شاید برایتان پیش آمده باشد یا اینکه در بین اطرافیان خود دیده باشید که طبق انجام یک معامله، فردی که مالک آن ملک یا مال نبوده است، یا حتی بدون وکالت یا اجازه نسبت به فروش آن مال به دیگری اقدام میکند. حال بحث این این که آیا این معاملهی صورت گرفته صحیح است یا باطل؟ نام این مبادلهی انجام شده چیست؟ قوانین و مقررات آن کدام اند؟ انواع آن چیست؟ به فرد انجام دهندهی این داد و ستد چه میگوییم؟ با ما در وکیل ملک همراه باشید. میخواهیم راجع به معامله ی فضولی و قوانین و مقررات آن توضیح بدهیم. و همچنین به همهی این سوالات پاسخ بدهیم. و به توضیح مبسوطی راجع به این موضوع بپردازیم.
معامله ی فضولی چیست؟
یکی از انواع معاملهها است که همهی شرایط معامله را دارد به جز یک مورد، و آن هم این است که در آن عقد، فروشنده مالک آن مال نیست و وکالت و اجازه فروش آن اموال را هم ندارد. به طور کلی، آن فروشنده بدون اجازهی مالک حقیقی آن ملک یا اموال اقدام به فروش آن مینماید. در واقع فروشنده نه نمایندگی از جانب مالک را دارد. و نه خود مالک آن ملک یا اموال است. به این نوع داد و ستد، معامله ی فضولی گفته میشود. که در ادامه بیشتر بررسی خواهیم کرد.
بایع فضولی و مالک اصلی کیست؟
حال بیایید در این داد و ستد مشخص کنیم که بایع فضولی و مالک حقیقی کیست؟ بر اساس فقه اسلامی، در قانون مدنی کشورمان؛ آن مشتری جاهل به فضولی را مستحق و سزاوار اصل ثمن به انضمام غرامات میشناسند. و آن فردی که مال برای او بوده است(متعلق به او بوده) را مالک اصلی میگوییم. شخصی که ملک یا اموالی که متعلق به او نبوده است را بدون اجازه فروخته را فضول یا بایع فضولی نامیده میشود. و به شخصی که اموال شخص فضول را خریداری کرده است را طبق معمول، اصیل یا مشتری یا غیر گفته میشود.
معامله ی فضولی چه نوع معاملهای است؟
همانطور که میدانید. مبادله و یا داد و ستد از لحاظ صحت و درستی به سه نوع صحیح، باطل و غیر نافذ تقسیم بندی میشوند. حال به بررسی معامله ی فضولی میپردازیم. معامله ی فضولی قبل از آن که صاحب مال تنفیذ (یعنی درستی و صحت آن را تایید نماید) و یا رد کند، باطل نخواهد بود. اما معتبر و صحیح هم نمیباشد. بلکه آن یک معاملهی غیر نافذ است (غیر نافذ یعنی چه؟ به عقدی میگوییم که اثر حقوقی ندارد. و یک نوع عقد ناقص است. که قابلیت این را دارد با اجازهی صاحب، صحیح یا باطل شود.) یعنی به طور کلی این معاملهی غیر نافذ است. و معلق بین دو حالت صحیح و باطل است.
قوانین و مقررات و بررسی مواد قانونی:
بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی: معامله به مال غیر به جز، تحت عنوان وصایت یا ولایت و یا وکالت غیر نافذ است. مگر اینکه مالک آن مال در باطن راضی باشد. در اینجا میتوان متوجه شویم به الزام خریدار مال معامله فضولی یا اصیل به اجرای مفاد عقد در صورت تنفیذ غیر میباشد. این وضعیت غیر نافذ بودن تا زمانیکه که از طرف مالک رد یا قبول نشده باشد؛ باقی خواهد ماند.
بر اساس ماده ۲۵۲ قانون مدنی: لزومی به اجازه یا رد فوری نیست. اگر تاخیر باعث تضرر اصیل باشد مشارالیه میتواند آن معامله را برهم بزند.
بر اساس ماده ۲۵۲ قانون مدنی: هر زمان غیر، پیش از اجاره یا رد فوت کند وارث او میتواند معامله را اجازه یا رد کند. طبق این ماده متوجه خواهیم شد که غیر نافذ بودن این عقد، حتی تا بعد از مرگ غیر هم باقی میماند.
بر اساس ماده ۲۵۸ قانون مدنی: منافع آن مال که مورد معاملهی فضولی بوده است و همچنین در برابر منافع حاصل از عوض آن رد یا اجازه، از روز عقد موثر خواهد بود.
شرایط معامله ی فضولی چیست؟
بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی که در بالا مطرح کردیم، و همچنین ماده ۱۹۰ قانون مدنی؛ برای اینکه یک داد و ستد صحیح واقع شود، باید دارای شرایطی باشد. و این شرایط عبارت است از: ۱/ قصد و تراضی طرفین ۲/ اهلیت طرفین ۳/ موضع معامله که قابل انجام باشد ۴/ مشروعیت جهت معامله
اگر در انجام هر گونه مبادله قصد و اراده وجود نداشته باشد، آن معامله کلا باطل خواهد بود. و اگر رضایت وجود نداشته باشد، آن معامله غیر نافذ است. یعنی همانطور که کمی قبل گفتیم؛ نه صحیح است و نه باطل. مشخص شدن و صحیح و باطل بودن آن، نیازمند پذیرش و یا رد صاحب خواهد بود. بر این اساس، این داد و ستد یک عقدی غیر نافذ است. و همه چیز بستگی به اجازه مالک اصلی دارد. اگر صاحب حقیقی این را بپذیرد معامله تنفیذ شده. و اگر نپذیرد و آن را رد کند، معامله باطل خواهد شد.
اگر مالک آن را رد کند، چه وضعیتی پیش میآید؟
اگر رد این عقد صورت بگیرد، آن عقد به طور کامل باطل و برای همیشه از بین خواهد رفت. و دیگر هیچ آثار حقوقی را در بر نخواهد داشت. بر اساس ماده ۲۵۱ قانون مدنی: وقتی معامله ی فضولی رد میشود و به هر فعل و لفظی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید. اگر پس از و باطل شدن آن عقد، مال هنوز نزد بایع فضول باشد، مالک اصلی میتواند به او رجوع کرده. و طلب استرداد آن ملک یا مال را کند. حال اگر آن اموال تلف شده باشد، مالک میتواند خواهان بدل آن و همچنین همهی منافع اموال از بایع شود. دیگر فرقی ندارد که از منافع آن استفاده کرده باشد با نه.
نحوه طرح دعوا به چه صورت است؟
مالک اصلی اگر طلب دعوای تایید بطلان معامله ی فضولی کند؛ در اینجا جهل یا آگاهی فرد خریدار آن، -به او فرد اصیل میگوییم- به مالک نبودن بر مال، در حق مالکیت فرد فضول تأثیری ندارد. به هر حال اصیل این حق را دارد که به فرد فروشنده رجوع کند و طلب ثمن معامله را کند. ولی درخواست ضرر و زیان فقط از طرف شخص جاهل پذیرفته خواهد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوای کیست؟ +نحوه اجرای رأی
امیدواریم تا اینجا راجع به این مبادله اطلاعات کافی را به دست آورده باشید. و توانسته باشیم به سوالات شما پاسخ بدهیم. حال در اینجا میخواهیم بررسی کنیم که مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوای کیست؟ بعد از طرح دعوای میخواهید بدانید کدام مرجع به این درخواست رسیدگی میکند، با ما همراه باشید. به طور خلاصه اگر اموالی که توسط فرد فضول به فروش رفته باشد جزء اموال غیر منقول باشند، مانند ملک، ساختمان و… -در اینجا بیشتر ملک و املاک مدنظر ما است- رسیدگی به دعوای در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی، در جایی که ملک آنجا است، میباشد. و اگر مالک بداند که مالکیت آن ملک را نداشته است، جرم فروش مال غیر به وقوع میپیوندد. و رسیدگی به آن در صلاحیت دادسرای محل وقوع آن جرم است. همچنین نحوه اجرای رأی هم صرفا اعلامی از طرف دادگاه است و نیازی به اجرائیه نخواهد بود.
تفاوت معامله ی فضولی با فروش مال غیر در چیست؟
در قسمت قبل اشارهی کوتاهی به فروش مال غیر کردیم. شاید این سوال در ذهنتان ایجاد شده باشد که فروش مال غیر چیست و چه تفاوتی با معامله ی فضولی دارد؟ فروش مال غیر در واقع جرم است. که در حکم کلاهبرداری محسوب میشود. و مجازاتی از قبیل حبس تا ۷ سال، رد اصل مال و همچنین جریمهی نقدی به اندازهی آن مال است. در کل فروش مال غیر وجه کیفری دارد. مگر آن فردی که مرتکب این جرم میشود سوء نیت نداشته باشد. و یا اینکه او نداند مال متعلق به فرد دیگری است. از شباهتهای هر دوی این معاملهها میتوانیم به این اشاره کنیم که آن مال متعلق به فردی غیر از او است.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
در پایان
در این مقاله سعی ما بر این بود که معامله ی فضولی را توضیح بدهیم و به بررسی قوانین و مقررات موجود در این خصوص بپردازیم. نکته مهمی که باید به آن توجه کرد این است، همانطور که گفتیم معامله ی فضولی یکی از اقسام معاملات است. و این داد و ستد شامل ملک، خودرو و… میشود. اگر در این زمینه نیاز به مشاوره و راهنماییهای بیشتری دارید میتوانید با بهترین وکیل اصفهان، آقای مهدی علیجانی مطرح کنید.
این مطالب را از دست ندهید ***
نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
نکاتی که باید درباره خرید و فروش املاک وکالتی بدانید
نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
اجرت المثل اموال + نمونه دادخواست و نمونه رای
برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.