همه چیز درباره سرقفلی، انواع سرقفلی + تفاوت با حق مالکیت

سرقفلی، عنوان رایجی است در میان بازاریان و به محل کسب برمی‌گردد. در حال حاضر املاک زیادی برای شروع کسب و کار، اجاره داده می‌شوند. اما با این حال بسیاری از مردم عادی و بازاریان به درستی مفهوم این حق مالی را درک نکرده اند. احتمالا برای شما هم سوال پیش آمده که این عنوان به چه معنا است؟ چه تفاوتی با مالکیت دارد؟ آیا این عنوان، همان حق کسب و پیشه است؟ چه قوانینی درباره‌ی آن وجود دارد؟ آیا به انواع متفاوتی تقسیم می‌شود؟ برای یافتن پاسخ‌های خود با ما همراه باشید. زیرا ما در وکیل ملک این مقاله را به سرقفلی اختصاص داده‌ایم.

سرقفلی یا پیش‌بها

سر قفلی، پولی است که در ابتدا، توسط مالک از مستأجر گرفته می‌شود. و حقی است که کاسب در نتیجه‌ی فعالیت‌های خود برای محل کارش قائل می‌شود. این حق شامل تقدم در اجاره، شهرت، جمع کردن مشتری، و رونق کسب‌وکار است؛ که در اثر عملکرد مستأجر به وجود آمده. این حق مختص تاجر یا کاسب است و مالک نمی‌تواند از این حق برخوردار باشد. پیش بها، به صاحب آن این اجازه را می‌دهد که نتیجه‌ی فعالیت خود را از مالک، یا کسی که پس از او قصد اجاره‌ی آن مکان را دارد، دریافت کند. همچنین، اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستأجر از بین میرود. اگر مستأجر هنگام عقد قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بدهد و این در قرارداد ثبت شود؛ بعدا که آن مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد، باید این مبلغ سر قفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند.

دو مفهوم از سرقفلی

سرقفلی در فرهنگ معین: «حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع‌آوری مشتری و غیره پیدا می‌‌کند.» و در فرهنگ دهخدا:« چیزی که از کرایه دار سوای کرایه حویلی یا دوکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست.» دو مفهوم از این واژه به نظر می‌رسد: برداشت اول: سر قفلی یک حق امتیاز برای مستاجر است که برای مدت زمانی با میزان کمتری اجاره نسبت به دیگران در ان ملک می‌‌تواند به کسب بپردازد. برداشت دوم: پولی که به مالک یا مستاجر اول از طرف مستاجر دوم داده می‌شود که در ان مکان به کسب بپردازد. این دسته از اموال غیر منقول تبعی جزء اموال نامشهود می‌باشد چون یک سرمایه‌ی فیزیکی مثل ماشین، ساختمان یا تجهیزات نمی‌باشد. این نوع از سرمایه در صورت‌های مالی اساسی در بخش دارایی‌های شرکت یا فروشگاه و مغازه ثبت می‌گردد.

بررسی دو موقعیت برای دو مفهوم

با این دو مثال این دو تعریف سر قفلی برای شما شفاف تر می‌گردد: فرض کنید فردی یک مغازه را از مالک اجاره می‌کند و لوازم خانگی یا کالاهای دیجیتال عرضه می‌‌کند. سال‌ها در این مکان اشتغال‌زایی می‌کند و به واسطه ی شهرتی که پیدا کرده است مشتریان زیادی دارد. این فرد این امتیاز را دارد که با اجاره‌ی کمتری نسبت به اشخاص دیگر کسب و کار را ادامه دهد. برای مفهوم دوم فرض کنید شما صاحب مغازه‌ای هستید و به طور کامل قصد فروش آن را ندارید. شما به شخص پیشنهاد می‌‌کنید که سر قفلی مغازه را به جای سند شش دنگ به او واگذار کنید. در این صورت مستاجر مالک اصلی نیست اما می ‌تواند به اختیار خودش به مدت زمان معین ملک را به فرد دیگری اجاره دهد.

به نظر شما، آیا سرقفلی همان حق کسب و پیشه است؟

در جواب به این سوال باید بگوییم؛ خیر- عموم مردم این دو حق را یکسان می‌دانند و بعضی آنها را به جای یکدیگر به کار می‌برند. و تفاوتی بین آنها قائل نیستند. اما اینگونه نیست! در اینجا برای فهم بهتر موضوع، رجوع می‌کنیم به قانون روابط موجر(کسی که اجاره میدهد) و مستأجر(کسی که اجاره میکند)، که در سال ۱۳۵۶ و قبل از انقلاب اسلامی به تصویب رسید. و فقط حق کسب و پیشه و تجارت در آن ذکر شده بود و بعداز انقلاب اسلامی، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تصویب شد. برخی، حق کسب و پیشه را غیر شرعی می‌دانستند و به سبب همین امر، به فکر اصلاح قانون افتاده بودند. در نتیجه مفهوم سر قفلی که پیشبرد فقهی داشت وارد مقررات شد. پس این دو با هم متفاوت اند. به جز قراردادهایی که از همان سال (قبل از سال ۱۳۷۶) باقی باشد.

تفاوت سر قفلی و مالکیت

زمانی که شخص مالک یک مکان هست هر گونه تصرفی در ملک خود دارد به جز در مواردی که قانون استثنا کرده است. (ماده‌ی ۳۰ قانون مدنی) شخص دیگری در آن ملک نمی‌تواند تصرف کند مگر این که به خواسته مالک اصلی ملک به شخص دیگری واگذار گردد. سرقفلی شخص مالک اصلی نیست و یک امتیازی است برای مستاجر که به مدت محدود می تواند در ان مکان کسب و کار راه بیندازد یا اینکه به شخص دوم اجاره دهد. به عبارتی دیگر استفاده‌ی صاحب از منافع و مزایای ملک است. سرقفلی به صاحب خود این اجازه را می‌دهد که کسب و کار و فعالیت خود را از مالک یا فردی که قصد اجاره‌ی مکان مورد نظر خود را دارد دریافت کند. مالکیت برای هر شی یا هر گونه ملکی است (وسلیه‌ی نقلیه، منزل، مغازه و….) اما سر قفلی صرفا برای مغازه و واحدهای تجاری قابل تعریف است.

سند سر قفلی

سر قفلی جز اموال غیر منقول تبعی محسوب می شود که سند آن به دو صورت سند عادی و رسمی می باشد. سند عادی: قرار داد اجاره به صورت عادی بین موجر و مستاجر به صورت شفاهی و یا از طریق تنظیم دست نوشته یا اوراق چاپی بنگاه منعقد می گردد. که این امر در بین بازاریان بسیار مرسوم است. برای انتقال اگر حق انتقال در آن ذکر شده باشد، صاحب سرقفلی به شرط اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد می‌تواند آن را انتقال دهد. سند رسمی: اجاره نامه بین موجر و مستاجر به نحو رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنطیم میگردد. در این صورت کلیه ی حقوق مندرج در قرار داد تنطیمی به نحو رسمی به مستاجر انتقال داده می شود. برای انتقال اگر فرد حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند با سند رسمی حق قانونی خود را به شخص سوم واگذار کند.

انواع سرقفلی

همانطور که پیش تر گفتیم، سرقفلی حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه‌‌ ی جلب مشتری و شهرت خود برای محل کارش قائل می‌شود. از تعریف سرقفلی یا پیش‌بها متوجه خواهیم شد که سرقفلی مربوط به واحد یا اماکن تجاری است و برای واحد یا اماکن مسکونی، چنین حقی تعریف نمی‌شود. در ادامه قصد داریم به توضیح مختصری از انواع سرقفلی بپردازیم.

• سر قفلی واقعی:

این حق به نوع آن کسب و کار ارتباطی ندارد؛ بلکه مربوط به امکانات محل کسب است. در واقع مربوط به زمانی است که سرقفلی واقعی یک ملک تجاری به مستأجر واگذار می‌شود و ارتباطی با کسب و کار افراد ندارد. عوامل تعیین کننده ی میزان سر قفلی واقعی عبارت است از: محل ملک، نوع و مساحت و امکاناتی نظیر برق، آب و…

• سر قفلی مجازی(سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه):

سرقفلی مجازی، شهرت بدست آمده، ناشی از تلاش مستأجر در آن ملک تجاری گفته می‌شود. حق کسب و پیشه به کوشش، موفقیت و حسن شهرت کاسب بستگی و ارتباط دارد و میزان درآمد بدست آمده از ملک، با درنظر گرفتن میزان سرمایه گذاری، در آن دخیل است. حق کسب و پیشه را با عنوان «حقوق تجاری» هم می‌شناسیم و بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

• سر قفلی با سند عادی:

همانطور که مستحضر هستید، اسناد به دو دسته ی عادی و رسمی تقسیم بندی می‌شوند. اسناد عادی، به اسنادی گفته می‌شود که بطور رسمی در دفاتر رسمی ثبت نشده است. یکی از انواع سرقفلی، این نوع می‌باشد، بدین صورت که اجاره ی ملک تجاری مدنظر، به صورت عادی بین مالک ملک و مستأجر بسته شده یا به صورت شفاهی بسته می‌شود.

• سر قفلی با سند رسمی:

این نوع سرقفلی زمانی اتفاق می افتد که سرقفلی با سند رسمی در دفاتر رسمی، ثبت شده باشد. پس در این صورت این حق هم به صورت رسمی به مستأجر داده می‌شود.

انتقال

انتقال سر قفلی از سه طریق امکان پذیر است:
۱- انتقال اختیاری سر قفلی: به خواسته مالک سرقفلی و با سند عادی و یا رسمی انتقال داده می شود.
۲- انتقال قهری سر قفلی: زمانی مطرح است که شخص فوت کند و به ورثه انتقال یابد.
۳- انتقال قضایی سر قفلی: از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سر قفلی داده می شود.
در صورتی که مستاجر بخواهد سر قفلی را انتقال دهد باید با ارسال اظهار نامه ای مالک اصلی را در جریان بگذارد و رضایت او را جلب کند. در غیر این صورت مستاجر متخلف شناخته شده و مالک میتواند به حکم تخلیه ی وی اقدام کند.

ارزش سر قفلی

در اغلب موارد ارزش سر قفلی بیشتر از مالکیت هست به ویژه اگر مغازه در موقعیت مناسب و مشهوری قرار داشته باشد. معمولا ۸۰ درصد یک ملک تجاری سر قفلی آن را تشکیل می‌دهد.
معمولا سر قفلی توسط مالک پیشنهاد داده می شود و توسط طرفین تعیین می شود و در صورتی که به توافق نرسیدند دادگاه تعیین می کند. (ماده ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
موارد موثر بر سر قفلی:
۱- موقعیت ملک یا واحد تجاری
۲- میزان شهرت و اعتبار کسب شده
۳- نوع تجارت و حرفه‌ی مستاجر
۴- مخارجی که مستاجر برای آماده کردن و تزتینات ملک پرداخته است.

آیا سرقفلی قابل دریافت و پرداخت است؟

طبق قانون ۶ سال ۱۳۷۶: سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که…
• تجاری محسوب می‌شود. (ملاک تجاری بودن ملک، پروانه ی ساختمانی آن می‌باشد).
• دو نفر گواه، که مورد اعتماد مالک و مستأجر باشند به عنوان شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
اگر این دو شرط ذکر شده وجود نداشته باشد، می‌توانیم بگوییم که آن قرارداد عقد شده، مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

در سر قفلی، آیا مالک میتواند قرارداد را فسخ کند؟

بله. اگر این سه دلیل که در ادامه مطرح خواهیم کرد اتفاق بیوفتد؛ مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۱٫ مالک بخواهد خود یا اطرافیان نزدیک او، از آن ماک استفاده کنند.
۲٫ اگر مالک قصد تخریب و یا بازسازی ملک خود را داشته باشد‌.
۳٫ اگر مالک بخواهد در ملکش کسب و کاری راه بیاندازد.
نکته مهمی که باید هنگام فسخ قرارداد به آن توجه شود این است که حق سرقفلی می‌بایست به قیمت روز محاسبه شود و این مبلغ توسط مالک به مستأجر دارنده ی حق سرقفلی پرداخت شود.

قوانین و نکات

۱-سر قفلی مبلغی است که مستاجر جدا از مبلغ اجاره پرداخت می ‌کند.

۲-دریافت سرقفلی به اراده مالک می ‌باشد و مستأجر قادر است درخواست مالک را پذیرد یا رد کند.

۳-هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید به جز درمواردی که حق انتقال سر قفلی در قرار داد از وی صلب شده باشد. (قانون ۶ مدنی)

۴-اجاره ‌بهای هر محل همان است که در اجاره ‌نامه قید شده و اگر اجاره‌ نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و درصورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق‌ موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد .(ماده ی ۳)

۵- با انتقال سرقفلی الزاما واحد تجاری منتقل نمی‌گردد و به تصمیم طرفین بستگی دارد.

۶-مالیات انتقال سرقفلی و منافع از طریق قرارداد می‌باشد و پرداخت آن بر عهده‌ی انتقال دهنده است.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید. 

سخن آخر

در این مقاله سعی کردیم تمام موارد مربوط به سرقفلی را برای شما بیان کنیم. اما به خاطر داشته باشید که خرید سرقفلی شرایط و موقعیتی همانند خرید منزل یا وسیله‌ی نقیله ندارد. در صورتی که شخص متقاضی از قوانین اطلاعات کاملی نداشته باشد ممکن است خسارت‌های مالی زیادی متحمل گردد. لذا به شما توصیه می‌کنیم قبل از اقدام به خرید سرقفلی حتما از وکیلی مجرب مشورت بگیرید. مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری، می‌تواند در این زمینه شما را راهنمایی کند.

این مطالب را از دست ندهید ***

مقایسه سرقفلی با اجاره + بیان تفاوت ها و شباهت ها

گروه وکلای دادشید