فسخ قرارداد اجاره از موارد بسیار مهم در زمینه‌ی معاملات ملکی است. زیرا سالانه قولنامه‌های بسیاری برای این پیمان در سراسر کشور به امضا می‌رسند. اما گاهی یکی از طرفین معامله که آن‌ها را به نام مستاجر یا موجر می‌شناسم، به هر دلیلی از قبول این پیمان پشیمان می‌شوند و تصمیم به بر هم زدن آن می‌گیرند. قانون‌گذاران با توجه به این موضوع و تحت شرایطی خاص، به طرفین اختیار بر هم زدن معامله را داده‌اند. ما در این مقاله‌ی وکیل ملک، موارد قانونی فسخ اجاره که خیارات نامیده می‌شوند را بررسی خواهیم کرد. همچنین انواع شرایطی که ممکن است هنگام بر هم زدن قولنامه با آن مواجه شوید و هزینه‌های مورد نیاز در این فرآیند را زیر ذره‌بین قرار خواهیم داد. از این رو برای یافتن پاسخ تمام سوالات خود در زمینه‌ی فسخ قرارداد اجاره تا آخر این مطلب ما را همراهی کنید.
موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره
اجاره از انواع قراردادهایی است که اصطلاحا لازم نامیده می‌شوند. همراه کردن لفظ لازم در کنار این عهدنامه بدان جهت است که طبق قوانین، پایبندی به آن، واجب و ضروری می‌باشد. از این رو طرفین پس از انعقاد قولنامه نخواهند توانست از تعهد داده شده، شانه خالی کنند. با این وجود در قانون استثنائاتی برای این مورد در نظر گرفته شده. زیرا همواره ممکن است شرایطی پیش بیاید که طرفین، مستاجر یا موجر، از بستن پیمان اجاره پشیمان شوند. در بعضی موارد شرایط پیش آمده می‌تواند شرط لازم بودن قرارداد را بر هم بزند. در آن صورت شخص خواستار فسخ قرارداد اجاره، برای این امر دارای اختیار خواهد شد و تحت حمایت قانون قرار می‌گیرد. به مجموع اختیارات قانونی ذکر شده برای لغو اجاره‌نامه، خیارات گفته می‌شود. در ادامه معنای این اصطلاح را بازگو و انواع آن را بررسی خواهیم کرد.
انواع خیارات
همان‌طور که اشاره کردیم در قانون مواردی برای فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته شده که اصطلاحا به آن خیارات گفته می‌شود. این واژه در اصل جمع لغت خیار به معنی اختیار است. در اصطلاحات حقوقی، خیار به معنی داشتن قدرت و اختیار یکی از طرفین معامله، برای گسستن و لغو کردن پیمان است. در قوانین مدنی کشور ماده‌ی ۳۶۹ به معرفی انواع خیارات لغو اجاره‌نامه اختصاص یافته که شامل خیار شرط، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط و تخلف از وصف است. اکنون هر کدام را به صورت جداگانه تحت بررسی قرار خواهیم داد.
-
خیار شرط
مطابق با این شرط در مدت زمان تعیین شده طرفین معامه، اجازه‌ی فسخ قرارداد اجاره را خواهند داشت. در واقع این اختیار به توافق دو طرف بستگی داد و اگر زمان آن تعیین نشده باشد، باطل محسوب خواهد شد.
-
خیار تعذر تسلیم
این شرط به تعهدات ذکر شده در قرارداد اختصاص داد. در واقع مطابق با این قانون به طرفین اجازه داده می‌شود که اگر شخص مقابلشان از انجام تعهداتش شانه خالی کرد، پیمان بینشان را لغو کنند.
-
خیار عیب
لازمه‌ی هر قراردادی صداقت است. این مورد نیز به همین موضوع اختصاص دارد. در این شرط بیان می‌شود که اگر در مورد اجاره عیب و ایرادی یافت شود، که پیش از انعقاد قرارداد ذکر نشده باشد و توافقی در مورد آن اتفاق نیوفتاده باشد، مستاجر اختیار لغو اجاره‌نامه را خواهد داشت.
-
خیار تخلف شرط
همان‌طور که می‌دانید قرارداد اجاره بسیار قابل انعطاف است. زیرا طرفین می‌توانند شرط و شروط‌های مورد نظر خود را به آن اضافه کنند. و در صورت امضای قولنامه موظف به رعایت شروط ذکر شده می‌باشند. طبق این قانون اگر یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند پیمان‌نامه را فسخ کند.
-
تخلف از وصف
ممکن است مستاجر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شود که واقعیت ملکی که کرایه کرده است با اجاره‌بهای تعیین شده مطابقت نمی‌کند. در این صورت به او اختیار لغو اجاره‌نامه داده خواهد شد.
بررسی انواع شرایط فسخ قرارداد اجاره
مواردی که تا کنون ذکر کردیم در واقع اختیاراتی بود که قانون در اختیار در هر دو طرف معامله قرار داده است. اما طبق ماده ۱۴ قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، شرایط فسخ قرارداد اجاره برای هر کدام از طرفین متفاوت می باشد. در ادامه این شرایط را برای هر کدام از آن‌ها بازگو خواهیم کرد.
-
فسخ از سوی موجر
ابتدا باید بدانید با وجود این که موجر در واقع صاحب اصلی مورد اجاره می‌باشد، طی مدت زمان تعیین شده در قولنامه نمی‌تواند ادعایی نسبت به ملک خود داشته باشد. به علاوه تا پایان موعد قرارداد حق فسخ آن را ندارد. مگر آنکه یکی از استثنائات و موارد تعیین شده توسط قانون شامل حالش شود. اما شرایطی که به موجر حق لغو اجاره‌نامه را می‌دهد چیست؟ این شرایط در شش مورد خلاصه می‌شوند که ذکر خواهیم کرد.
- تاخیر بیش از یک هفته‌ی مستاجر در پرداخت اجاره‌بها
- واگذاری یا اجاره‌ی ملک توسط مستاجر به دیگری بدون اجازه‌ی موجر یا همان مالک اصلی
- اختصاص دادن مسکن اجاره‌ای به کارهای نادرست یا فعالیت‌های تجاری توسط مستاجر
- عدم اجازه‌ی بدون دلیل برای ورود مالک به منزل جهت تعمیرات
- سهل‌انگاری در مراقبت از مورد اجاره
- عدم رعایت تعهدات ذکر شده در قولنامه
-
فسخ از سوی مستاجر
اغلب تصور می‌کنند فسخ قرارداد اجاره بیش‌تر از سوی مالکین اصلی یا همان موجر تقاضا می‌شود. اما خوب است بدانید اغلب اتفاق می‌افتد که مستاجرین، خواهان بر هم زدن معامله باشند. از این رو در ماده ششم از قوانین مربوط به روابط مستاجر و موجر، و همچنین در ماده ۴۱۵ قانون مدنی، مواردی که مستاجر حق لغو اجاره‌نامه را دارد، بیان شده است. اکنون ما این موارد را برای شما بازگو خواهیم کرد.
- منطبق نبودن مورد اجاره با شرایط ذکر شده در قرارداد
- خراب شدن یا در معرض خرابی قرار گرفتن کل ملک یا قسمتی از آن ( به طوری که امکان استفاده یا تعمیر وجود نداشته باشد.)
- شرایط از پیش تعیین شده و توافقی در قرارداد که طی آن مستاجر می‌تواند درخواست لغو قرارداد را داشته باشد
- تصمیم مستاجر به نقل مکان که باید زودتر به مالک اطلاع دهد و اغلب با همکاری مالک برای جایگزینی مستاجر جدید انجام می‌شود
فرآیند لغو اجاره‌نامه و هزینه‌های مربوطه
اغلب فرآیند فسخ قرارداد اجاره به صورت توافقی میان موجر و مستاجر حل و فصل می‌شود. در این شرایط برای لغو معامله به صورت قانونی به مشاورین املاک و بنگاه‌های مسکن مراجعه می‌کنند. اما گاهی اختلافاتی بین طرفین قرارداد پیش می‌آید که شخص مشاور املاک توان برطرف کردن آن را ندارد و وساطتش کار به جایی نخواهد برد. در چنین مواقعی شخص مدعی باید از طریق مراجع قانونی برای رسیدن به خواسته‌ی خود اقدام کند. این پرونده‌ها عموما به شوراهای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوند.
-
جریمه و خسارت
در صورتی که یکی از طرفین معامله تمایل داشته باشد، پیش از موعد مقرر، قرارداد را به پایان برساند؛ موظف است خسارت وارده بر طرف مقابل خود را تمام و کمال پرداخت کند. همچنین برای بدعهدی خود باید مقدار جریمه‌ی تعیین شده در قولنامه را متحمل شود. در صورتی که شخص فسخ‌کننده‌ی قرارداد، از پرداخت حق طرف مقابل سر باز زند، امکان پیگیری قانونی وجود خواهد داشت.
-
حق کمسیون
مطلع هستید که مشاورین املاک همواره مبلغی را در قبال حق‌الزحمه‌ی خود و تحت عنوان کمسیون از طرفین معامله دریافت می‌کنند. در صورتی که پس از انعقاد قرارداد یکی از طرفین آن را لغو کند، مبلغ پرداخت شده به مشاور املاک، به آن‌ها بازگردانده نمی‌شود. اما شخص فسخ‌کننده موظف است علاوه بر جریمه و خسارت، سهم طرف مقابل از کمسیون را نیز پرداخت کند.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
توصیه‌ی ما به شما این است که به دلیل وجود پیچیدگی‌های قانونی، بهتر است پیش از اقدام به فسخ قرارداد اجاره، با وکیلی مجرب مشورت کنید. مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری، در این راه همراه شما خواهد بود. ایشان از طریق مشاوره‌ی حقوقی ملکی حضوری، تلفنی و آنلاین در تمام موارد ملکی شما را راهنمایی خواهند کرد. همچنین می‌توانید سوالات خود در رابطه با لغو اجاره‌نامه را در قسمت نظرات مطرح کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت پاسخگوی شما باشند. منتظر نظرات شما هستیم.
این مطالب را از دست ندهید ***
اجاره چیست؟ + قوانین و مقررات دریافت و پرداخت اجاره
منبع: قانون مدنی
