ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار ملک

 ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن معامله  

1. خیار فسخ به تجویز قانون
2. خیار فسخ به تجویز قرارداد
3. الزام خریدار به تأدیه ثمن
4. جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات
5. دعوای مطالبه ثمن قرارداد
6. مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه ثمن قرارداد

 

 

 

 

در هر معامله و قراردادی برای هر کدام از طرفین تعهداتی وجود دارد که ملزم به اجرای آن تعهدات هستند. چنانچه متعهد، در ایفای تعهدات خود کوتاهی نماید و تعهدات خود را انجام ندهد، متعهدله حق دارد طرف مقابل را به اجرای تعهداتش ملزم کند. اگر خریدار مبلغی را بابت خرید به فروشنده پرداخت نکرده باشد، فروشنده می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه کند. سپس برای مطالبه وجه، دادخواستی را ارائه کند. خریدار را به اجرای تعهدات خود مبنی بر پرداخت وجه ملزم کند.

 

ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن معامله

 

 یکی از موضوعات مطرح در عقد بیع، ضمانت‌ اجرای عدم پرداخت ثمن است. چنانچه خریدار پولی بابت معامله پرداخت نکند. یعنی همان عدم پرداخت ثمن معامله، در این صورت دعاوی حقوقی زیادی مانند مطالبه ثمن ، همچنین الزام خریدار به ایفای تعهدات قراردادی مبنی بر پرداخت وجه و گاهی مواقع نیز منجر به فسخ  قرارداد می‌شود.

خریدار مکلف است آن را در زمان و مکانی که زمان عقد مشخص شده و مطابق با شرایطی که به وسیله طرفین تعیین گردیده تأدیه نماید. در غیر این صورت مطابق ماده ۳۹۵ قانون مدنی اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تادیه نکند بایع حق خواهد داشت. که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از‌ حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد.

 همچنین براساس بند ۴ ماده‌ی ۳۶۲ قانون مدنی

همان‌طور که بایع ملزم به تحویل مبیع می‌شود، مشتری و خریدار هم به پرداخت ثمن معامله ملزم می‌شود. درصورتی‌که خریدار از پرداخت ثمن خودداری نماید، بایع می‌تواند از دادگاه اجرای این تعهد را خواستار شود.

اگر بین طرفین در خصوص پرداخت آن مدت زمان خاصی  مشخص شده باشد خریدار باید در زمان مورد نظر ثمن را پرداخت کند. ولی اگر مدت خاصی مقرر نشده باشد. براساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی(مهلت سه روزه) عمل می شود .

امکان دارد در قرارداد بین خریدار و فروشنده، ایفای برخی تعهدات فروشنده مانند تحویل مبیع و یا تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت مبلغ قرارداد شده باشد. که در اینصورت فروشنده می‌تواند تا پیش از دریافت مبلغ قرارداد، از ایفای این تعهدات امتناع ورزد.

 به موجب ماده ۳۷۷ قانون مدنی

هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. مگر این که مبیع یا ثمن ‌موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود. 

1. خیار فسخ به تجویز قانون

فسخ به معنای برهم زدن معامله از سوی خریدار یا فروشنده است. خیاراتی که فسخ قرارداد را امکان پذیر می‌کنند در ماده ۳۹۶ قانون مدنی پیش بینی شده‌اند.

برخی از این خیارات اختصاص به فروشنده دارند. در حالیکه، برخی دیگر از خیارات نیز تنها برای خریدار حق فسخ معامله را ایجاد می‌کنند. تعداد زیادی از این خیارات نیز میان خریدار و فروشنده مشترک هستند و به هیچ یک از آن‌ها اختصاص ندارند. خیار تاخیر ثمن معامله ، یکی از خیارات در ماده ۳۹۶ است که به فروشنده اختصاص دارد.

ماده ۴۰۲ قانون مدنی در خصوص خیار تاخیر آن بیان می دارد که هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود.

 

شرایط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن قرارداد

۱٫معامله بیع باشد.
۲٫خیار مختص به بایع یا همان فروشنده می باشد.
۳٫ مبیع باید عین معین یا کلی در معین باشد.
۴٫ مبیع و ثمن باید هر دو حال باشند.
۵٫ سه روز از لحظه ای که عقد بیع واقع گردید بگذرد.

خیار تاخیر ثمن در قانون مدنی از خیارات فوری محسوب نمی‌شود. به زبان ساده‌ تر می‌توان گفت که در قانون مدنی برای استناد به این خیار بازه زمانی مشخصی در نظر گرفته نشده است. اصل بر عدم فوریت استناد به خیار تاخیر ثمن قانون مدنی است. بنابراین، فروشنده تا زمانی که خریدار، تمام بهای مال مورد معامله را پرداخت نکرده باشد از حق استناد به این خیار برخوردار است.

2. خیار فسخ به تجویز قرارداد

 ممکن است در مبایعه‌ نامه شرط شود در صورت عدم پرداخت ثمن معامله در زمان مندرج در مبایعه نامه یا برگشت شدن چک ثمن معامله، بایع حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. که در حقوق از آن به عنوان «خیار تخلف از شرط» یاد می شود.

گاهی فروشنده شرط می گذارد در صورتی که به هر دلیلی هر یک از چک های موضوع مبایعه نامه از بابت ثمن معامله با گواهی عدم پرداخت مواجه شود، معامله منفسخ گردد. هر چند چنین شرطی در مقررات مدنی وجود ندارد؛ لیکن این نوع شرط در مبایعه نامه ها صریح و قانونی بوده در عالم حقوق از آن تحت عنوان «شرط فاسخ» نام می‌برند.

 

 

 

در برخی معاملات اگر خریدار وجه قرارداد را پرداخت نکند، فروشنده، حق فسخ معامله را دارد. در این مواقع فروشنده می‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. برای اینکار فقط کافیست که مراتب فسخ را به خریدار اعلام کند، که این کار از طریق ارسال اظهارنامه صورت می‌گیرد.

می توان مشاهده نمود که فسخ قرارداد به علت نپرداختن ثمن معامله در قانون پیش بینی شده است. با این حال، ممکن است طرفین هنگام انعقاد عقد توافق نمایند که در صورت عدم پرداخت معامله در زمان مندرج در مبایعه نامه یا برگشت چک ثمن معامله بایع حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بنابراین در صورت درج چنین شرطی، با تخلف متعهد از شرط، مشروط له می تواند قرارداد را فسخ نماید.

3. الزام خریدار به تأدیه ثمن

لازم به ذکر است که غیر از فسخ عقد، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه، الزام خریدار به تأدیه ثمن را درخواست کند. نکته ی حائز اهمیت در این است که در صورت عدم تحقق خیار تأخیر ثمن و در شرایطی که در قرارداد شرط خیار به نفع فروشنده نشده باشد، بایع تنها می تواند اجبار خریدار به تأدیه ثمن را مطالبه نماید و حق فسخی نخواهد داشت.

4. در صورت امتناع مجدد خریدار(مدیون) از انجام تعهدات قراردادی، از طریق توقیف اموال ویتادیه خواهد شد مگر اینکه مدیون درخواست اعسار نماید و اعسار مدیون حتما نیاز به اثبات دارد و باید برای دادگاه محرز شود ؛ در صورت عدم احراز دادگاه حکم به بازداشت مدیون را طبق مواد ۲ و ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی با عنایت به ماده ۲۷۷ قانون مدنی خواهد داد.

 

۴٫جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات

خسارت عدم پرداخت می تواند به موجب قرارداد یا قانون باشد. در این خصوص ماده ۲۳۰ قانون مدنی چنین مقرر داشته است

«اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند».

 در صورتی که طرفین عقد خسارتی را از بابت عدم پرداخت ثمن یا پاس نشدن چک ها تعیین نمایند، این خسارت قابل وصول می باشد که از آن تحت عنوان وجه التزام یاد می شود.  

دعوای مطالبه ثمن قرارداد

 در دعوی مطالبه ثمن، خریدار از پرداخت آن خودداری می کند و فروشنده برای مطالبه آن به دادگاه مراجعه می کند تا از این طریق الزام خریدار به پرداخت ثمن را پیگیری کند. این دعوا یک دعوای مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه‌های دادرسی است. هزینه دادرسی مطالبه ثمن معامله نیز بر حسب میزان بهای خواسته که بایستی تقویم شود، تعیین می‌گردد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن قرارداد

در دعوی مطالبه  قرارداد از آن جایی که موضوع خواسته دین است، مطابق ماده ۱۳ آیین دادرسی مدنی خواهان میتواند، یا در دادگاهی که محل اقامت خوانده است، یا در محل انعقاد قرارداد او یا محل انجام تعهد، طرح دعوی نماید.

این دعوا از دعاوی مهم و شایع مراجع دادگستری است. در صورتی که مبلغ مورد مطالبه ۲۰ میلیون تومان و کمتر باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده و اگر بالای ۲۰ میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می باشد. دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و دفاعیات و مدارک طرفین، اقدام به صدور رای می نماید.

به طور کلی دعوای مطالبه ثمن معامله جزو مباحث حقوقی پیچیده بوده و طرح دعوی آن در دادگاه ذیصلاح، نیاز به دانش و تجربه بالایی دارد.

 

با ما همراه باشید