مالکیت در ابتدای تاریخ معنای امروز را نداشته است. نبود قوانین، پراکندگی جمعیت و گسترش زمین‌های بلااستفاده، باعث شده بود که بشر هر نقطه‌ای از زمین را که به تصرف در می‌آورد مال خود بداند. اما به مرور با شکل‌گیری و پیشرفت تمدن‌ها و همچنین تراکم جمعیت در سراسر جهان، تملک خانه‌ها و املاک شکلی تازه پیدا کرده است. امروزه انسان‌ها برای زندگی در یک ساختمان باید آن را بخرند. که طرف مقابلشان ممکن است فردی حقوقی یا حقیقی باشد. ولی از آنجا که اکثریت مردم توانایی خرید یک ملک را ندارند این امکان وجود دارد که بتوانند مالکیت خانه‌ی شخص دیگری را برای مدتی اجاره کنند. این نوع از قرارداد جز رایج‌ترین معامله‌هایی است که در کشور بین مردم انجام می‌شود. اما آیا می‌دانید معنی اجاره چیست و چه شرایطی در دریافت و پرداخت اجاره باید رعایت شوند؟ ما در ادامه‌ی این مقاله به ماهیت اجاره و مقررات مختص آن خواهیم پرداخت.
معنا و ماهیت اجاره
لغت اجاره در فرهنگ‌های معتبر پارسی با عباراتی مانند به مزد دادن خانه معنی شده است. از مترادف‌هایی که برای آن معلوم شده است کلمه‌ی کرایه بیشترین کاربرد بین عوام را دارد. اما معنای کرایه یا همان اجاره به زبان ساده آن است که فردی مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی معلوم در اختیار شخص دیگر قرار دهد. در واقع شخص با پرداخت مقداری معین، مالکیت و منافع حاصل از آن را برای مدت تعیین شده در اختیار خود می‌گیرد. در برابر این نوع از انتقال مدت دار منافع و مالکیت، عاریه قرار دارد. در عاریه دادن، شخص بدون پرداخت مبلغی، مالی را به امانت می‌گیرد. در حقیقت به معنی قرض گرفتن است. اما در اجاره در ازای مبلغ پرداختی، شخص اجاره‌دهنده، تا پایان قرارداد حقی در برابر مال اجاره داده شده‌ی خود نخواهد داشت. اما این قرارداد چه قوانین و شرایطی به دنبال خواهد داشت؟
قوانین و مقررات اجاره
در ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. در عقد اجاره قوانین و شرایط بسیار زیادی وجود دارد. به طوری که هر یک از طرفین معامله یک سری شروط را پذیرا می‌شوند. همچنین طبق قوانین مربوطه وظایفی به هر کدام در قبال آن قرارداد تحمیل خواهد شد. به علاوه خود این قرارداد الزاما باید یک سری ویژگی‌ها را داشته باشد تا مقبول مراجع قانونی و حقوقی قرار گیرد. در ادامه این قوانین گوناگون را در دسته‌بندی مربوط به خودشان بررسی خواهیم کرد.
الزامات عقد اجاره
در قرارداد اجاره، طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تاریخ شروع معامله و مهلت و اعتبار آن باید معلوم گردد. در صورتی که مبدا این معامله تعیین نگردد، تاریخ انعقاد قرارداد به عنوان مبدا در نظر گرفته خواهد شد. به علاوه پس از تعیین مقدار مبلغ پرداختی، برای ایام پرداخت باید تصمیم گرفته شود. این پرداخت می‌تواند ماهانه، فصلی یا حتی سالیانه تعیین شود. اما بهتر است تاریخ ماه به ماه، فصل به قصل و سال به سال کاملا معلوم باشد. همان‌گونه که مشخص است قرارداد اجاره کاملا انعطاف‌پذیر و بسته به توافق طرفین خواهد بود. از این رو حتی تعیین مدت زمان اعتبار آن نیز می‌تواند با تفاهم دو طرف از یک سال بیشتر شود. اما هر توافق و شرط و شروطی باید در متن قرارداد ذکر شده و دو طرف با امضای خود به آن رسمیت ببخشند. در غیر این صورت هیچ اعتبار قانونی‌ای نخواهد داشت و قابل پیگیری نمی‌باشد.
وظایف مستاجر
در اصطلاحات ملکی و حقوقی به شخصی که در ازای پرداخت مبلغی، مالی را به مدتی معین کرایه می‌کند، مستاجر گفته می‌شود. طبق تعریف اجاره در قوانین کشور، مالکیت خانه در مدت معلومه در ید پرداخت کننده‌‌ی هزینه خواهد بود. اما با این وجود باز هم آن شخص به عنوان صاحب یک امانت، باید رسم امانت‌داری را به جای آورد. او موظف به رعایت اصولی است که باعث می‌شوند در ابتدای قرارداد، خانه همانند روز اول در اختیار صاحب اصلی خود قرار بگیرد. در اینجا این اصول و وطایف را بررسی خواهیم کرد.
-
عدم تغییر
به طور کلی اعمال هر تغییری در اصل ملک اجاره‌ای خلاف قوانین موجود است. زیرا برای منافع آینده‌ی مالک اصلی ضرر و زیاد به دنبال خواهد داشت. مستاجران تنها با کسب رضایت مالکین می‌توانند تغییراتی جزئی در ساختمان ایجاد کنند. مگر اینکه خطری برای ساکنان وجود داشته باشد. در این صورت آن‌ها مجبور به دستکاری ملک خواهند شد. اما تشخیص این مورد با دادگاه است و مستاجرین بدون حکم قاضی حق این کار را نخواهند داشت.
-
هزینه‌ی تعمیرات
هر ساختمانی ممکن است دچار خرابی شود. این اتفاق می‌تواند مربوط به موارد کوچکی مثل هرز شدن قفل و کلید‌های خانه باشد. و یا اینکه هزینه‌های نیازی را برای تعمیر بطلبد مانند خرابی سیستم گرمایشی، سرمایشی یا نم گرفتن دیوارها. در این موارد اکثر مستاجرین تصور می‌کنند صاحبخانه موظف به پرداخت هزینه‌ی تعمیرات است. اما طبق قانون این موارد و خرابی‌ها به دلیل استفاده شده در مرور زمان و استهلاک ایجاد می‌شوند. از این رو شخص مستاجر موظف به تعمیر آن‌ها می‌باشد. مگر آنکه بتواند ثابت کند خرابی‌ها مربوط به قبل از اسکان آن‌ها یا به دلایل دیگری ایجاد شده‌اند. همچنین گاهی طبق عرف مالک با مستاجر بر سر پرداخت هزینه‌ی تعمیرات به توافق خواهند رسید. اما همان‌طور که شاره شد طبق قانون مستاجر موظف است در انتهای مدت تعیین شده خانه را مانند روز اول، کاملا سالم، به مالک تحویل دهد.
-
مالالاجاره
در اصطلاح به مبلغ تعیین شده برای کرایه، مالالاجاره گفته می‌شود. این مبلغ و زمان پرداخت آن باید در قرارداد کاملا واضح قید شود. همچنین فواصل پرداخت آن نیز باید مشخص شود. پس از آن مستاجر موظف است در طول مدت سکونت خود و تا پایان مدت قرارداد مالالاجاره را به صورت منظم و بدون تاخیر به مالک اصلی پرداخت کند. در صورتی که مستاجر در این مورد کوتاهی کند، صاحبخانه می‌تواند نزد مراجع قانونی طرح دعوی علیه او انجام دهد.
-
تخلیه ملک
طبق قرارداد نوشته شده، مستاجر در پایان مدت ذکر شده موظف به تخلیه ملک خواهد بود. در صورتی که مستاجر از این کار امتناع کند صاحبخانه می‌تواند با پیگیری قانونی حکم تخلیه برای ملک خود بگیرد. در این صورت اگر کار با اخطار به پایان نرسد مامورین قانون کار تخلیه را انجام خواهند داد.
وظایف صاحبخانه
همان‌طور که اشاره کردیم هر دو طرف قرارداد موظف به انجام اموری خواهند شد که یا طبق شرط و شروط طرفین، تعهد به انجام آن کار پیدا کرده‌اند و یا طبق قانون این وظیفه بر گردن آن‌ها نهاده شده است. اما به طور کلی قانون یک وظیفه برای مالکان تعیین کرده است که آن تسلیم و تحویل خانه طبق قرارداد به مستاجر است. مالکان خانه‌ها پس از امضای قرارداد موظف خواهند بود در زمان تعیین شده ملک خود را در اختیار مستاجر قرار دهد. او تا زمانی که قرارداد دارای اعتبار باشد، حقی در مقابل آن ملک نخواهد داشت و نمی‌تواند درخواست پس گرفتن آن را داشته باشدو مگره اینکه با دلایل قانع‌کنند از جمله فساد مستاجران در خانه بتواند حکم تخلیه زودتر از موعد از مراجع قانونی دریافت کند. در صورتی که صاحبخانه از تحویل ملک سر باز زند، طرف قرارداد می‌تواند علیه او دست به اقدامات قانونی زند.
سخن آخر
عقد اجاره تفاوت‌های ویژه‌ای با دیگر قرارداد‌ها دارد. برای مثل هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بدون جلب رضایت دیگری برای فسخ اجاره اقدام کنند. همچنین در مورد کرایه‌ی خانه‌ها قوانین و تبصره‌های زیادی وجود دارد. در صورتی که یکی از این طرفین از این مقررات بی‌اطلاع باشند ممکن است از حقوق قانونی خود غافل بمانند و دچار زیان شوند. از این رو هر شخصی که می‌خواهد قرارداد اجاره ای را امضا کند بهتر است با یک شخص مطلع از قوانین مشورت داشته باشد. این موضوع هیچ ربطی به مالک یا مستاجر بودن شما نخواهد داشت زیرا هر دو طرف قرارداد اجاره، طبق قانون حقوق مختص به خود را دارند. برای مشورت در زمینه املاک و اجاره می توانید با مهدی علیجانی، وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملک و وکیل دعاوی ملکی، در تماس باشید.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
این مطالب را از دست ندهید ***
