کاربری ملک چیست؟ آیا چیزی درباره‌ی آن می‌دانید؟ انواع آن کدامند؟ حتما در این باره فکر کرده اید؛ وقتی به اطرافتان نگاه می‌کنید، ساختمان های متعددی می‌بینید. آیا با خود فکر کرده اید که چگونه برخی از این ساختمان های تجاری و برخی اداری و برخی مسکونی و… است؟ با ما همراه باشید. در ادامه در وکیل ملک قصد داریم، کاربری چیست و انواع آن و همچنین روش تغییر آن را توضیح دهیم.
کاربری ملک
پروانه‌ی ساختمان، شناسنامه‌ی آن ملک مربوطه است که علاوه بر مشخصات فنی ساختمان، زیر نظر مهندسین و ناظرین، نوع کاربری آن را هم ذکر می‌کنند. پروانه‌ی ساختمان قبل از شروع به ساخت آن، باید از شهرداری گرفته شود. و اگر این عمل صورت نگیرد، غیر قانونی است. و شهرداری این حق را دارد که از ادامه‌ی ساخت آن جلوگیری کند. در مجموع می‌توانیم بگوییم: کاربرد چگونگی بهره وری از ملک را مشخص می‌کند. و همچنین نحوه‌ی استفاده از ملک براساس طرح تفصیلی شهرداری است. و طریقه‌ی استفاده از آن و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، را کاربری ملک می‌گوییم.
ملک و املاک چیست؟
به همه‌ی ملک‌های منقول (قابل نقل و انتقال) و غیرمنقول (غیر نقل و انتقال)، املاک می‌گوییم. مانند ملک مسکونی، زمین صنعتی، ساختمان‌ها، زمین کشاورزی و… در عموم مردم این واژه به اشتباه فقط برای خانه، آپارتمان و مغازه اطلاق می‌شود!
چند نوع کاربری ملک وجود دارد؟
یک واحد از لحاظ کاربری آن، به چندین دسته تقسیم می‌شوند. از جمله مسکونی، تجاری، کشاورزی و… در ادامه چندین نوع از آن را که اغلب مردم با آن سروکار دارند، توضیح خواهیم داد.
کاربری ملک مسکونی
این نوع، خود شامل سه نوع آپارتمانی، ویلایی و کلنگی است.
آپارتمانی: ملکی است که دارای چندین طبقه است. و همچنین راهرو مشترک، راه پله و انباری و پارکینگ دارد.
ویلایی: ملکی است به صورت یک یا چند طبقه و شامل زمین و حیاط مستقل است و مشاعاتی با دیگر همسایگان ندارد.
کلنگی: این نوع، از آن دسته ملک هایی هستند که باید بازسازی، نوسازی و یا تخریب شوند. و برای اقدام به چنین عمل‌هایی می‌بایست طبق قانون پیش رفت و روند قانونی مخصوص به خود را دارد.
کاربری کشاورزی
برای زمین هایی است که برای کارهای کشاورزی مناسب هستند. در اینجا دو نوع کاربری مطرح می‌شود. یک، زمین زراعی و دو، باغ میوه. همچنین همانطور که می‌دانید سخت گیری های زیادی برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی یا تجاری وجود دارد. اگر در صورتیکه بدون مجوز اقدام به تغییر‌کاربری آن کنید، با شما برخورد خواهد شد. و همچنین آن را تخریب خواهند کرد.
کاربری تجاری
در ملک‌هایی با این نوع کاربری، می‌توان انواع دفاتر خدماتی، رستوران، مغازه، آژانس و… را راه اندازی کرد. همچنین نکته مهم در خرید چنین ملکی؛ باید به دارا بودن مجوز شهرداری توجه کرد. چون فقط وجود آن ملک به معنی کاربری تجاری نیست. و می‌توان فاقد‌کاربری باشد. مجوز این نوع، برای املاکی صادر خواهد شد که طبق قانون تجارت افراد حقیقی و حقوقی به معامله و داد و ستد در آن مکان مشغول باشند. و یک مکان تجاری محسوب شود.
کاربری اداری
برای تشکیلات و ساختمان‌های اداری شناخته می‌شود که ادارات دولتی، تعدادی افراد برای انجام یکسری وظایف مشخص و کارهای محوله گرد هم آمده اند. و یک فضایی برای مراجعه ارباب رجوع دارند.
کاربری ملک صنعتی
این نوع اغلب بیرون شهر هستند. و برای استفاده از زمین‌های بعضا بزرگ برای احداث شرکت، کارخانه و مواردی از این قبیل در شهرک‌های صنعتی است. نکته مهمی که باید به آن توجه شود این است که اگر بعدها با گسترش منطقه شهری، آن واحد در شهر قرار گرفت، توسط مسئولان ذی‌ربط به خارج از شهر انتقال داده خواهد شد.
کاربری معدن
کاربری معدن مکانی است که ماده‌ای قابل استخراج و باارزش در آن وجود دارد. پس برای احداث یک معدن باید کاربری مرتبط با آن(معدن) گرفته شود. برای زمین‌هایی که دارای فلزات، خاک، سنگ قیمتی و… هستند توسط شهرداری کاربری معدن داده می‌شود. اگر فردی در یک زمین که مالکی برای آن وجود ندارد، یک معدن کشف کند، و آن را به ثبت برساند مالک آن معدن و زمین خواهد شد.
کاربری ملک ورزشی
برای احداث کردن زمین‌های بازی، استادیوم ورزشی، استخرها توسط شهرداری صادر می‌شود. بیشتر کاربری‌هایی که برای ورزشی صادر می‌شود، برای موسسه‌های خصوصی است. (مانند باشگاه‌های ورزشی و…)
کاربری خدماتی
شامل مکان‌هایی می‌شود که برای رفاه عموم مردم است. و یکسری خدمات رفاهی به مردم داده می‌شود. مثل پارک و همچنین در ازای آن، مبلغی به شهرداری پرداخت نمی‌شود.
فاقد کاربری
اگر املاک در هیچ یک از دسته بندی های بالا قرار نگیرند زمین‌های فاقد‌کاربری می نامیم. که این اموال ذخیره شده‌ی شهرداری بشمار می‌رود. برای دفع زباله شهری و… پس مجوزی برای آن صادر نمی‌شود و به آنها تعلق نمی‌گیرد.
روش های تغییر کاربری برای انواع املاک:
یک روش این است برای تخریب تمام یا بخشی از آن واحد مسکونی و بعد نوسازی آن برای تبدیل به استانداردهای لازم، برای ایجاد یک واحد تجاری. هنگامی که آن واحد مسکونی همه‌ی استانداردهای مورد قبول را دارا باشد، فقط با گرفتن مجوز می توان آن را تغییر‌کاربری داد.
شرایط تغییر کاربری ملک چیست؟
به طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه‌ی مالکان اراضی، املاک برای ساخت و ساز باید به دنبال پروانه و مجوز شهرداری باشند. همچنین بر طبق این قانون ، هر گونه ساخت و ساز بر خلاف قانون است. و با فرد خاطی برخورد خواهد شد و برای او مجازات خواهد بود. بر طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، اگر امکان تغییر کاربری وجود نبوده باشد. و استفاده از ملک برخلاف نوع کاربری غیر قانونی است. ولی گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که به علت تغییر در بافت آن منطقه یا شرایط زندگی، برخی املاک با این تغییر روبه رو شوند در اینجا، این تغییر املاک با اجازه و دستور قانون گذار محقق می‌شود. در اینجا قانون گذار، استثنائاتی برای تغییر کاربری قائل می‌شود.
یکی از متداول ترین تخلفات در مطرح است؛ برای استفاده‌های تجاری و اداری رخ می‌دهد. زیرا واحدهای تجاری گران تر از نوع مسکونی هستد. و افراد اقدام به احداث واحدهای تجاری و اداری در زمین‌هایی غیر از آن (غیر از مکان های تجاری)، که برخلاف قانون است می‌کنند. پس در صورت عدم تغییر کاربری آن ملک مربوطه باید تخریب شود.
آیا تغییر کاربری ملک هزینه ای هم دارد؟
بطور دقیق نمی‌توانیم بگوییم که هزینه‌ی آن چقدر است. اما می‌توانیم باتوجه به میزان نزدیکی آن ملک به امکان مهم، موقعیت مکانی آن ملک، هزینه را تعیین کنیم. و اینکه این هزینه هرسال به عنوان یک نرخ پایه برای هر شهر، توسط شهرداری معین می‌شود.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
در اینجا سعی کردیم نکاتی در رابطه با کاربری ساختمان و انواع آن و همچنین شرایط ارائه بدهیم. امیدواریم توانسته باشیم شما را با تغییر‌کاربری آشنا کرده باشیم. اگر در این خصوص سوالی دارید و برای آشنایی بیشتر در این رابطه می‌توانید با مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.
این مطالب را از دست ندهید ***
