معامله ملک به صورت وکالتی چه معایبی دارد؟
خرید و فروش با وکالت نامه دارای معایب و مزایای خاص خود است. بهتر است قبل از انجام چنین معاملاتی تمامی نکاتی که در رابطه با این موضوع وجود دارد را بدانید و دقت کافی در انجام عقد قرارداد داشته باشید. در ادامه این مقاله به این موضوع مهم و معایب آن خواهیم پرداخت.
وکالت در معاملات ملکی به چه معنا است؟
وکالت در اصطلاح حقوقی به معنای عقدی است که به موجب آن یک طرف قرارداد، طرف دیگر را به عنوان وکیل یا نایب خود منصوب می‌کند. این بدان معناست که شما به شخص دیگری اختیار می‌دهید عمل یا اعمال مشخصی را از جانب شما انجام دهد. در این قرارداد طرف اول که اختیار انجام کار را به فرد دوم می‌دهد موکل، و طرف دوم که به عنوان نایب پذیرفته می‌ِشود وکیل نامیده می‌شود.
علت خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟
معامله ملک با وکالت نامه دلایل مختلفی دارد که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان موارد زیر را نام برد:
- سند خانه به علت دریافت وام مسکن در رهن بانک است و یا به دلیل نوساز بودن ملک هنوز سند رسمی آن تهیه نشده باشد.
- صاحب ملک قصد فرار مالیاتی دارد
- مفقود شدن سند ملک
- بالا بودن هزینه انتقال سند و یا عدم پرداخت هزینه به بنگاه معاملاتی
- صرفه‌جویی در زمان
خرید و فروش ملک با وکالت نامه
از گذشته تا به امروز بسیار متداول بوده است. فروش ملک به صورت دادن وکالت به وکیل یا شخص ثالث یکی از موارد شایع معاملات است. جهات متعددی وجود دارد که منجر به اعطای وکالت در فروش ملک می شوند. از جمله رایج ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.، وکالت‌نامه فروش ملک است. این وکالت‌نامه به این معناست که یک نفر به نیابت از (وکالت) فرد دیگری که مالک یک ملک است.، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد. از جمله اختیاراتی که فرد وکیل دارا می باشد اینکه اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل خود را داشته باشد. اعطای وکالت در فروش ملک یا وکالت در مقام بیع به معنای تفویض نیابت و اختیارات لازم جهت انتقال مالکیت اموال موکل توسط وکیل و انجام تشریفات قانونی ثبت این انتقال است.
بسیاری از افراد به دلیل بالا بودن هزینه نقل و انتقال ملک برای فروختن یک ملک یا زمین، از به نام زدن سند خودداری کرده. و یک سند وکالتی و وکالت بلاعزل تنظیم می‌کنند و به وسیله همان سند وکالتی، کارهای خود را انجام می‌دهند.
در صورتی که موکل ضمن وکالت‌نامه، ثمن مدنظر خود را نیز تعیین کرده باشد، وکیل حق ندارد ملک را به کمتر از آن مبلغ بفروشد. اگر ملک به قیمتی بالاتر از قیمت مدنظر موکل به فروش برسد.، مابه‌التفاوت متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد. اگر وکالت نامه در مورد ثمن ساکت باشد.، وکیل موظف است در تعیین ثمن، غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید.
چنانچه ملک موضوع قرارداد در رهن بوده و مالک بخواهد پیش از فک رهن، ملک را منتقل نماید.، تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با مانع قانونی مواجه می شود. در چنین مواردی مالک با تفویض وکالت در مقام بیع، اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را به خریدار واگذار می نماید. البته چنین معامله ای حتماً باید با اطلاع و رضایت بانک انجام شود.
موارد انحلال وکالت در فروش ملک
وکالت در فروش ملک به اسباب ذیل منحل می شود:
- استعفای وکیل
- عزل موکل
- فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
- انقضای مدت
- ورشکستگی موکل
- از بین رفتن موضوع وکالت
معامله ملک به صورت وکالتی چه معایبی دارد؟
خرید و فروش ملک با وکالت نامه بنا به دلایلی مختلفی انجام می شود و این شیوه معایبی را به همراه دارد که در ذیل به آن خواهیم پرداخت.
- پس از عقد وکالت نامه ممکن است فروشنده فوت کند و یا سفیه و دیوانه شود در این حالت طبق قانون وکالت نامه باطل می شود و مال خریداری شده به وراث تعلق دارد.
- در صورتی که مدت زمانی برای وکالت تعیین شده باشد، با پایان این مدت وکالت باطل می‌شود.
- در فرضی که فرد وکالت دارد حتی اگر بلاعزل باشد این امکان برای فروشنده فراهم است که ملک را به صورت وکالتی به چند نفر دیگر بفروشد. و فرد تصور نماید در این که وکالت وی بلاعزل است و مالک حق دخالت ندارد. لذا لازم است مبایعه نامه نیز تنظیم شود زیرا صرف تنظیم وکالت نامه باعث نمی شود. فرد صاحب ملک شود.
نکاتی که در معاملات وکالتی باید به آن توجه کرد
- پیش از انجام معامله اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند بوده است، کتباً استعلام شود.
- وکالت‌نامه خود را به صورت رسمی یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداری و قضایی مشکلی نداشته باشید.
- مالک و وکیل او جهت فروش وکالتی ملک ممنوع المعامله نباشند.
- بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالت‌نامه در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد.
- در تنظیم سندهایی که شامل وکالت بلاعزل است ازآنجایی که موکل حق اجرای مورد وکالت را دارد و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به طور صریح در وکالت‌نامه خود قید کنید که موکل هیچ‌گونه حق دخالت و اجرای آن را ندارد و این مجوز را از او ساقط کنید.
- وکالت نامه های ملکی بدون اطلاعات و مشخصات ملک، موضوع وکالت نامه و مدت زمان اعتبار از پیش تعیین شده و دادن حق دریافت مبلغ معامله توسط وکیل، فاقد اعتبار قانونی هستند.
- هزینه نوشتن و تنظیم وکالت‌نامه ها با توجه به موضوع و نوع وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی متفاوت می‌باشد.
- چنانچه معامله‌ای با وکالت رسمی انجام داده‌اید، سعی کنید در کمترین زمان نسبت به دریافت سند قطعی ملک، اقدامات لازم را انجام دهید.
- مبایعه‌نامه و وکالت نامه مکمل یکدیگر هستند. به هیچ وجه بدون مبایعه نامه و تنها به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه، معامله‌ای انجام ندهید.
سخن آخر
در پایان توصیه می گردد، چنانچه قصد خرید و فروش ملک با وکالت نامه را دارید، پس از عقد وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه ای را به صورت کتبی نوشته و در یک دفترخانه رسمی به ثبت برسانید. این مبایعه نامه باید توسط مالک به امضا برسد. تا چنانچه در صورت بروز هرگونه مشکل، نیازمند مراجعه به مراجع قضایی داشته باشید.، بتوانید ثابت کنید که ملک مورد نظر را با وکالت‌نامه خریداری کرده اید. به دلیل وجود معایب در معاملات وکالتی، بهتر است. چنانچه قصد خرید ملکی با وکالت‌نامه را دارید.، در ابتدا با وکلای متخصص در این زمینه مشورت کرده و سپس اقدام نمایید.
برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
