مقایسه سرقفلی با اجاره + بیان تفاوت ها و شباهت ها

بدون شک اگر شما صاحب کسب و کاری باشید، اصطلاح سرقفلی را فراوان شنیده‌اید. البته ممکن است شما هیچ وقت پیگیر چیستی آن نشده باشید. یا اینکه به تازگی کسب و کار خود را آغاز کرده‌اید. احتمالا در این صورت آشنایی چندانی با این اصطلاح ندارید و سوالات زیادی در این باره برایتان ایجاد شده است. برای مثال از خود می‌پرسید سر قفلی دیگر چیست؟ همان اجاره است؟ ولی چرا صاحبان ملک از کرایه و سر قفلی در کنار هم صحبت می‌کنند؟ احتمالا در عین اینکه ربط‌هایی به یکدیگر دارند با هم متفاوت هستند. اما شباهت و ربط آن‌ها به یکدیگر چیست؟ چه چیزی آن‌ها را از هم متفاوت کرده است؟ اگر این سوالات در ذهن شما چرخ می‌زنند، برای دستیابی به پاسخ تنها کافی است این مطلب را تا آخر مطالعه کنید. زیرا ما در تیم تحریریه‌ی وکیل ملک، این مطلب را به مقایسه‌ی سرقفلی و اجاره اختصاص داده‌ایم.

مقایسه سرقفلی با اجاره

سرقفلی اصطلاحی ملکی است. اگر بخواهیم حدوحدودی برای این واژه مشخص کنیم ساده‌ترین حالت این است که آن را زیرمجموعه‌ای از اجاره در نظر بگیریم. به این صورت قراردادهای کرایه‌ی املاک، به دو دسته تقسیم می‌شوند. اجاره‌نامه‌های بدون سر قفلی و آن‌هایی که شامل حق سر قفلی نیز می‌باشند. البته باید بگوییم کرایه شامل هر آنچه در این حق وجود دارد نخواهد بود. پس شاید نباید این حق را زیر مجموعه‌ی آن دانست. شاید رابطه‌ی این دو را بتوان عموم و خصوص من وجه در نظر گرفت. یعنی هر دو آن‌ها به طریقی به هم مرتبط و از طریق دیگری متفاوت هستند. در واقع هر یک نسبت به دیگری دارای برتری‌ها و محدودیت‌های منحصر به فرد خودش می‌باشد. اما برای شناخت این برتری‌ها و محدودیت‌ها می‌بایست ابتدا شما را به‌صورت جداگانه با مفهوم هر کدام آشنا کنیم. پس از آن می‌توانیم به مقایسه‌ی آن‌ها بپردازیم. با ما همراه باشید.

اجاره‌نامه چیست؟

اجاره‌نامه قراردادی است که طبق آن، شخص با پرداخت مبلغی معین، ملک دیگری را برای مدتی مشخص کرایه می‌کند. قانون‌نویسان ذکر کرده‌اند مستاجر در آن مدت، مالک منافع عین مستاجره می‌باشد. اما اگر بخواهیم این جمله را به شکلی ساده‌تر بازگو کنیم باید معنای چند اصطلاح را تعریف کنیم. مستاجر به شخص کرایه‌کننده گفته می‌شود. عین مستاجره نیز همان ملکی است که به صورت مدت‌دار واگذار شده‌است. همچنین شخص اجاره‌دهنده را نیز موجر می‌نامند. با توجه به این موارد می‌توان اجاره‌نامه را یک معامله دانست که براساس آن موجر ملک خودش را برای مدتی به شخصی دیگر واگذار می‌کند. بر این اساس مستاجر تا زمانی که در قولنامه ذکر شده می‌تواند با پرداخت اجاره‌بها از آن ملک استفاده کند. در واقع مستاجر طی مدت قرارداد، مالک آن ملک محسوب می‌شود. برای اطلاعات بیشتر درباره‌ی اجاره می‌توانید به توضیحات ما در این باره مراجعه کنید. اکنون باید به معنای سرقفلی بپردازیم.

سرقفلی چیست؟

این واژه را حق کسب نیز می‌نامند. در واقع این اصطلاح دوم می‌تواند گویای مفهوم سر قفلی باشد. البته باید بگوییم که ابتدا در قوانین حقوقی و ملکی، حق کسب‌و‌پیشه شکل گرفت. در نهایت پس از اصلاحاتی آن را سر قفلی نامیدند. به زبان ساده سرقفلی مبلغی است که مستاجر، هنگام اجاره‌ی ملک، بابت یک حق مضاعف به مالک پرداخت می‌کند. آن را حق کسب‌وکار می‌نامند. زیرا براساس آن مستاجر می‌تواند از شغلی که راه انداخته محافظت کند. زیرا پیشرفت در یک شغل، نیازمند استقرار در مکانی ثابت است. بدین طریق فرد صاحب‌کار کم‌کم شناخت می‌شود. اما اگر ملک اجاره باشد، مالک می‌تواند به راحتی مستاجر را بیرون کند. در حالی که سرقفلی مانع این کار می‌شود. زیرا تا زمانی که مالک مبلغ آن توافق را به مستاجر باز نگرداند، نمی‌تواند اختیار ملکی که کرایه داده را پس بگیرد. برای اطلاعات بیشتر درباره‌ی سر قفلی به توضیحات ما مراجعه کنید.

وجوه اشتراک سرقفلی با اجاره نامه

پیش از آن که به بازگویی تفاوت‌های سرقفلی با اجاره بپردازیم، بهتر است اندکی نقاط مشترک آن‌ها را تحت بررسی قرار دهیم. همان طور که گفتیم سر قفلی از اجاره‌نامه نشات می‌گیرد. یعنی در صورت نبود قرارداد کرایه، حق کسب و کاری نیز وجود نخواهد داشت. به علاوه این حق همانند خود کرایه، یک توافق و معامله میان مستاجر و مالک است. یعنی مقدار هزینه‌ی پرداختی آن یا اصلا بودن و نبودنش، به طرفین معامله بستگی دارد. همچنین در هر دو این‌ها، اگر مدت زمان قولنامه به پایان برسد، مالک می‌تواند تقاضای پس گرفتن ملک خود را داشته باشد. البته در این مورد سر قفلی، تفاوت فاحشی دارد که در جای خودش بازگو خواهیم کرد. به علاوه مالک حق آن را ندارد که ملک را به شخص دیگری واگذار کند. زیرا طبق اجاره‌نامه، مستاجر مالک منافع ملک است. سر قفلی نیز مهر ‌و مومی بر این موضوع می‌باشد.

تفاوت های سرقفلی و اجاره‌نامه

تا اکنون شما را با شباهت‌های اجاره‌نامه و سر قفلی آشنا کرده‌ایم. حال نوبت به آن رسیده که شما را از تفاوت‌های این دو نیز آگاه کنیم. در اصل سرقفلی و اجاره نامه تنها از آن جهت که حق کسب و پیشه در راستای اجاره نامه قرار دارد، به یکدیگر مرتبط هستند. اما در باقی موارد شباهت چندانی ندارند. حتی می‌توانیم بگوییم که معنا و مفهوم سر قفلی به مالکیت یا رهن بسیار نزدیک‌تر می‌باشد. به طور کلی تفاوت‌های این دو اصطلاح ملکی و حقوقی در سه جنبه‌ی خاص نمود پیدا می‌کند. اول اینکه حق کسب و کار شامل چه املاک و کاربری‌هایی می‌شود؟ در مرحله‌ی بعد باید از نظر زمانی این دو را بررسی کنیم. سپس در آخر ذره‌بین را به روی مبحث قیمت و تفاوت هزینه‌ها در این دو خواهیم برد.

• کاربری

همان طور که می‌دانید به طور کلی املاک از نظر کاربری به دو دسته‌ی کلی تقسیم می‌شوند. دسته‌ی اول خانه‌های ویلایی یا آپارتمانی هستند که تنها برای سکونت کاربرد دارند. دسته‌ی دوم نیز واحدهای تجاری هستند که برای کسب و کار اجاره داده می‌شوند. سرقفلی تنها به املاک تجاری اختصاص دارد. در واقع قانون‌گذار با توجه به سرمایه، زمان و انرژی‌ای که مستاجر برای رونق آن مکان و کسب‌و‌کارش می‌گذارد، این حق را مشابه یک ارزش افزوده یا ضمانت در نظر گرفته است. از همین رو زحمات مستاجر به هدر نخواهد رفت.

سرقفلی تاریخ انقضا ندارد و مالک تنها در صورتی می‌تواند صاحب این حق را از ملک بیرون کند که هزینه‌ی اولیه‌ی سر قفلی به اضافه‌ی ارزش افزوده‌اش را به او پرداخت کند.

• مدت

در اجاره‌نامه مدتی مشخص برای معامله در نظر گرفته شده که با پایان رسیدن آن، مالک می‌تواند مستاجر را از ملکش بیرون کند. اما سرقفلی تاریخ انقضا ندارد و مالک تنها در صورتی می‌تواند صاحب این حق را از ملک بیرون کند که هزینه‌ی اولیه‌ی سر قفلی به اضافه‌ی ارزش افزوده‌اش را به او پرداخت کند. بدین صورت مستاجری که کسب و کارش رونق گرفته دیگر نگران از دست دادن موقعیت مکانی شناخته شده‌اش نخواهد بود.

• هزینه

شاید این مورد را نتوان یک تفاوت واقعی به حساب آورد. اما به نظر می‌آید بهترین مکان برای بازگویی‌اش ضمن مقایسه‌ی سرقفلی و اجاره‌نامه باشد. در اجاره، مستاجر هر ماه مبلغی را طبق آنچه در قرارداد ذکر شده، به موجر پرداخت می‌کند. اما برای حق کسب و پیشه، مستاجر همان ابتدا، هزینه‌ای را نزد صاحب ملک به امانت می‌گذارد. این هزینه که بابت کسب حقوق تجاری ملک پرداخت می‌شود، باعث کاهش مقدار اجاره‌بها نیز خواهد شد. سر قفلی از این جهت شباهت زیادی به رهن پیدا می‌کند.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید. 

سخن آخر

در این مطلب تمام سعی خود را کردیم که با نگاهی اجمالی و جزئی‌نگر، مقایسه‌ای جامع میان سرقفلی و اجاره‌نامه داشته باشیم. با این وجود شما برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید از طریق تماس با وکیل ملک از آقای مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری، راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید. ممنون از همراهی شما. منتظر نظراتتان هستیم.

این مطالب را از دست ندهید ***

اجاره چیست؟ + قوانین و مقررات دریافت و پرداخت اجاره

همه چیز درباره سرقفلی، انواع سرقفلی + تفاوت با حق مالکیت

گروه وکلای دادشید