مشاور املاک
مشاور املاک یک عامل است که به افراد در خرید و فروش املاک و مستغلات کمک می‌کند. وظایف آنها شامل بررسی لیست املاک، بحث در مورد شرایط فروش و تهیه پیش نویس قرارداد است، و بررسی مدارک احراز هویت طرفین و ملک می باشد.
نکاتی در خصوص مشاوران املاک
برای مشاوران املاک، مهم است که در حرفه خود تخصص داشته باشند و همیشه به روز باشند.
نکات کارشناسی ملک
کارشناسی ملک یک فرایند است که برای ارزیابی و تعیین ارزش یک ملک، به کار می‌رود. مشاوران املاک معمولاً به عنوان کارشناسان ملک شناخته می‌شوند و وظایف آنها شامل بررسی لیست املاک، بحث در مورد شرایط فروش و تهیه پیش نویس قرارداد است، و بررسی مدارک احراز هویت طرفین و ملک می باشد. یک مشاور املاک نباید بدون رویت سند ملک و با توجه به گفته مالک در مورد اطلاعاتی مانند، متراژ ملک، داشتن یا نداشتن پارکینگ و نوع آن، عمر بنا و… اطلاعاتی را ارائه دهد، چرا که معیار صحیح و قانونی اطلاعات ملک، چیزی است که در سند ملک ذکر شده.و باید به سند خوانی مسلط باشد.
به عنوان یک خریدار از ملک بازدید کند: در کارشناسی ملک، همیشه مثل خریدار واقعی از ملک بازدید کنید، به این ترتیب، هم اطلاعات کاملی از ملک بدست می آورید، هم در برابر هر سوالی که مشتری می‌پرسد، پاسخ صحیح دارید.
در مورد کارشناسی ملک کلنگی از آنجایی که بحث زمین مطرح است به نکاتی مثل میزان عقب نشینی و مجوز و چروانه ساخت توسط شهرداری باید اطلاعات کامل و صحیحی ارایه دهید.
برای فروش ملک فقط با مالک اصلی صحبت کنید.
ماهیت حقوقی فعالیت مشاوران املاک
مشاوران املاک تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک به فعالیت می پردازند و نحوه ی عملکرد بنگاه های معاملاتی املاک مطابق با قانون تجارت نوعی واسطه گری و دلالی محسوب می شود. مشاور املاک فرد متخصصی است که به افراد در رسیدن به موفقیت در زندگی، کار و یا تحصیل کمک می‌کند. او کسی است که با صبر و حوصله به حرفهای افراد گوش می‌دهد و سپس بر اساس شناختی که به دست می‌آورد راهکاری برای خروج از بن بست و یا رسیدن به موفقیت ارائه می‌کند. مشاور املاک کسی است که با شناختی که از بازار مسکن و اقتصاد مسکن دارد به خریدار یا فروشنده مشاوره تخصصی می‌دهد تا امکان خرید و یا فروش را آسان تر کند.
نکات حقوقی
یک مشاور املاک اطلاعات حقوقی خود را باید در حد یک کارشناس حقوقی افزایش دهد تا در همه زمینه‌ها از جمله انواع قراردادها و چالش‌های حقوقی موفق باشد و به مراجعان و مشتریان خود کمک کند. با این وجود حضور یک کارشناس حقوقی در آژانس املاک یک امتیاز و مزیت محسوب میشود و موجب افزایش اعتبار آن مشاور املاک می‌گردد. در ادامه، سعی بر آن است که متداول‌ترین اصطلاحات و نکات حقوقی املاک و مستغلات بیان شود.
اموال منقول و غیرمنقول
اموال منقول اموالی هستند که انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد و غیرمنقول اموالی هستند که انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن نباشد.
عین و منفعت
در حقوق به دو دسته اموال تقسیم می‌شوند. عین به مالی گفته میشود که قابل رویت، مشاهده و لمس باشد. منفعت نیز به مالی گفته میشود که از آن استفاده شود.
عرصه و اعیان
عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی گفته میشود که روی عرصه ساخته شده است۱٫ این ساختمان می‌تواند دارای کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر باشد.
اجاره‌نامه و خرید
برای قرارداد اجاره، مالکیت عینی ملک به مستأجر منتقل نمی‌شود. در واقع، مستأجر فقط حق استفاده از ملک را دارد و باید به صورت دوره‌ای به مالک اجاره پرداخت کند. و قرارداد خرید، مالکیت عینی ملک به خریدار منتقل میشود و خریدار باید به صورت یکجا هزینه را پرداخت کند.
به عبارت دیگر، در قرارداد اجاره، شما فقط حق استفاده از ملک را دارید و در قرارداد خرید، شما صاحب آن هستید.
لطفاً توجه داشته باشید که قوانین و شرایط هر قرارداد باید با توجه به قوانین محلی و شرایط خاص هر قرارداد تنظیم شود.
ملک مجهول المالک
ملک مجهول‌المالک، ملکی است که تقاضایی درباره آن ثبت نشده است. البته افرادی که تقاضای ثبت ملک را دارند، می‌توانند برای ثبت آن و دریافت سند مالکیت اقدام کنند. در صورتی که مالک، ظرف مدت ۲ سال برای ثبت ملک خود اقدام ننماید؛ دیگر ملک مورد نظر در دفتر مجهول المالک ثبت نمی‌شود اما مشمول پرداخت جریمه میشود.
ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مشاع به معنای ملکی است که تعدادی از افراد مالک آن هستند و هیچ کدام از شرکا نمی‌توانند به صورت جداگانه سهم خود را مشخص کنند. در صورتی که ملک مشاع بین مالکان تقسیم شود، تبدیل به ملک مفروز میشود. در این حالت، صاحب ملک به تنهایی تصمیم گیری در مورد آن دارد. اما تصمیم گیری در مورد اشاعه منوط به رضایت تمام مالکین است. یعنی، هر چند که صاحب ملک تصمیم گیری دربارهٔ اشاعه بگیرد، باید رضایت تمام شرکای دارای سهم در آن را به دست آورده باشد.
ملک مفروز به معنای این است که هر نفر قسمت خاصی از ملک را به صورت مستقل مالکیت کند و آن را بفروش یا اجاره دهد. در صورت تقسیم یک ملک مشاع، به هر قسمت از آن که به صورت جداگانه به یک نفر واگذار شده باشد، «ملک مفروز» گفته میشود.
برای برخوردار شدن از خدمات حقوقی دربارهٔ این دو نوع مالکیت، بهتر است با وکیل متخصص ملک و کارشناسان حقوقی تماس بگیرید.
اقاله و تفاخس
اقاله به معنای لغوی رهایی است که دو طرف قرارداد با رضایت یکدیگر، قرارداد را بر هم می‌زنند. در صورت توافق دو طرف، تمامی تعهدات قرارداد ساقط خواهد شد.
تفاسخ همان اقاله است. در تفاسخ نیز دو طرف با رضایت یکدیگر، قرارداد را بر هم می‌زنند. با این حال، در تفاسخ تمامی تعهدات طرفین قرارداد، ساقط خواهد شد.
بایع، مبیع و عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه
بایع به معنای فروشنده است، مبیع به معنای خریدار و عقد بیع به معنای قراردادی است که بین فروشنده و خریدار برای خرید و فروش یک ملک امضا میشود.
مبایعه‌نامه یا قولنامه، نوعی سند رسمی است که در آن شرایط و جزئیات مربوط به خرید و فروش یک ملک توافق شده است. این سند شامل اطلاعاتی نظیر نام فروشنده، نام خریدار، آدرس ملک، قیمت، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل و سایر جزئیات مربوط به خرید و فروش است.
حق ارتفاق
حق ارتفاق به حالتی گفته میشود که فرد می‌تواند برای یک سری کارهای خاص از ملک دیگران استفاده کند. بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری. در این حالت شما می‌توانید برای انجام برخی از کارها از ملک دیگران بهره ببرید.
سرقفلی
سرقفلی به معنای پولی است که همزمان با انعقاد قرارداد اجاره و جدا از مال الاجاره از سوی مستاجر به موجر و مالک پرداخت می‌گردد و در پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند بدون نیاز به هیچ دلیل دیگری به جز انقضای مدت، با استرداد سرقفلی به مستاجر، اقدام به تخلیه مستاجر نماید.
تفکیک املاک
تفکیک به معنای تقسیم کردن یک ملک به دو یا چند قطعه است. در صورت تفکیک، هر قطعه به صورت مستقل شناخته میشود و از حالت مشاع خارج میشود. تفکیک املاک برای موارد زیر استفاده میشود:
- جهت تنظیم تقسیم نامه
- برای صادر کردن سند مالکیت قطعات جدا شده و یا مفروز شده و باطل کردن سند اولیه
سند عادی و سند رسمی
سند رسمی توسط مامور رسمی دولت تنظیم میشود؛ قدرت اجرایی دارد؛ اما اسناد عادی را خود افراد تنظیم می‌کنند. اسناد عادی بر عدم قدرت اجرایی است. و برای رسیدن به اجرائیات قانونی باید تشریفات اداری خاصی را طی کنند.
سند عادی یک سند نوشتاری است که توسط خود فرد یا شخص حقوقی تهیه میشود. در واقع، هر نوشته‌ای که در دادگاه قابل ارائه، استناد و دفاع باشد حکم سند را پیدا می‌کند و برای صاحب آن و طرفین حقوقی ایجاد میشود.
مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، قراردادی است که شراکت بین مالک و سازنده را طبق قوانین و خواسته‌های دو طرف نشان می‌دهد. مالک کسی است که ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا سازنده عملیات اجرایی ساختمان را از تخریب تا نوسازی با سرمایه شخصی انجام دهد.
افراز
افراز به معنای جدا کردن یک ملک به دو یا چند بخش است. در این حالت، هر بخش به صورت مستقل شناخته میشود و دارای سند مالکیت جدید خود است. افراز برای موارد زیر استفاده میشود:
- جهت تقسیم یک ملک بین چند نفر
- جهت فروش یا اجارهٔ بخش‌های جدید
وکالت تام، مقید و بلاعزل
وکالت: به معنای نمایندگی یک شخص توسط شخص دیگر در امور حقوقی و اعتباری است، وکالت تام نمایندگی در تمام امور حقوقی واعتباری است.
وکالت مقید: به معنای نمایندگی در یک یا چند امر خاص است، وکالت بلاعزل به معنای نمایندگی بدون عزل است که فقط در صورتی که در ضمن عقد لازم شرط شده باشد، قابل فسخ است.
قوانین مربوط به حق انتفاع
با سلام. حق انتفاع به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. در قانون مدنی ایران، حق انتفاع به سه دسته (عمری و رقبی و سکنی) تقسیم میشود.
قوانین مربوط به حق ارتفاق
حق ارتفاق به حالتی گفته میشود که فرد می‌تواند برای یک سری کارهای خاص از ملک دیگران استفاده کند. بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی، حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.
سند اوقافی
بعضی اوقات اشخاص تمایل دارند ملک خود را وقف کنند. در این حالات، اداره اوقاف زمین و یا ملک را با اقساط ۹۹ ساله به شخص دیگری واگذار می‌کند. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید هر ساله وجهی را بابت ملک به اداره اوقاف پرداخت نمایند. این مبلغ، کم است. سند این املاک معتبر میباشد.
قوانین مربوط به پایان کار
زمانی بنا ساخته میشود و پس از پایان ساخت، شهرداری‌ها سندی را مبنی بر نداشتن تخلف و بدهی به این اداره به مالک یا وکیل قانونی او می‌دهند که به آن پایان کار می‌گویند. این سند وقتی صادر میشود که شخص تمام هزینه هایی که باید به دارایی و عوارض شهرداری را پرداخت کند را پرداخت کرده باشد و بنا دارای تخلف نباشد و اگر بوده عوارض آن پرداخت شده‌باشد.
نکات فایل‌یابی (فایلینگ)
فایل یابی یکی از مهم‌ترین بخش‌های کار مشاوران املاک است. در این زمینه، مشاوران املاک می‌توانند از روش‌های مختلفی استفاده کنند:
- **تجربه کاری: اگر مشاور املاکی تازه کار هستید، توصیه میشود در انتخاب املاک محل فعالیتتان دقت کنید.
- **استفاده از تبلیغات: تبلیغات می‌تواند راهی برای جذب مشتریان و فایل‌های جدید باشد.
- **استفاده از تماس‌ها: تماس با مشتریان می‌تواند فرصتی برای شناسایی فایل‌های جدید باشد.
- **تعامل با سازندگان مسکن: سازندگان مسکن می‌توانند منبع خوبی از فایل‌های جدید باشند.
- **احیای فایل: برخی از فایل‌ها ممکن است به مرور زمان فراموش شوند. بازبینی و احیای این فایل‌ها می‌تواند منجر به کشف فرصت‌های جدید شود.
- **استفاده از نرم‌افزارهای فایل یابی املاک: امروزه، نرم‌افزارهای متعددی وجود دارند که می‌توانند در فرآیند فایل یابی کمک کنند.
- **استفاده از سایت‌های آگهی: سایت‌های آگهی مثل دیوار و شیپور می‌توانند منبع خوبی برای پیدا کردن فایل‌های جدید باشند.
به یاد داشته باشید که فایل یابی فرآیندی است که نیاز به صبر و پشتکار دارد. با تلاش مستمر و استفاده از روش‌های مناسب، می‌توانید تعداد زیادی فایل مناسب برای کار خود پیدا کنید.
در چه زمینه هایی مشاوران املاک فعالیت دارند؟
مشاوران املاک در زمینه‌های مختلفی فعالیت دارند. برخی از زمینه‌های اصلی عبارتند از:
- **خرید و فروش ملک: مشاوران املاک به مشتریان کمک می‌کنند تا ملک تجاری، مسکونی یا صنعتی را بفروشند، اجاره دهند و یا آن را بخرند.
- **بررسی مدارک ملک: یک مشاور املاک باید مدارک ملک را به خوبی بررسی کند و صحت و یا عدم صحت آن را مشخص کند.
- **ارزیابی ملک: یک مشاور حرفهای املاک باید تعداد زیادی ملک را بشناسد و بتواند مزایا و معایب آنها را ارزیابی کند.
- تهیه و تنظیم قراردادها و اسناد: برای تهیه و تنظیم قراردادها و اسناد< پس از ارائه پیشنهادات و ایجاد رضایت در طرفین قرارداد، کارمند مشاور املاک باید قرارداد و اسناد لازم را آماده کرده تا به صورت قانونی مالکیت ملک را به خریدار منتقل کند.
- ایجاد و توسعه فهرست مشتری‌ها: شخصی که در حوزه مشاوره املاک مشغول به کار است، برای یافتن افرادی که تمایل دارند ملک خود را بفروشند، بخرند و یا اجاره کنند، باید مشتری‌های بالقوه را پیدا کند.
- **انتشار لیست املاک و بررسی لیست‌های منتشرشده**: تهیه لیست اختصاصی برای هر ملک، از جمله وظایف مشاور املاک است.
- **مذاکره و تنظیم بهترین پیشنهاد به فروشنده و خریدار**: از مهم‌ترین وظایف هر مشاور املاک، مدیریت رابطه میان خریدار و فروشنده است.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
در این مقاله سعی کردیم شما را با مشاور املاک و نکات حقوقی مربوطه آشنا کنیم. در صورتی که شما عزیزان در این حوزه نیاز به مشاوره و راهنمایی های بیشتری دارید می توانید با ما در ارتباط باشید.
این مطالب را از دست ندهید ***
کاربری ملک به چه معناست؟آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد
- برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
بسیار عالی بود واقعا استفاده کردیم متشکرم.
سپاسگزاریم
خیلی ساده و قابل فهم بود.متشکرم
سلامت باشید