در دو قسمت قبلی از مجموعه مقالات سریالی سیر تا پیاز سرمایه گذاری ملک به برسی سبک سرمایه گذاری تدافعی و تهاجمی پرداختیم. همچنین با هم برسی کردیم که چرا حوزه‌ی ملک بهترین حوزه‌ی سرمایه گذاری است. در این قسمت قصد داریم به این سوال کلیدی و مهم پاسخ دهیم که روی زمین یا ساختمان تمرکز کنیم؟ چه عواملی باعث رشد ارزش این دارایی ما میشود؟ در این مقاله‌ی کاربردی همراه ما باشید.
چه عواملی می‌توانند بر ارزش ملک شما تاثیرگذار باشند؟
عواملی که می‌توانند ارزش ملک شما را رشد دهند در دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند: عوامل خارجی و عوامل داخلی
۱٫ عوامل خارجی
در کنترل ما نیستند. اما اگر اتفاقی بیفتد ملک ما را گران تر قیمت می‌کند. در ادامه چند مورد از این عوامل خارجی را به شما معرفی می‌کنیم:
از جمله عوامل خارجی
– وجود زمین یا ملک در منطقه‌ای خاص مثلاً: زمین‌هایی که در آزاد راه تهران-شمال باز می‌شوند.
– یا اینکه در آن منطقه راهی ساخته شود که مسیر را کوتاه‌تر کند. مثلاً فاصله تهران تا کلاردشت قبل از سه و نیم ساعت بود. فاز یک باز شد و این مسیر به ۲ ساعت و ربع رسید. با باز شدن فاز دو این مسیر در مدت زمان یک ساعت ۴۵ دقیقه طی میشود. عملاً کلاردشت را به لواسان غرب تهران تبدیل کرده است. این مثالی از عامل خارجی است. در کنترل فردی که در کلاردشت سرمایه گذاری بلند انجام داده نیست. دولت نقش داشته است. و در نهایت بهای ملک او را افزایش داده است.
– یا اینکه راهی در شهر باز میشود که ملک شما را به راه آسفالته میرساند.
– یا درون شهر پروژه‌ای مثل تله کابین، شهربازی، بیمارستانی، فروشگاه، مدرسه افتتاح میشود. این موارد تاثیر به سزایی در رشد بهای ملک شما خواهد داشت. این ملک به واسطه‌ی عواملی که در کنترل شخص نبودند افزایش قیمت پیدا کردند.
۲٫ عوامل داخلی
عواملی که در کنترل ما هستند. ما با استفاده از آن‌ها می‌توانیم ملک‌مان را قیمتش را افزایش بدهیم. این عوامل در کنترل ما هستند. نکات و مثال‌های این زمینه عبارتند از:
– اخذ مجوز آب، برق و گاز
– آبادانی زمین مثل کاشت درخت و گیاه (زمین‌های باغی)
– قطعه‌بندی کردن
و…
مالک این اقدامات را انجام می‌دهد و ملک او افزایش قیمت پیدا می‌کند.
روی چه نوع ملکی می‌بایست سرمایه گذاری کرد؟
بهتر است روی ملکی سرمایه گذاری کرد که هم متاثر از عوامل داخلی و هم متاثر از عوامل خارجی است. اما روی ملک در صورتی سرمایه گذاری گران شدن بکنید که روی آن عامل داخلی انجام می‌دهید. چون عامل خارجی امکان دارد به هر دلیلی سیاست‌های دولت و یا سیاست‌های مسئولیت محقق نگردد و نتوانند کار را انجام بدهند. اما عوامل داخلی در کنترل شما است. شما می‌توانید آن‌ها را انجام بدهید و ملک شما افزایش قیمت پیدا کند.
اما عوامل داخلی چگونه ارزش ملک شما را افزایش می‌دهد؟
می‌خواهیم نشان بدهیم این عوامل داخلی چه طور واسطه گران شدن میشود. زمین ییلاقی زمینی است که در ابتدا خام است. مطالعات مهندسی روی آن انجام میشود که خروجی یک نقشه utm مورد تایید به شما می‌دهد. این طرح کاملا کارشناسی و مطمئن زمین خام را به یک زمین بکر تبدیل می‌کند. برای آن زمین بکر امکانات آب، برق، گاز و نگهبانی، درختکاری و امکانات دیگر را اجرا می‌کنیم. جداسازی قطعات با دیوار درخت و هر چیز دیگری در نقش‌بندی utm مشخص شده است. این تغییرات امکاناتی است که زمین خام را به زمین آباد تبدیل می‌کند. که قطعا در هر مرحله به رشد آن می‌افزاید.
با اخذ مجوز تغییر کاربری ارزش ملک خود را افزایش دهید
اگر برای این زمین آباد بتوانیم از راه‌های قانونی مجوز تغییر کاربری بگیریم به گونه‌ای که دیگر زمین کشاورزی نباشد؛ زمینی باشد که شما بتوانید ساختمان داشته باشید. اصطلاحا این زمین را تبدیل می‌کنیم به میوه‌ای که مصرف کننده آن را می‌خرد. وقتی به این نقطه می‌رسانید در هر کدام از این مراحل که قرار بگیرید یک سودآوری برای شما رقم می‌زند. پس تا به این جای مقاله متوجه شدیم که زمین خام برای سرمایه گذاری بهتر است و می‌توان آن را مطابق با نیاز بازار به میوه‌ای تبدیل کرد که رشد چند برابری داشته باشد.
مثال از رشد چند برابری ارزش ارضی
مثلاً اگر این زمین خام هزار تومان بود با مهندسی utm به دو هزار تومان می‌رسد. اگر امکاناتی اضافه کنید به ارزش پنج هزار تومان می‌رسد. اگر برای آن زمین آباد مجوز اسناد بگیرید به ده هزار تومان خواهد رسید که هر کدام ارزش افزوده ایجاد می‌کند.
نکات اساسی مهم
– اینکه بدانید زمینی که میوه شده مناسب مصرف‌کننده است. دیگر مناسب سرمایه گذار نیست. شما باید قبل از اینکه زمین میوه کاملاً رسیده بشود اگر نگاه یک نگاه سرمایه گذاری است آن را رد کنید برود. اما تا پرش از آن یعنی زمین خام به زمین آباد تا مرحله‌ای که مجوز گرفته میشود این مناسب سرمایه‌گذاری است.
– موضوع کلیدی دیگر در زمین خام و بکر و آباد شما می‌توانید علاوه بر عوامل خارجی از سود عوامل داخلی هم استفاده کنید. اما تا زمانی که زمین میوه میشود سودتان عوامل خارجی است.
– نکته‌ی فوق‌العاده مهم
به میزانی که عوامل خارجی در حلقه‌های اولیه مثل زمین خام و آباد باعث افزایش قیمت می‌شوند؛ روی زمینی که میوه است افزایش قیمت ایجاد نمی‌کنند. یعنی آوردن یک راه ممکن زمین خام هزار تومانی را به ۲۰۰۰ تومان میرساند. یعنی دو برابر و ۱۰۰ درصد رشد ایجاد بکند. اما اگر یک راه برای زمین میوه‌ای که ۱۰ هزار تومان است باز شود، شاید ۲۰ درصد رشد ایجاد کند و به حدودا به ۱۲ هزار تومان برسد.
– در سرمایه گذاری رشد تومانی مهم نیست. رشد درصدی مهم است. چون در مثال اول رشد ۱۰۰% شد. اما در مثال دوم رشد به میزان ۲۰% است و رشد زمین بیشتر است.
املاکی که قیمت پایه‌ی آن‌ها پایین‌تر است درصد رشدشان بیشتر است
زیرا هر چقدر ملک گران‌تر باشد به اشباع قیمتی می‌رسد. یعنی ملکی که ده هزار تومان است برای این که به ۱۲ هزار تومان برسد باید از نظر ذهنی رکورد بزند و به میزان دو هزار تومان بالاتر بیاید. این زمین هنوز قیمت دوازده هزار تومان را هنوز در این منطقه تجربه نکرده است. اما ملکی که هزار تومان است حتی پنج برابر هم بشود به پنج هزار تومان می‌رسد. آن منطقه ده هزار تومان را قبلا به خودش دیده است. بنابراین در برابر پنج هزار تومان خیلی مقاومت نمی‌کند. و این موضوع اشباع قیمتی است.
برای سرمایه گذاری در ملک حتما باید یک مشاور درجه یک در کنار خودتان داشته باشید
این مشاور علاوه بر اینکه علم و آگاهی دارد خودش هم دستاورد موفقی در سرمایه گذاری ملک دارد. آگاه باشید که مشاوری که در حوزه‌ی ملک خودش ثروتمند نباشد ارزشی ندارد. در صورتی که به یک مشاور آگاه و خبره در این زمینه نیاز دارید تیم قوی و حرفه‌ای وکیل ملک در خدمت شما است.
سخن آخر
در این سه قسمت در ارتباط با سرمایه گذاری ملک نکاتی را به شما ارائه کردیم که کمک می‌کند به بحث سرمایه گذاری ملک بتوانید ورود پیدا کنید. به طوری که با آن بتوانید رویاهای مالی خودتان را بسازید. در قسمت بعدی به بحث سرمایه گذاری و شروع یک مسیر که با آن بتوانید رویاهای مالی خودتان را بسازید خواهیم پرداخت. قصد داریم شما را بیشتر راهنمایی کنیم تا بتوانید با یک سرمایه گذاری هوشمندانه به مبالغی که می‌خواهید برسید. در این صورت شغل شما منبع درآمد برای گذران زندگی‌تان نیست. شغلتان به جایی تبدیل میشود که با آن احساس مفید بودن می‌کنید.
با ما همراه باشید. وکیل اصفهان
