نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
- نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه : نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامهنکاتی که خریدار باید زمان تنظیم مبایعه نامه به آن توجه کند
- نکاتی که فروشنده باید زمان تنظیم مبایعه نامه به آن توجه کند
یکی از قراردادهای مهم در جامعه ، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی یا تجاری یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. اطلاع از مسائل حقوقیِ مرتبط با آن، امری ضروری بوده و تمامی افراد بایستی از مفاهیم اولیه و لازم در زمینه‌ی خرید و فروش ملک، آشنایی کافی داشته باشند.
به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل می‌شود که منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی می‌شود. با توجه به اینکه فروشنده یا خریدار هستید، قوانینی را باید در نوشتن مبایعه نامه رعایت نمایید. رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.
برای آگاهی هرچه بیشتر شما، در این مطلب قصد داریم نکات مهم مربوط به خریدار و فروشنده را با شما به اشتراک بگذاریم.
ابتدا نکاتی که خریدار باید در رابطه با خرید رعایت کند را بررسی می کنیم
خریدار
نکاتی که خریدار باید زمان تنظیم مبایعه نامه به آن توجه کند
- تطبیق مشخصات ملک مانند نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی با آن چه در سند قید شده است. مشخصات کامل ملک مورد معامله پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.
- تحقیق کند ملک در وثیقه، رهن یا توقیف نباشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود.
- کل مبلغ معامله را تا زمانی که انتقال کامل سند صورت نگرفته، پرداخت نکند و به همان مبلغ بیع در هنگام عقد معامله بسنده کند.
- در صورتی که فروشنده وکیل، ولی یا قیم مالک است باید علت عدم حضور مالک اصلی را مشخص نمایید و سپس مدارک وکالت را مورد بررسی قرار دهید تا نماینده مالک حق فروش و دریافت مبلغ معامله را داشته باشد.
- اگر فروشنده قیم مالک است باید بررسی شود که آیا قیم حق فروش ملک را دارد یا نیاز به دخالت مقام قضایی دارد.
- فروشنده ممنوع المعامله نباشد. یعنی حق فروش داشته باشد و به دلیل مسایل سیاسی، امنیتی، ورشکستگی این حق از او گرفته نشده باشد.شاید فروشنده ورشکسته باشد و شما ندانید و با او وارد معامله شوید و مبلغ را نیز پرداخت کنید، بعد متوجه ورشکستگی او شوید و ملکی که به شما فروخته به مزایده رفته و قانونی معامله شما فاقد اعتبار خواهد بود و شما نیز به فروشنده دسترسی ندارید! بهتر است قبل از امضا درباره حق معامله فروشنده اطمینان حاصل کنید.
- باید بررسی نماید مواردی مانند مشاعات در سند به درستی بیان شده باشد.
- اگر ملک مورد نظر از طریق ارث به فرد رسیده باشد در هنگام خرید، خریدار حتما باید گواهی انحصار وراثت را بررسی نماید و یک فتوکپی برابر اصل ان را نیز از فروشنده بگیرد و حتما تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
-
از درج انشعابات آب و برق و گاز در سند مطمئن شوید.
- خط تلفن در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد.
- اگر ملک در اجاره‌ی شخص دیگری باشد، بهتر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستاجر مشخص شود.
- موقوفه بودن ملک را بررسی کنید. اگر سند ملک وقفی باشد، تنها حق استفاده از منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارد و ملک به مالکیت کسی درنخواهد آمد.
- قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید.
فروشنده
نکاتی که فروشنده باید زمان تنظیم مبایعه نامه به آن توجه کند:
- توان مالی خریدار را بررسی و در مبایعه نامه شرایطی را منعقد نماید تا در صورت عدم تعهد پرداخت وجه از سوی خریدار، معامله به نفع فروشنده فسخ گردد.
- قبل از دریافت کل مبلغ، ملک را منتقل نکند.(هم زمان با دریافت وجه، انتقال انجام پذیرد)
- برای پرداخت وجه، زمان مشخص نماید تا در روز انتقال سند چنان چه وجه پرداخت نشد معامله فسخ گردد.
- فروشنده تمام مشخصات ملک را در قولنامه قید کند.
-
اگر ملک دارای مالکین زیادی است
حتما همه مالکین قرارداد را امضا نمایند، یا یکی از مالکین به نمایندگی یا وکالت از همه قرارداد را امضا نماید. وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن (قیمت) ملک را نیز داشته باشد.
-
پرداخت به وسیله چک: چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید. شماره چک مورد نظر باید در مبایعه نامه نوشته شود.
- اگر فروشنده مبلغ را از طریق چک دریافت می‌کند باید در قرارداد قید نماید چنان چه هر یک از چک‌ها به هر علت، در موعد مقرر پاس نگردد معامله بدون مراجعه به مراجع قضایی منفسخ می گردد، این شرط فاسخ است و ضمانت اجرای آن انحلال قهری و خود به خود بیع می‌باشد.
متنی که نوشتن آن در قرارداد لازم است
این قرارداد با رضایت و توافق کامل طرفین، در کمال صحت و سلامت عقلی و فارغ از هر گونه اکراه و اجبار منعقد گردید و کلیه مواد و مندرجات قرارداد به طور کامل برای طرفین قرابت و تفهیم گردید و امضای طرفین دلیل بر آگاهی آنان از تمامی مفاد قرارداد می‌باشد.
درآخر
با توجه به اصطلاحات گسترده و پیچیده ای که در تنظیم قرارداد فروش ملک وجود دارد، توصیه می‌شود تنظیم قراردادهای خود را بدون مشورت با وکلای ملکی انجام ندهید. مطالبی که در این مقاله مطالعه نمودید، مهم ترین نکات مربوط به خریدار و فروشنده در زمان خرید و فروش ملک می باشد.
با ما همراه باشید. وکیل اصفهان
معرفی مبایعه نامه و تفاوت آن با قولنامه
