محتویات مقاله
- عقد رهن چیست؟
- مال مرهونه چه ویژگی هایی باید داشته باشد ؟
- معامله ملک در رهن بانک
- نکاتی که باید در زمان خرید ملک رهنی مدنظر قرار دهید
- خرید ملک در رهن بانک از لحاظ قانونی مجاز است ؟
یکی از مشکلاتی که امروزه در خرید املاک به وجود آمده و باعث ایجاد دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها شده، خرید املاکی است که در رهن بانک می‌باشد. ممکن است سند ملک در رهن بانک یا دیگر اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد و تا زمانی که سند ملک از رهن خارج نشده، نقل و انتقال آن ممنوع و غیر قانونی است. انتقال رسمی ملک، یکی از مهم ترین مراحل قانونی خرید و فروش ملک است. بسیاری از عوامل قانونی می‌توانند مانع انتقال رسمی ملک شوند اما در رهن بودن ملک یکی از شایع ترین موانع انتقال رسمی آن است. در هر صورت اگر قصد خرید ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. در این مقاله سعی کرده ایم به ابعاد مختلف این موضوع از منظر قانونی بپردازیم.
عقد رهن چیست؟
با توجه به ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد. کسی که مال را رهن می دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود.
مال مرهونه چه ویژگی هایی باید داشته باشد ؟
- به صورت عین معین و یا کلی در معین باشد (مثلا یک ماشین از ماشین های موجود در نمایشگاه) اما نمی‌تواند کلی فی الذمه یا منفعت یا یک دین و یا یک حق مالی باشد. حق انتفاع و حق ارتفاق و سایر حقوق نمی توانند به عنوان مال مرهونه قرار گیرند.
- مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود. افراد نمی توانند طلبی که از دیگری دارند یا منافع مال خود (مانند منفعت اجاره) را به عنوان وثیقه قرار دهند.
- مال مرهونه باید قابل تسلیم باشد.
- اسناد تجاری نیز برای تضمین و به عنوان مال مرهونه قابل صدور و ظهرنویسی هستند.
معامله ملک در رهن بانک
خرید و فروش ملک در رهن بانک، بدون رضایت بانک، غیرقانونی است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، به دو صورت فک رهن و نیز انتقال تسهیلات به فرد خریدار، امکان‌پذیر می باشد. مهم ترین نکته در خرید این املاک این است که چون این املاک در رهن بانک می‌باشد، مالک نمی‌تواند به طور رسمی و محضری، سند را به شخص دیگری منتقل نماید. این املاک تنها از طریق انعقاد مبایعه نامه در بنگاه‌های ملکی قابل انتقال می باشد.از آنجایی که این املاک توسط مبایعه نامه به فروش می‌رسند لذا باید نهایت دقت و اطمینان، از صحت آن انجام شود. چنانچه خریدار به جای مالک فعلی، پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.
خرید و فروش ملک در رهن ممنوع است و این امر به جهت حمایت از حق رهن گیرنده است. پس از تسویه بدهی، راهن می تواند مال را از مرتهن پس بگیرد و چنانچه به هر دلیلی راهن قادر به تسویه بدهی خود نباشد، مرتهن این حق را دارد که مال رهنی را به فروش برساند و از محل آن طلب خود را بردارد. معمولا میزان مالی که به رهن گذاشته می شود از میزان بدهی بیشتر است که در این صورت مرتهن تا میزان طلب و بدهی خود از مال رهنی بر میدارد و مابقی را به مدیون و یا راهن برمی گرداند.
ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی
راهن (رهن دهنده یا همان وام گیرنده) نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن (طلبکار یا همان بانک) باشد مگر به اذن مرتهن. بنابراین وام گیرنده تا زمانی که بدهی خود را به بانک نپرداخته نمی تواند معامله ای منافی حقوق بانک انجام دهد. چنانچه وام گیرنده ملک را معامله کند، آن معامله غیر نافذ است. یعنی معامله در صورت تنفیذ (اجازه) بانک صحیح و در صورت رد بانک، باطل می شود. پس صحت معامله منوط به تنفیذ بانک است.
بانک‌ها برای وام و تسهیلات اعطایی ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرند. در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک است و به تبع آن منافع مربوط به مال در رهن از آن او می‌باشد.
فروش ملک در رهن بانک
بسیاری از افراد تصور می کنند که فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، جرم فروش مال غیر و از مصادیق کلاهبرداری است اما چنین تصوری درست نیست. در حالی که در رویه قضایی و میان محاکم در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد، اما به نظر می رسد که فروش ملکی که در رهن بانک است جرم نیست. در واقع با رهن گذاشتن یک مال، مال از مالکیت بدهکار خارج نمی شود. به عبارت دیگر مالکیت مالی که رهن گذاشته می شود به طلبکار انتقال نمی یابد. در موضوع مورد بحث نیز، با وجود رهن گذاشتن ملک، همچنان وام گیرنده مالک مال است و بانک مالک تلقی نمی شود. در چنین پرونده هایی حضور یک وکیل ملکی توانا، قطعا می تواند راهگشا باشد و از اشکالات احتمالی از نظر قانونی می تواند پیشگیری کند.
نکاتی که باید در زمان خرید ملک رهنی مدنظر قرار دهید
- هنگام خرید ملک از مراجعی همچون اداره ثبت در خصوص وضعیت ملک استعلام بگیرید.
- پس از استعلام و اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک می باشد، لازم است اجازه ی بانک در جهت انتقال ملک گرفته شود.
- با انجام تعهدات و پرداخت اقساط به طور کامل امکان فک و آزادسازی سند ملک در رهن بانک وجود دارد.
- لازم است خریدار و فروشنده راجع به انتقال وام و تسهیلات بانکی به خریدار توافق نمایند. به همین علت پس از توافقات لازم است به بانک مراجعه نمایند. اسناد مربوطه را امضا کنند، تا وام و تسهیلات به خریدار منتقل شود. پس از پایان اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه کند. دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده، همه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
خرید ملک در رهن بانک از لحاظ قانونی مجاز است ؟
خرید ملک در رهن بانک چنانچه با اطلاع خریدار از رهن ملک در بانک باشد. خریدار موافق انتقال تسهیلات بانکی و وام به خود باشد بلامانع است.
طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، عقد رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود. صرفا برای مرتهن نسبت به مال مرهون حق عینی و تقدم ایجاد می شود. از محل فروش مال مرهون می تواند طلب خود را استیفا کند. با وجود اینکه با وقوع عقد رهن از اختیار مالک برای تصرف در عین مرهونه کاسته می شود. اما حق مالکیت راهن از بین نمی رود. چنانچه شرایط لازم جهت خرید و فروش ملک رهنی انجام گیرد. امکان معاملات املاک رهنی وجود دارد. اما بدون وجود شرایط لازمی که قانون پیش بینی کرده که شرح آن نیز گذشت، امکان خرید و فروش املاک در رهن میسر نمی باشد.
از این رو بهتر است پیش از هر اقدامی نسبت به خرید و فروش املاک در رهن بانک، در این باره مشاوره حقوقی لازم را از وکلا متخصص در دعاوی ملکی کسب نمایید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و گرفتن مشاوره با وکیل ملک در ارتباط باشید
