قرارداد اجاره، از ابتکارات بشر برای رسیدن به منفعت بیشتر است. امروزه به دلیل قیمت بالای املاک، خرید خانه برای بسیاری از مردم مقدور نمیباشد. از این رو اغلب به اجارهی منازل مسکونی رو آوردهاند. صاحبان خانهها نیز میتوانند به این طریق به سود مالی برسند. پس اجاره برای هر دو طرف سود به همراه دارد. اما آیا فقط املاک و مال غیر منقول را میتوان کرایه داد؟ جالب است بدانید از آن جا که همگان نمیتوانند همه چیز را بخرند؛ این قرارداد در بسیاری از مواقع راه حل قطعی رفع نیاز انسانها و رسیدن آنها به سود بیشتر است. پس با این حساب اجاره به همین نوع خلاصه نخواهد شد و دارای انواع و اقسام گوناگون است. ما در این مقاله تمام دستهبندیهای مختلف از عقد اجاره و انواع آن را با ذکر مثال برای شما توضیح خواهیم داد. همچنین گذری به موارد فسخ عقد اجاره خواهیم داشت.
عقد اجاره
اجاره ریشه در زبان عربی دارد. بنیان این لغت از اجر به معنی رهانیدن یا چیزی به کسی دادن گرفته شده است. اگر بخواهیم در زبان فارسی برای آن مترادفی در نظر بگیریم واژه کرایه مناسبترین کلمه برای این منظور است. اما در اصطلاح، عقد اجاره، پیمانی است که بین دو شخص حقیقی یا حقوقی بسته میشود. به موجب این پیمان، صاحب یک مال، آن را برای مدتی به شخص دیگری امانت میدهد. ولی این امانت بدون دریافت هزینه و اصطلاحا عاریه نخواهد بود. بلکه در قرارداد مقدار مشخصی در ازای آن زمان طی شده، ذکر میشود که مستاجر یا دریافت کننده، باید به صاحب مال یا همان موجر پرداخت کند. در عوض مستاجر میتواند در زمان معلوم از منافع مورد اجاره بهرهمند شود. در واقع طی آن مدت صاحب آن مال به حساب میآید. البته موظف است پس از اتمام مدت قرارداد آن را به صاحب اصلی بازگرداند.
انواع قرارداد اجاره
همان طور که گفته شد شناختهشدهترین نوع عقد اجاره، مربوط به معاملات ملکی است. حال این نوع از قرارداد هم شامل انواعی میشود که به آنها اشاره خواهیم کرد. اما پیش از آن باید بدانیم این قرارداد می تواند شامل اموال غیر منقول نیز بشود که در قانون مدنی به آن اشاره شده است. پس مشخص است که ما میتوانیم مبحث کرایه را به چندین دسته تقسیم کنیم. در ادامه انواع تقسیمبندیهای موجود از قرارداد و پیمان اجاره را بررسی میکنیم. به طور کلی این قرارداد را میتوان از دو جهت تقسیم کرد. ابتدا بر اساس نوع اجاره و سپس طبق اثری که از آن پیمان انتظار میرود. حال هر کدام از این دستهها شامل اقسامی میشوند که آنها را معرفی کرده و توضیحشان خواهیم داد.
تقسیمبندی بر اساس نوع مورد اجاره
جملهی همگان نمیتوانند همه چیز را بخرند را از ابتدای مطلب به خاطر دارید؟ شاید این جمله در ذهن شما این تصور را به وجود آورد که تنها میتوان اشیاء را اجاره کرد که شامل اموال منقول و غیر منقول است. اما باید بگوییم که این برداشت اشتباه است. در واقع افراد میتوانند هر چیزی را اجاره کنند. بر این اساس قانون مدنی، در یک تقسیم بندی کلی، آن هر چیز را به سه نوع تقسیم کرده است. این انواع شامل اشیاء، حیوانات و اشخاص میباشند.
-
کرایه شیء
اشیا به دستهی منقول یا غیر منقول تقسیم میشوند. برای مثال یکی از اشیا منقول یا قابل انتقال که امروزه بیشترین آمار این نوع کرایه را به خود اختصاص داده، اتومبیل است. خصوصا اتومبیلهای لوکس و گرانقیمت که اغلب برای یک شب خاص مانند عروسی کرایه داده میشوند. اموال غیر منقول یا غیر قابل انتقال نیز همان املاک اعم از خانه یا مغازه هستند. مهمترین اصل این نوع از پیماننامه نسبت به هر کدام از این اشیاء یکسان است. آن اصل و قانون مهم ذکر کردن مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت عقد اجاره باطل است. به علاوه اگر زمان شروع را ذکر نکرده باشند از لحظهای که قرارداد مکتوب میشود لازمالاجرا میباشد.
-
کرایه حیوان
در کرایه کردن حیوانات نیز تعیین مدت قرارداد اهمیت دارد. اما ذکر موارد دیگر مانند منفعتی که شخص دریافتکننده از حیوان میبرد، مسافتی که راکب طی میکند و محلی که باید به آنجا رود نیز، در این نوع حائز اهمیت است. در صورت معلوم نکردن این موارد عقد اجاره باطل و نادرست است. مثلا شخصی را تصور کنید که میخواهد یک شتر کرایه کند. او و مالک شتر باید در قرارداد ذکر کنند که به چه منظور شتر کرایه داده میشود، چه مدت در اختیار آن شخص خواهد بود، به کجا برده میشود و چه مسافتی را تا آن مکان باید طی کند. بدین صورت اگر مستاجر برخلاف موارد ذکر شده عمل کند، مثلا شتر را به جای دیگری ببرد، مالک میتواند اقدام قانونی علیه وی انجام دهد.
-
کرایه شخص
اجاره اشخاص در واقع به معنی قرارداد بستن با آنها در ازای پرداخت چیزی و دریافت چیز دیگر میباشد. با توجه به این موضوع شاید اکنون جملهی ابتدای مطلب را بتوانیم اصلاح کنیم. همگان نمیتوانند همه چیز را بخرند یا همه کارها را انجام دهند. از این رو به یکدیگر نیاز دارند. به شخصی که مورد اجاره قرار میگیرد اجیر گفته میشود. و به چیزی که او دریافت میکند، اجرت میگویند. حال اجرت میتواند پول یا چیز دیگری باشد. شرایطی را تصور کنید که شخصی مستخدمی برای آشپزی و نظافت در خانهاش اجیر یا استخدام میکند. او میتواند با توجه به شرایط خود و آن شخص، یا اجرت او را با پول پرداخت کند یا مثلا به او جا و مکان بدهد. اما نکتهی مهم در این قرارداد ذکر مدت، تعیین عملی که باید انجام شود و اجرت آن است. در غیر این صورت قرارداد باطل است.
انواع عقد اجاره طبق اثر پیمان
گاهی میتوان عقد اجاره را بر اساس چیزی که اشخاص به آن ملزم میشوند یا در واقع همان اثری که آن پیمان دارد به دو قسم تملیکی یا عهدی تقسیم کرد. اکنون ما این دو نوع را با ذکر مثال از اموال منقول و غیر مقول برای شما توضیح میدهیم.
-
قرارداد تملیکی
زمانی که یک خانه یا مغازه اجاره داده میشود را تصور کنید. در قولنامه آدرس و مشخصات آن مکان به طور دقیق ذکر شده است. یا شخصی را تصور کنید که یک اتومبیل مشخص را برای مدتی اجاره میکند. در قرارداد آن اتومبیل، مشخصات ظاهری و قانونیاش به طور کامل ذکر خواهند شد. به این نوع از اجاره تملیکی گفته میشود. تملیک به معنی دیگری را مالک چیزی کردن است. در این گونه از پیمانها شخص طی مدت تعیین شده مالک قانونی یک مورد مشخص و معین خواهد بود. پس زمانی قرارداد به طور صحیح انجام میشود که مورد اجاره معین شده در اختیار مستاجر قرار بگیرد.
-
قرارداد عهدی
در این نوع از قرارداد، انتقال مالکیت یک مورد معین مطرح نیست بلکه شما با یک عهد و پیمان مواجه هستید. عهد به معنی قول و قرار است. تصور کنید شخصی با صاحب یک شرکت اتوبوسرانی قرارداد ببندد که به مدت یک سال یک اتوبوس را از او اجاره کرده و روی آن کار کند. حال اگر صاحب شرکت اتوبوسرانی هر کدام از اتوبوسهایش را به او بدهد قرارداد به طور کامل و صحیح اجرا شده است. تنها کافی است موارد ذکر شده در قرارداد پیماننامه مانند سالم بودن آن وسیلهی نقلیه را رعایت کرده باشد. پس در این قرارداد مورد اجاره و مشخص بودن آن مهم نیست بلکه خود عهد یا همان قول و قرار ذکر شده اهمیت دارد.
فسخ قرارداد اجاره
گاه ممکن است یکی از طرفین قرارداد اجاره، بنا به هر دلیلی، از پیمان منعقد شده، منصرف شود. در این مواقع بنا به موقعیت، با چهار موقعیت مواجه هستیم. یک، درخواست فسخ پیماننامه پیش از انعقاد رسمی باشد. دو، قرارداد کاملا رسمی شده باشد و تحت حمایت قانون باشد. سه، صاحب اصلی مال یا شخص اجاره دهنده منصرف شده باشد. و در آخر طالب مال یا مستاجر از درخواست خود و پیمانی که قبول کرده است، پشیمان باشد. برای هر کدام از این موقعیتهای ذکر شده، به طور جداگانه قوانین و تبصرههایی موجود است. به علاوه برای فسخ اجاره در قانون مدنی مواردی مجاز دانسته شده که خیارات نامیده میشوند. از آنجا که این موضوعات بسیار تخصصی و گسترده هستند در مقالهای جداگانه به آنها خواهیم پرداخت.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
سخن آخر
قراردادها از هر نوع که باشند، به خصوص عقد اجاره، همواره در قانون تبصرههای بسیاری برای آنها ذکر شده که عدم آگاهی از این تبصرهها و قوانین، میتواند ما را در موضع ضعف قرارداده یا دچار ضرر و زیان کند. زیرا همگان، همه چیز را نمیدانند. پس برای پیشگیری از این اتفاقات و کسب حداکثر سود ممکن از هر نوع پیمان رسمیای، عقل حکم میکند پیش از انعقاد عقد اجاره و قراردادهایمان به افراد مطلع از قوانین مراجعه کنیم. مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری، به عنوان مرجعی آگاه از قوانین مدنی و دعاوی ملکی میتوانند مشاور و راهنمای شما در راه کسب سود بیشتر باشد.
این مطالب را از دست ندهید ***
اجاره چیست؟ + قوانین و مقررات دریافت و پرداخت اجاره
