همه چیز دربارهی افراز و تفکیک ملک عنوانی آشنا، که احتمالا زیاد آن را شنیده اید. عدهی زیادی از مردم فرق بین این دو را نمیدانند و بعضا آنها را به جای یکدیگر به کار میبرند. در صورتی که این دو از لحاظ قانونی و عرف ثبتی با هم متفاوت بوده است. در ادامه در وکیل ملک قصد داریم در خصوص این موارد صحبت کنیم. و نه تنها تعریف، مفهوم و تفاوت این دو را گفته؛ بلکه به بررسی مواد و قوانین حقوق مربوط به آنها میپردازیم. با ما همراه باشید.
افراز ملک چیست؟
ابتدا بیایید این تعریف را در فقه و حقوق ایران بررسی کنیم. افراز یعنی تقسیم کردن مال مشاعی بین دو یا چند شریک. این تقسیم بندی که صورت میگیرد، بر طبق سهم هر یک از شریکها است. (حال، ملک مشاع یعنی چه؟ براساس قانون کشورمان، ملکی که بین دو یا چندین نفر مختلف مشترک باشد، را ملک مشاع میگوییم. همچنین در حقوق به چنین اصطلاحی، اشاعه گفته میشود. و اشاعه نیز به این معنی است که همه شریکها در تمام مال سهم خواهند داشت.) خوب است به موضوع اصلی برگردیم. افراز هم میتواند به صورت برابر و با رضایت دو طرف انجام شود. و هم با اجبار از طریق دادگاه صالحه. بر همین اساس آن را به دو دستهی اجباری و تراضی تقسیم بندی کردهاند.
تفکیک ملک چیست؟
قبل از پرداختن به این موضوع باید با دو اصطلاح حقوقی آشنا شویم. مال منقول، به مالی گفته میشود که قابلیت نقل و انتقال و جا به جایی را داشته باشد. و با این انتقال، آن مال از بین نرود. مثل خودرو، نقدینگی و… در مقابل این مال، اموال غیر منقول قرار دارند که برخلاف نوع قبل، این اموال قابلیت نقل و انتقال را ندارند. مثل املاک، زمین، ساختمان و…
حال بیایید به تعریف تفکیک ملک بپردازیم. این مورد در اصطلاح حقوق یعنی تجزیه مال غیر منقول به قطعههای کوچکتر با مشخصات معین و مشخص. و فرقی ندارد که آن مشاع باشد یا غیر مشاع. به عنوان مثال: تقسیم کردن یک زمین ۶۰۰ متری به قطعههای ۲۰۰ متری توسط مالکین مشاع یا مالک آن.
هدف از این عمل چیست؟
در واقع هدف از این کار، انتقال قطعههای تفکیک شده به صورت مفروز(جدا شده) برای صادر شدن سند مالکیت مفروزی یا باطل کردن سند ابتدایی و اولیه، و تنظیم تقسیمنامه است. که تنظیم این صورت مجلس تفکیکی بر عهدهی ادارهی ثبت اسناد و املاک است. که بعد از درخواست از دفاتر اسناد رسمی و ارسال کردن به ادارهی ثبت صورت خواهد گرفت. و دارای مساحت حدودی از قطعات جدا شده است. برای صادر شدن سند مالکیت برای قطعات جدا شده.
تقسیم کردن چیست؟
این کار شامل افراز، تفکیک و غیر آن میشود. مثل اموالی که فرد متوفی برای وارثین میگذارد و بین آنها تقسیم میشود. که میتواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد. اما در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم یعنی جدا کردن سهم شریکها در مال. تقسیم نامه هم یک سند رسمی است که نشان دهندهی تقسیم اموال مشاع است. بر این اساس رابطهی تفکیکی، افراز و تقسیم رابطهی عموم و خصوص است. یعنی اینکه این دو، یکی از انواع تقسیم هستند. براساس اصطلاحات حقوقی تقسیم شمال تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع با رضایت هر یک از شریکها است(بر طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی) یا به وسیلهی حکم دادگاه، این زمانی است که همهی شرکا رضایت نداشته باشند، یا بعضی از شرکا، محجور یا غایب مفقود الاثر باشند.
تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟
۱/پس از افراز، آن حالت اشاعه از بین خواهد رفت. ولی با تفکیک ملک به قطعه های کوچکتر، آن حالت اشاعه همچنان باقی میماند. در کل هدف تفکیک، استفاده بهتر از آن میباشد.
۲/تفکیک با تراضی و رضایت مالکین مشاع صورت میگیرد. ولی افراز، اصولا زمانی اتفاق میافتد که بین مالکین مشاع اختلافاتی وجود داشته باشد.
۳/رسیدگی به تقاضای تفکیک بر عهدهی اداره ثبت است. ولی افراز معمولا هم در دادگاه و هم در اداره ثبت اسناد و املاک صورت میگیرد.
۴/شرط اصلی و اساسی در افراز، وجود حالت اشاعه است (که کمی قبل در خصوص اشاعه و ملک مشاع توضیح دادیم). در صورتی که در تفکیک مشاع بودن آن املاک واجب و ضروری نیست. در واقع افراز فقط در خصوص املاک مشاع است. ولی تفکیک هم در ملک مشاع و هم در غیر مشاع صورت میگیرد.
۵/در صورتی که از بین مالکین مشاع غایب مفقود الاثر، محجور و یا کودک وجود داشته باشد، جدا کردن آن باید با حضور نمایندگان قانونی آنها و در دادگاه انجام شود. ولی در تفکیک چنین چیزی وجود ندارد.
۶/وقتی که افراز صورت میگیرد، لزومی به تنظیم تقسیمنامه نیست. چون سهم هر کدام از مالکین مشاعی به وسیله آن تعیین شده است. ولی اگر بعد از تفکیک املاک مشاع، مالکان برای تنظیم کردن تقسیمنامه به توافق نرسند یا برای انتقال قطعههای تفکیکی با یکدیگر به توافق نرسند، این تفکیک بدون اثر خواهد شد. بر خلاف موجود بودن صورت مجلس تفکیکی، مالکان مشاعی مجبور هستند که تقاضا اِفراز کنند.
۷/با تفکیک صرفا ملک تقسیم میشود. ولی اِفراز هم باعث تقسیم و هم باعث تعیین سهام مالکان مشاعی میشود.
۸/افراز نوعی تعیین حق و یک امر قضایی است. اعتراض به این امر در دادگاه صالحه انجام میگیرد. ولی تفکیک برخلاف نوع قبلی یک کاری اداری است و در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی خواهد شد.
چه املاکی غیر قابل افراز هستند؟ (+مواردی که امکان اِفراز ندارند)
۱/ طبق قانون و مقررات ایران، بعضی املاک امکان افراز ندارند. مثل مندرجات قانون برای جلوگیری از خرد شدن و قطعه شدن زمینهای کشاورزی. یا املاک موقوفه بین موقوف علیهم به علت اینکه اینکه اینها جز اراضی و زمینهای ملی به حساب میآیند.
۲/ هنگامی که نسبت به املاک مشاعی سند مالکیت معارض صادر شده باشد، و تا هنگامی که این تعارض رفع نشده باشد، افراز صورت نمیگیرد.
۳/ بر طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، هنگامی که تقسیم کردن آن ملک مشاع برای شرکا باعث ایجاد ضرر شود، امکان تقسیم آن وجود ندارد. مگر اینکه طرفین راضی باشند.(تراضی طرفین)
۴/ در صورتی که این کار باعث از بین بردن ارزش آن مال یا املاک شود یا باعث کاهش ارزش آن شود، امکان تقسیم وجود ندارد.
بعد از تقسیم کردن ملک سهم هر یک از شرکا به چه صورت خواهد بود؟
پس از انجام این کار، هر یک از این افراد باید با رضایت خود به تعیین و مشخص کردن سهم خود بپردازند. و اگر بین آنها رضایت یا اختلاف وجود داشت، برای تعیین کردن سهم از طریق قرعه کشی اقدام نمایند. خوب است بدانید که اگر میزان و اندازهی سهم هر کدام از شرکا با هم فرق کند، باید اول تعدیل سهام انجام شود.
شرایط درخواست افراز چیست؟
زمانی که چندین نفر در یک مال مشاع و غیر منقول با هم شریک باشند، اگر همهی آن شرکا رضایت و تمایل به تقسیم کردن آن مال را داشته باشند، و در انجام این امر بین آنها اختلافی نباشد؛ میتوانند آن را تقسیم کنند. اما اگر حتی یکی از شرکا رضایت از این کار نداشته باشند، با انجام یکسری کارها و درخواستها میتوانند اقدام به این امر کنند. که در ادامه خواهیم گفت.
رسیدگی به درخواست دعوای افراز:
در واقع دو مرجع برای رسیدگی به این درخواست وجود دارد؛ ۱-، ادارهی ثبتی که در محل آن ملک مشاع باشد. در صورتی عملیات ثبتی برای به پایان رسیده باشد، باید آن املاک دارای سند مالکیت باشند. یا در دفاتر املاک به ثبت رسیده باشد. حتی اگر سندی برای آن صادر نشده باشد، ولی درخواست آن به ثبت رسیده باشد، و مراحل قانونی برای ثبت آن صورت گرفته باشد؛ در این صورت آن اداره ی ثبت صلاحیت افراز را دارد. ۲- دادگاه عمومی محل آن ملک: اگر بعضی از شرکا آن مال، غایب مفقود الاثر یا محجور باشند، و یا عملیات ثبتی نسبت به آن ملک به پایان نرسیده باشد، با وجود این شرایط این عمل باید از طریق دادگاه عمومی محل پیگیری شود.
نکات مهم در این رابطه
برای تکمیل و جمع بندی موضوع، خوب است به نکات زیر توجه نمایید.
تفکیک: ۱-برای انجام این امر، لازم است صورت مجلس تفکیکی تنظیم و تهیه شود. (در این صورت مجلس باید مشخصات و حدود همه قطعههای باید تعیین شود.) و این صورت مجلس لازمهی صدور سند برای هر کدام از قطعهها و تنظیم. تنظیمنامه است. ۲-همه کارهایی که مربوط به تفکیک املاک است، در اداره ثبت صورت میگیرد.
افراز: ۱-در این عمل چون مشخصات و حدود برخلاف تفکیک معلوم و مشخص نیست، پس این مشخصات و حدود توسط هر کدام از شرکا با در نظر گرفتن سهم هر کدام مشخص خواهد شد. ۲-هر زمان که گفته میشود یک ملک باید افراز شود، قطع به یقین منظورمان ملک به صورت مشاع است.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
در پایان
در این مقاله متوجه شدیم که افراز و تفکیک ملک با هم تفاوت دارند. و هر جا صحبت از تقسیم ملک بود، اگر این تقسیم مربوط به ملکی مشاع باشد از اصطلاح اِفراز استفاده میکنیم، در غیر این صورت میگوییم آن ملک تفکیک شده است. پس بطور کلی اِفراز مربوط به املاک مشاع است. اگر در این زمینه سوال دارید یا نیاز به راهنمایی بیشتری دارید، میتوانید با آقای مهدی علیجانی، بهترین وکیل اصفهان ارتباط برقرار کرده و سوالات خود را بپرسید.
این مطالب را از دست ندهید ***
نکاتی که باید در رابطه با اجرت المثل أموال بدانید
شرایط قانونی خرید ملک رهنی چیست؟
