مبایعه نامه یا بیع نامه، لغتی است که شاید بارها آن را شنیده اید. اما آیا تعریف و مفهوم آن را می‌دانید؟ اطلاعاتی در خصوص آن دارید؟ آیا فرق آن را با قولنامه می‌دانید؟ اگر پاسخ همه‌ی این سوالان خیر است، با ما همراه باشید می‌خواهیم در وکیل ملک به تعریف این عنوان بپردازیم و همچنین به سوالات احتمالی دیگری که امکان دارد در ذهن شما شما به وجود آمده باشد، پاسخ بدهیم.
مبایعه نامه چیست؟
همانطور که در قانون مدنی و فقه مطرح شده است، عبارت است از قرارداد یا بیع نامه‌ای که در آن بیع صورت گرفته باشد. و همانطور که می‌دانید، بیع نامه قراردادی است در ارتباط با خرید و فروش مالی بین فروشنده و خریدار که در عوض دادن آن مال، باید پول پرداخت شود یا یک عوض دیگری داده شود. به تعریفی دیگر، یک سند عادی است که برای خرید و فروش اموال منقول (مالی که قابلیت نقل و انتقال داشته باشد و با این انتقال، به خود آن مال آسیبی وارد نشود. مانند نقدینگی، ماشین و…) یا غیر منقول (اموالی که قابلیت نقل و انتقال ندارد. مانند املاک، زمین، آپارتمان و…)، تنظیم می‌شود و به سبب آن طرفین قرارداد توافق می‌کنند که در یک تاریخ معین در دفاتر اسناد رسمی حاضر شوند و معامله‌ای که شرعا انجام شده است را به صورت رسمی ثبت کنند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟
بهتر است ابتدا با مفهوم قولنامه آشنا شویم؛ بعضی اوقات افراد قصد فروش یا خرید مالی دارند اما مقدمات آن فراهم نیست. به عنوان مثال: آن خریدار پولی کافی برای خرید را ندارد. یا فروشنده باید نسبت به تصفیه حساب‌های شهرداری و دارایی و… اقدام کند. در این صورت طرفین قرارداد یک قرارداد عادی را تنظیم می‌کنند و متعهد می‌شوند که در دفاتر اسناد رسمی و در زمان معین حضور پیدا کنند و شرایط تعیین شده از را به طور رسمی واقع سازند. به این قرارداد قولنامه می‌گوییم.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه:
حال برگردیم به پرسش اصلی که احتمالا ذهن تعدا زیادی از افراد را درگیر کرده است. اگر بخواهیم از لحاظ لغوی این دو کلمه را بررسی کنیم، تفاوت چندانی نخواهند داشت. اما از نظر حقوقی هم تفاوت آشکار و فاحشی بین این دو وجود ندارد. اما اگر بخواهیم تفاوت این دو، این است که؛ در مبایعه نامه به محضی که قراردادی بین طرفین منعقد شد لازم است وجهی به فروشنده پرداخت شود. و آن فروشنده هم در ازای دریافت آن وجه از خریدار، باید سند آن قرارداد را به خریدار ارائه دهد. ولی در خصوص قولنامه، برخلاف قردادی که هم اکنون ذکر کردیم، به محض تنظیم، لزومی ندارد وجه به فروشنده پرداخت شود. بلکه شما با این قرارداد از فروشنده قول گرفته اید که تا آماده کردن وجه اولیه، آن مال مزبور را به فرد دیگری نفروشد. پس نتیجه می‌گیریم که با قولنامه شما مالکیتی بر مال نخواهید داشت.
ویژگی های مبایعه نامه کدامند؟
در ادامه‌ی این مطلب، قصد داریم ویژگی‌های این عقد را بگوییم و به طور مختصر آنها را توضیح بدهیم.
۱/ یک سند عادی (سندی که به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد) است و اعتبار سند رسمی (سندی که به طور رسمی در دفاتر اسناد ثبت شده است) را ندارد.
۲/ با اینکه یک سند رسمی به شمار نمی‌آید، ولی چون یک عقد لازم می‌باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد، حق ندارند که این را یک طرفه به هم بزنند و معامله را فسخ کنند.
۳/ مبایعه نامه صرفا به املاک اختصاص ندارد. بلکه برای خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیر منقول مورد استفاده قرار می‌گیرد.
۴/ یک قرارداد خرید و فروش و یا همان عقد بیع است.
۵/ این قرارداد دارای ضمانت اجرایی است. و در صورت عدم انجام تعهدات ذکر شده، فرد مقابل می‌تواند الزام به انجام تعهد طرف را از دادگاه بخواهد و علاوه بر خسارت تأخیر تأدیه، می‌تواند برای فسخ معامله نیز اقدام کند. (تأخیر تأدیه به این معنا است که هر فرد به امری متعهد می‌شود و آن تعهد خود را در زمان مقرر انجام ندهد، و همچنین در نتیجه این تأخیر تأدیه متعهدله ضرر ببیند، آن فرد متعهد باید خسارت‌های ناشی از آن را جبران کند)
نحوه تنظیم و نگارش مبایعه نامه به چه صورت است؟
به طور کلی یک مبایعه نامه دارای یک سری شرایط مشخص و ثابت و همچنین دارای اجزای اصلی و مهم است که عبارت است از :
۱/ طرفین قرارداد
۲/ موضوع و مشخصات مورد معامله
۳/ ثمن معامله و بهای مورد معامله
۴/ شرایط مربوط به تنظیم سند
۵/ شرایط تنظیم مورد معامله
۶/ آثار قرارداد
همچنین در خصوص نحوه نگارش و تنظیم آن هم باید بگوییم که، تنظیم این قرارداد یکی از مهارت‌هایی است که مشاورین املاک باید آن را اجرا کنند. و همچنین نکات حقوقی را هم رعایت کنند. نکته مهمی که لازم است بگوییم این است که هنگام تنظیم این قرارداد، ممکن است با یک سری سوالات در خصوص بندهای گوناگون آن مواجه شوید. به همین منظور باید قبل از آن با تمامی اصطلاحات استفاده شده در تک تک بندهای آن آشنایی داشته باشید. تا بتوانید به طور حرفه ای رفتار کنید و در تنظیم آن با مشکلی مواجه نشوید. شما می‌توانید برای اطلاع و آگاهی بیشتر در خصوص بندهای این قرارداد، با وکیل پایه یک دادگستری، آقای مهدی علیجانی ارتباط برقرار کرده و سوالات خود را در این زمینه بپرسید.
شرایط تنظیم مبایعه نامه
۱/ مشخصات کامل و دقیق دو طرف معامله با نشانی محل سکونت آنها و همچنین احراز هویت طرفین و صلاحیت آنها برای انجام آن عقد، مثل مالک بودن فروشنده
۲/ نام بردن دقیق ثمن و بهای مورد معامله (مبیع)
۳/ زمان آن، هر قراردادی باید یک زمان معین شده داشته باشد یعنی زمان و تاریخ انتقال سند و زمان قبض مبیع یا تحویل مورد معامله به خریدار در آن تصریح شده باشد.
پاسخ به پرسش های متداول در این زمینه
۱/ مبایعه نامه‌هایی که در بنگاه‌های معاملات املاک و مسکن تنظیم می‌شود از چه نوعی هستند؟
همانطور که کمی قبل اشاره کردیم، این‌ها سند رسمی به حساب نمی‌آیند. و جز اسناد عادی هستند. حتی اگر بندهای آن تایپ شده باشند و دارای مهر و آرم مخصوص اتحادیه مشاورین املاک باشند.
۲/ بیع نامه و قولنامه چه فرقی با سند رسمی دارند؟
سندهای رسمی مزایای بیشتری در مقایسه با سندهای عادی دارند.
۳/ آیا فرقی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد؟
بله- همانطور که در این مقاله، به طور کامل در خصوص این موضوع توضیح دادیم؛ اما به طور خلاصه در این مقاله قصد ما بر این بود که مطالب مفید خدمتتان ارائه بدهیم و به پرسش‌های احتمالی شما پاسخ بدهیم. امیدواریم این مطلب برای شما مثمر ثمر واقع شده باشد. هر گونه سوال در این زمینه دارید را می‌توانید با وکیل پایه یک دادگستری، آقای مهدی علیجانی مطرح کنید.قولنامه یک نوع تعهد بر انجام معامله است. در صورتی که مبایعه‌نامه یا بیع نامه هدف طرفین، انجام بیع است نه تعهد بر انجام دادن آن.
۴/ یا نوشتن این قرارداد در برگه‌های چاپی ضرورت دارد؟
خیر- از لحاظ قانونی چنین ضرورتی وجود ندارد.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر…
در این مقاله قصد ما بر این بود که مطالب مفید خدمتتان ارائه بدهیم و به پرسش‌های احتمالی شما پاسخ بدهیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید و موثر واقع شده باشد. هر گونه سوال در این زمینه دارید را می‌توانید با وکیل پایه یک دادگستری، آقای مهدی علیجانی مطرح کنید.
این مطالب را از دست ندهید ***
نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
نکاتی که باید درباره خرید و فروش املاک وکالتی بدانید
نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده
اجرت المثل اموال + نمونه دادخواست و نمونه رای
برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.
