نمونه پرونده ابطال قرارداد و استرداد سند
گردشکار و توضیحات پرونده:
نمونه پرونده ابطال قرارداد : در تاریخ …. بانک …. دادخواستی بطرفیت آقای …. بخواسته ابطال فروش نامه مورخ …. و خلع ید خواندگان مقوم به دو میلیون و یکصدوده هزار ریال به دادگاه حقوقی …. تقدیم داشته بدین توضیح که آقای …. از تسهیلات بانک استفاده کرده و ششدانگ پلاک شماره …. فرعی از …. اصلی بخش …. ملک آقای …. را به موجب سند …. در رهن بانک قرارداده است و در زمان اعطای تسهیلات مغازه های مورد بحث در اختیار راهن بوده و بدون اخذ مجوز از بانک طبق سند عادی …. که تاریخ تنظیم آن موخر بر تاریخ تنظیم سند رهنی است اقدام به واگذاری سرقفلی یکباب مغازه به آقای …. کرده که منافی حق مرتهن است درخواست ابطال فروش با سند عادی مذکور را دارد.نمونه پرونده ابطال قرارداد
دادگاه دستور تعیین وقت صادر مینماید.
وقت رسیدگی …. تعین و برگ ابلاغ توسط دفتر صادر وجهت ابلاغ به طرفین با واحد ابلاغ ارسال میگردد.
ابلاغ وقت رسیدگی
به آقای …. طبق ماده ۷۰ یه صورت قانونی ابلاغ نامبرده مورد شناسایی قرار نگرفت .
به آقای …. طبق ماده ۶۹ به صورت قانونی ابلاغ صورت گرفت.
به بانک …. به صورت واقعی ابلاغ انجام گرفت.
لایجه بانک :
نماینده خود آقای …. را به دادگاه محترم جهت پیگیری و شرکت در جلسات معرفی می نماید.نمونه پرونده ابطال قرارداد
صورت جلسه رسیدگی :
دادگاه در وقت مقرر با تصدی امضا کننده ذیل تشکیل است خواهان نماینده بانک …. حضور دارد خواندگان نیز با کمی تاخیر حضور پیدا نمودند . خواهان اعلام مینماید خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است. خوانده اعلام مینماید که من ملک متعلق به خودم را به لطف الهی فروختم و فروش من منافی حق بانک ملت نمی باشد و هر زمان که بتواند بدهی خودم را بانک …. می پردازم.
رای دادگاه
دادگاه یاد شده پس از رسیدگی حکم بر ابطال قرارداد و خلع ید خوانده را صادر نموده است پس از درخواست تجدید نظر از حکم صادره، شعبه …. تجدید نظر در مقام تجدید نظر چنین رای داده است
رای دادگاه تجدیدنظر:
مستنفاد از ماده ۷ قرارداد به این عبارت… اموال و اسناد مشروحه ذیل را در رهن بانک گذارد و بانک قبض رهن بعمل آورد و سپس مورد رهن را مجدداً بعنوان امانت بتصرف خریدار قرارداد تا از منافع آن استفاده نماید. موضوع رهن صرفاً عرصه و اعیانی پلاک …. فرعی …. ملک آقای …. بوده نه منافع آن زیرا صریحاً پس از انعکاس قبض عین مرهونه توسط مرتهن در سند، مجدداً ملک مذکور جهت استفاده از منافع آن به تصرف طرف قرار داده شده و آنچه نهایتاً به خوانده ردیف یک آقای …. ملکشاه واگذار شده با توجه به قراردادعادی مورخه …. و با توجه به تعیین مال الاجاره و عنوان مستاجر منافی حق مرتهن با مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی نبوده است و ایراد و اعتراض تجدید نظر خواه تا این حد وارد و دادنامه تجدید نظر خواسته واجد ایراد قضایی است.
تحلیل حقوقی پرونده :
- برخی محاکم دادگاهها عقیده داشتند تا ملک در رهن است هیچ نوع دعوایی قابل استماع نیست و حتی بعضی ها دعوی فک رهن، قبل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد را هم قابل استماع نمی دانستند.
- رویه دیگر این بوده که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را می پذیرفتند ولی قید عبارت با حفظ حقوق مرتهن را لازم می دانستند.
- اما رویه دیگر ( سوم) که اخیراً اکثریت بالایی از قضات را بهمراه داشته است به این صورت می باشد که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی (ملک مرهونه) رادر صورتی می پذیرند که دعوی فک رهن هم مطرح شود و اعتقاد دارند ، بدون فک رهن امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد و البته امکان طرح دعوی همزمان نیز هست.نمونه پرونده ابطال قرارداد
نظریه مشورتی در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه :
به سوال و جواب مطروحه در کمیسیون حقوقی دادگستری استان تهران توجه شود.
سوال – آیا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک مرهونه به طرفیت بایع با توجه به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ و رای اصراری شماره ۲۱مورخ ۱۲/۱۲/۷۶ قابل استماع است؟
نظریه قریب به اتفاق اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه ۱۳/۹/۸۲ :
در مورد قسمت اول سوال:
هر چند لحن قانونگذار در مواد ۷۹۳ قانون مدنی و ۲۶۴ قانون آئین دادرسی مدنی سابق و ۳۴ مکرر اصلاحی ثبت و نیز ۲۹۹ قانون امور حسبی و مفاد رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ که از نظریه مشهور فقهای امامیه مبنی بر منع و غیر نافذ بودن چنین معاملاتی پیروی کرده، و طرح دعوای مذکور از سوی هر فرد ذی نفع را به طرفیت بایع نسبت به ملک مرهونه به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مسدود نموده ، اما نظر دیگر این است که هدف، حفظ حقوق مرتهن است لذا با حفظ این حقوق هرگونه تصرف در ملک مذکور جایز خواهد بود و می توان گفت این عقیده با منطق قضایی و رویه محاکم که شاهد مثال آن رأی اصراری شماره ۲۱/ مورخ ۱۲/۱۲/۷۶ می باشد و به فاصله کمی بعد از رای وحدت رویه شماره۶۲۰ صادر گردیده و نیز با نظر بسیاری از فقهای ما از جمله نظر حضرت آیت اله خویی و علمای حقوق از جمله دکتر امامی و دکتر کاتوزیان سازگاری دارد. ضمن اینکه اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه هم در اظهار نظرهای خود همگی بر حفظ حقوق مرتهن تاکید داشته اند، لذا با توجه به فرض سوال رسیدگی به این دعوا بلامانع می باشد.نمونه پرونده ابطال قرارداد
در خصوص قسمت دوم سوال (طرح دعوی فک رهن بهمراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ضرورت دارد؟)،دو نظر ابراز گردید اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند «چون فک رهن خود نوعی دعوا است و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد، لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی کننده استحضار داردکه ملک موضوع دعوا در رهن است لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی باشد.»(نمونه پرونده ابطال قرارداد)
رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم) این است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاهها قابل پذیرش است، زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است، بنابراین اگر خریدار، فروشنده را با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوی قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شی ، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد ، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج ، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را بنام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی میباشند ، نیازی به طرح دعوی مستقلی ندارند. بنابراین الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوی مستقل ( فک رهن) ندارد.
لازم به تذکر است رای شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور در این خصوص صادر گردید که نه تنها رفع اختلاف ننمود بلکه به نظر به اختلافات نیز دامن زد.
مطابق مواد قانون مدنی گر چه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رای شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می شود این رای وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.(نمونه پرونده ابطال قرارداد)
