرونده‌ای که در دادگاه‌ها و دادسراها بررسی می‌شود یک دعوی است. حال این حق‌خواهی‌ها می‌توانند به دسته‌های مختلفی از جمله کیفری و حقوقی تقسیم شوند.
انواع دعاوی
برا تفکیک حق خواهی‌ها از دو شیوه استفاده می‌شود که در اینجا هر دو را به زبانی ساده و قابل فهم بیان خواهیم کرد.
تقسیم‌بندی بر اساس ماهیت حق مورد اجرا
- عینی
تصور کنید اتومبیل خود را به شخصی قرض داده‌اید. اما اکنون که از آن شخص می‌خواهید آن را به شما برگرداند، امتناع می‌کند. در واقع او مالی را که تحت مالکیت شماست تصرف کرده است. اگر شما از آن شخص شکایت کنید، در حقیقت دعوایی عینی برای مطالبه مالتان تنظیم کرده‌اید. حقوقی که در این دسته جا می‌گیرند شامل مالکیت، انتفاق و ارتفاق هستند.
- شخصی
این دعوا شامل حق دین و مدیون بودن است. بر فرض شخصی تعهد داده است که مدت زمان مشخصی نزد شخصی دیگر کار کند. اگر از این تعهد شانه خالی کند و طرف مقابل برای مجبور کردن او به انجام تعهداتش علیه او اقدام قانونی انجام دهد، دعوی شخصی به حساب می‌آید.
- مختلط
زمان‌هایی پیش می‌آید که برای رسیدن به یک منظور دو راه وجود دارد. مثلا شرایطی را تصور کنید که شخصی چیزی را به شما فروخته است. حتی مالکیت آن در قانون به نام شما ثبت شده است. اما اکنون که زمان دریافت مال خریده‌شده‌تان فرا رسیده طرف مقابل از تحویل آن سر باز می‌زند. در این صورت شما می‌توانید به عنوان نقض حق مالکیت دعوایی عینی علیه او تنظیم کنید. اما راه دیگری هم وجود دارد. شما به عنوان طرف حساب یک قرارداد می‌توانید دعوی شخصی به خاطر عدم انجام تعهد طرف مقابلتان درخواست کنید. در این زمان شما آن راهی را که سریع‌تر و بهتر به نتیجه می‌رسد انتخاب خواهید کرد.
( دعاوی ملکی را نیز می‌توان با این دسته‌بندی، تفکیک کرد. )
فواید تفکیک عینی و شخصی
- انتخاب دادگاه اصلح
در دعاوی عینی دادگاه در محل مال غیر منقول ( خصوصا ملکی ) تشکیل می‌شود. اما در دادخواهی شخصی، محل اقامت شخص فراخوانده شده، مکان تشکیل دادگاه است.
- حکم صادره
در دادخواهی عینی حکم علیه هر شخصی که مال نزد او باشد به راحتی صادر می‌شود. اما در دعوی شخصی تنها علیه شخصی که طبق قرارداد یا قانونا، ادعا علیه او باشد حکم صادر می‌شود.
البته لازم به ذکر است که این نوع جداسازی در سراسر جهان مورد انتقادهای بسیاری قرارگرفته است اما هنوز هم مورد استفاده قرار می‌گیرد.
تقسیم‌بندی بر اساس تعریف قانونی
- کیفری
دعواهای کیفری به نام قوانین جزایی نیز شناخته شده هستند. این طبقه از دعوی به جرایم مشخص که حکم معلومی دارند اطلاق می‌شود. به همین خاطر در دادگاه‌های کیفری و دادسراها بررسی خواهند شد. از دزدی، قتل، خیانت در امانت و توهین می‌توان به عنوان مصداق‌هایی از دادخواهی جزایی نام برد.
- حقوقی
نام دیگر این نوع دادخواهی مدنی است. این دسته از دعاوی به عنوان جرم شناخته نمی‌شوند و جریمه‌ای برایشان معلوم نشده. در دعوی مدنی به اختلافات حقوقی میان افراد رسیدگی می‌شود و دادگاه‌های حقوقی برایش تشکیل می‌شود. مصادیق این نوع دعوی عبارتند از پرداخت نفقه، طلاق، حضانت ،مهریه و مواردی از این دسته.
(دعاوی ملکی نیز از این دسته‌بندی مستثنی نیستند. )
تفاوت دعاوی مدنی و جزایی
- طرح دعوی
در دعوای حقوقی دادخواست یا درخواست برای عرضه تنظیم می‌شود اما در دادخواهی جزایی شکوائیه تنظیم می‌کنیم. به همین علت نمی‌توان برای ادعاهایی که کیفری نیستند شکایت طرح کرد.
- هزینه طرح دعوی
در دادخواهی‌های جزایی هزینه دادرسی در همه شرایط یکسان خواهد بود. اما در دعوای مدنی بر اساس خواسته‌ی حقوقی شما، بهای دادرسی تغییر می‌کند.
- صلاحیت رسیدگی
مرجع صالح در طرح شکایات دادسرا می‌باشد اما در دعوای حقوقی اصلا این نهاد وجود ندارد و نیازی به آن نیست. همچنین در مورد محل رسیدگی، دعاوی کیفری حتما باید در دادسرای محل وقوع جرم تنظیم شوند اما دادخواهی‌های حقوقی در دادگاه محل اقامت فرا خوانده پیگیری می‌شوند.
- نتیجه دادخواهی
تفاوت اصلی این دو در حکم نهایی‌ای است که صادر می‌شود. در دعاوی جزایی شخص باید علاوه بر جبران خسارت وارده، مجازات را نیز تحمل کند. ولی در دعوای مدنی امکان صادر کردن مجازات وجود ندارد.
انواع دعاوی ملکی
در مورد دادخواهی‌های مربوط به املاک و مسکن تقسیم‌بندی فوقانی کاربرد دارد. در حقیقت براساس نوع دعوا و پرونده، دعوی ملکی در یکی از این دسته‌ها قرار می‌گیرد. اما برای درک بهتر آن لازم است ابتدا معنی ملک از نگاه قانون را بدانیم.
ملک در قانون
طبق تعریف حقوقی، تمام دارایی‌های غیرمنقول ملک نامیده می‌شوند. به اموالی که نمی‌توان آن‌ها را از جایی که هستند به جایی دیگر انتقال داد، غیر منقول می‌گویند. به علاوه دارایی‌هایی که قابل انتقال هستند اما جا‌به‌جایی باعث وارد شدن آسیب، خرابی و تخریب آن‌ها می شود نیز غیر منقول هستند. ملک به مفروز و مشاع قابل تقسیم است. مفروز به این معنی است که مالکیت با یک شخص حقیقی یا حقوقی است. اما در مشاع چندین مالک وجود دارد و اشتراکی است. همچنین گاهی یک ملک به نحوی در هر دو طبقه قرار می‌گیرد مثلا در مجتمع‌های مسکونی چند طبقه، هر واحد یک مالک دارد اما راه‌‌پله، پارکینگ و پشت بام، مشاعات محسوب می‌شوند.
دادخواهی ملکی حقوقی
دلایل دعاوی ملکی مدنی در دو کلمه خلاصه می‌شوند؛ شتاب‌زدگی و سهل‌انگاری. البته هر دو این موارد از ناآگاهی در مورد موارد ملکی و ثبتی سرچشمه می‌گیرند.
- فسخ قرارداد‌های دارای نقض
- تعدیل اجاره‌بها بر اساس عرف جامعه
- مطالبه سرقفلی و داشتن حق کسب و پیشه
- دریافت اجرت‌المثل
- الزام تنظیم سند رسمی
- فک رهن و سند‌های ضمانتی
- توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار
دادخواهی ملکی کیفری
در دعاوی جزایی طبق تعریفی که اکنون با آن آشناییم می‌دانیم که با اقدامات مجرمانه مواجه هستیم. این دادخواهی مخصوص فریب‌کارانی است که با کلاه‌براری در زمینه اموال غیر منقول مردم باعث از دست رفتن سرمایه آن‌ها شده‌اند.
- خیانت در امانت اموال غیر منقول
- جعل اسناد برای بالا کشیدن سرمایه اشخاص
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
- انتقال منافع ملک غیر، به خود یا دیگران
جمع‌بندی
آگاهی از موارد حقوقی دعاوی ملکی باعث می‌شود شما عاقلانه‌تر و با‌دقت‌تر معامله‌هایتان را انجام دهید. اما بدون شک می‌دانید تمام مواردی که به آن‌ها اشاره شده تنها قسمت کوچکی از دعاوی و اصطلاحات مبحث حقوقی املاک است. شما برای بردن بیشترین منفعت در معاملات ملکی خود به شخصی نیاز دارید که از تمامی این قوانین اطلاع کافی داشته باشد. مهدی علیجانی، در جایگاه بهترین وکیل ملکی اصفهان، به شما کمک می‌کند بدون نگرانی از دچار شدن به مشکلات حقوقی بتوانید به بالاترین سود در خرید و فروش املاک برسید. به علاوه اگر با مشکلات دعاوی ملکی روبه‌رو هستید می‌توانید از مشاوره آقای علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری، بهره‌مند شوید.
