پیش خرید یا پیش فروش ملک
پیش خرید یا پیش فروش ملک یکی از روش‌های مرسوم برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری ملکی‌ست که قاعده و قواعد خاص خودش را دارد. برای مثال، در سایت هایی می‌توانید آگهی‌های مربوط به پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و خانه، واحدهای تجاری، اداری و مغازه در ایران را مشاهده کرد.
پیش فروش ملک یکی از روش‌های مرسوم در بازار املاک است که در آن سازنده یا مالک ملک، قبل از اتمام ساخت یا تحویل ملک، آن را به فروش می‌رساند. این روش معمولاً در معاملات مربوط به آپارتمان‌های در حال ساخت یا پروژه‌های ساخت و ساز بزرگ به کار می‌رود. در این روش، خریدار معمولاً مبلغی را به عنوان پیش پرداخت می‌دهد و مابقی مبلغ را در زمان تحویل ملک پرداخت می‌کند.
لطفاً توجه داشته باشید که پیش فروش ملک ممکن است خطرات خاص خود را داشته باشد. برای مثال، اگر سازنده نتواند پروژه را در زمان مقرر تکمیل کند یا اگر کیفیت ساختمان با آنچه در قرارداد توافق شده است مطابقت نداشته باشد، خریدار ممکن است با مشکلاتی روبرو شود. بنابراین، قبل از اقدام به پیش خرید یا پیش فروش ملک، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص مشورت کنید
قرارداد پیش فروش ساختمان
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یک واحد ساختمانی مشخص در آن زمین می‌شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید.
قرارداد پیش فروش ساختمان شامل چه مواردی است؟
بر اساس ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان این قرارداد باید شامل موارد زیر باشد:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
- معرفی داوران
- احکام ذکر شده در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
لطفاً توجه داشته باشید که این توضیحات بر اساس قوانین ایران است و ممکن است در کشورهای دیگر متفاوت باشد. همچنین برای اطلاعات دقیق تر، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید.
ویژگی‌های قرارداد پیش فروش
- موضوع معامله: در قرارداد پیش فروش، مورد معامله به‌صورت کامل وجود خارجی ندارد .این امر می‌تواند سبب بروز مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود.
- نوسان قیمت: در ایران به دلیل اینکه هزینه‌های ساخت مسکن با تورم همراه است، قیمت مسکن همواره دچار نوسان است.
- تعهدات طرفین: در قرارداد پیش فروش، تعهدات طرفین باید به‌صورت مکتوب ثبت شده و به امضای طرفین برسد.
- قوانین تنظیم قرارداد: در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد، موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص‌شده است.
- تعهدات خریدار: از مهمترین تعهدات خریدار به پرداخت بهای ملک و نحوه پرداخت آن می‌توان اشاره کرد.
- نحوه پرداخت: در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکرشده و هر دو طرف آن را امضا کنند.
- قانون حاکم بر قرارداد: قرارداد پیش فروش آپارتمان نوعی عقد بیع است و در نتیجه، احکام مربوط به عقد بیع بر آن حاکم خواهد بود.
لطفاً توجه داشته باشید که این توضیحات بر اساس قوانین ایران است و ممکن است در کشورهای دیگر متفاوت باشد. همچنین برای اطلاعات دقیق تر، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید.
مدارک:
ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ضمانت اجرایی عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
بر أساس ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان ها، در ایران، قرارداد پیش فروش ساختمان باید به صورت رسمی ثبت شود. اما عدم رعایت تشریفات مربوط به ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان از موجبات بطلان چنین قراردادهایی نیست. به عبارت دیگر، عدم ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان موجب بطلان معامله نمی‌شود.
به عنوان مثال، اگر پیش خریدار با مراجعه به دادگاه و با استناد به قرارداد، می‌تواند پیش فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خود کند. همچنین، قابل مجازات بودن عدم تنظیم قرارداد به صورت رسمی، موجب بطلان قرارداد نمی‌شود.
بنابراین، عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان، خدشه‌ای به صحت معامله وارد نمی‌کند.
به حکم ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان، برای تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی باید هزینه پرداخت کرد و لزومی برای ارائه گواهی مالیاتی وجود ندارد.
منظور از ثبت رسمی چیست؟
ثبت رسمی به معنای تنظیم، امضا و صدور یک سند یا قرارداد توسط مراجع قانونی صلاحیت دار است. این سند یا قرارداد می‌تواند به عنوان یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه‌ها استفاده شود.
برای مثال، در ایران، اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و مامورین رسمی که توسط مقامات صلاحیت دار کشوری برای تنظیم سند رسمی معین شده‌اند، از جمله مراجع قانونی هستند که می‌توانند سند رسمی تنظیم کنند.
همچنین، ثبت رسمی می‌تواند به فرآیند ثبت شرکت در اداره ثبت شرکت‌ها اشاره داشته باشد. در این فرآیند، مراحلی مانند تعیین نوع شرکت، انتخاب شرکاء و سهامداران، تعیین سرمایه شرکت و آورده سهامداران، تهیه مدارک مورد نیاز برای ثبت انواع مختلف شرکت و امضاء و ارسال آنها به اداره ثبت شرکت‌ها انجام می‌شود.
الزام به ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هرچند نص صریح قانون است اما در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود.
در صورتی که پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح نماید.
همچنین، بر اساس ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان، در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، چنانچه هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود استنکاف نماید، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را الزام به ایفای تعهدات نمود.
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش عادی
قرارداد پیش فروش عادی، یک قرارداد کتبی است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود و در آن تعهدات هر دو طرف مشخص می‌شود. این نوع قرارداد، با وجود اینکه به صورت رسمی ثبت نشده است، اما همچنان قابلیت اجرا دارد و در صورت بروز اختلاف، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.
با این حال، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در ایران، قراردادهای پیش فروش باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. این الزام به منظور حمایت بیشتر از حقوق پیش خریداران و ایجاد نظم در قراردادهای پیش فروش ایجاد شده است.
در نهایت، برخلاف قرارداد پیش فروش رسمی که می‌تواند بلافاصله اجرا شود، قرارداد پیش فروش عادی نیاز به طی کردن مراحل قضایی دارد تا بتواند اجرا شود.
اشخاصی که حق پیش فروش دارند
به موجب تبصره ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان اشخاص زیر می‌توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
مالک رسمی زمین (پیش فروشنده): این شخص متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین می‌شود و واحد ساختمانی مذکور به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) می‌رسد.
سرمایه گذاران: این افراد در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنا احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
مستأجرین اراضی: این شامل اراضی ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
همچنین، لازم به ذکر است که قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
عدم تحویل به موقع
براساس ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
۱ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
تعهدات پیش فروشنده
برای ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان، چندین روش وجود دارد:
وادار نمودن پیش فروشنده بر اجرای تعهدات ناشی از قرارداد: در این روش، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه، پیش فروشنده را ملزم به اجرای تعهدات خود کند.
انجام تعهدات توسط پیش خریدار به هزینه پیش فروشنده: در صورتی که پیش فروشنده تعهدات خود را انجام ندهد، پیش خریدار می‌تواند خودش اقدام به اجرای تعهدات کند و هزینه‌های آن را از پیش فروشنده مطالبه کند.
انجام تعهدات توسط شخص ثالث: در برخی موارد، ممکن است یک شخص ثالث تعهدات پیش فروشنده را انجام دهد.
فسخ قرارداد و اخذ خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات: در صورتی که پیش فروشنده تعهدات خود را انجام ندهد، پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات را از پیش فروشنده مطالبه کند.
تعهدات پیش خریدار
تعهدات پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان معمولاً شامل موارد زیر است:
پرداخت بهای واحد ساختمانی: پیش خریدار متعهد می‌شود که بهای واحد ساختمانی را در تاریخ‌های مقرر و به شماره حساب مشخص شده پرداخت کند.
رعایت قوانین و مقررات: پیش خریدار باید تمامی قوانین و مقررات مربوط به استفاده از واحد ساختمانی و فضاهای مشترک را رعایت کند.
عدم ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان: پیش خریدار باید از ایجاد هرگونه مزاحمت برای سایر ساکنان خودداری کند.
تحویل گرفتن واحد ساختمانی در تاریخ مقرر: پیش خریدار متعهد می‌شود که واحد ساختمانی را در تاریخ مقرر تحویل بگیرد.
این تعهدات ممکن است بسته به شرایط خاص قرارداد، تفاوت‌هایی داشته باشند. بنابراین، همیشه توصیه می‌شود که قبل از امضای قرارداد، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید.
جرائم تخلفات پیش فروشنده
بر أساس ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان، افرادی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش فروش می نمایند، محکوم به زندان از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی می‌شوند.
اختلاف مساحت
براساس ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش وضعیت قرارداد پیش فروش در صورت فسخ قرارداد مشارکت
بر اساس ماده ۸ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ملاحظات حقوقی پیش خریدار
ملاحظات حقوقی پیش فروشنده
قوانین ناظر بر خرید و فروش ملک
موارد فسخ قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف در مساحت بنا
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت انتقال قرارداد توسط پیش خریدار
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت فوت احد از طرفین
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
درآخر
با توجه به اصطلاحات گسترده و پیچیده ای که در قرارداد پیش فروش ملک وجود دارد، توصیه می‌شود تنظیم قراردادهای خود را بدون مشورت با وکلای ملکی انجام ندهید. مطالبی که در این مقاله مطالعه نمودید، مهم ترین نکات مربوط به خریدار و فروشنده در زمان پیش خرید و پیش فروش ملک می باشد.
برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
با ما همراه باشید.
این مطالب را از دست ندهید **
عقود حقوقی و انواع و اقسام آن در قانون ایران
