ملک مشاع و مفروز ؛ نکات حقوقی مهم که باید بدانید
یکی از دسته بندی های ملکی ، تقسیم املاک به ملک مشاع و ملک مفروز است. ابتدا لازم است تا تعریفی از ملک مشاع داشته باشیم و در نهایت به بررسی نکات حقوقی آن بپردازیم.
ملک مشاع چیست؟
مشاع در لغت به معنای مال مشترک و تقسیم نشده است؛ در حقوق مشاع بیشتر درباره املاک و زمین به کار گرفته می شود.
اگر مالی واحد دارای چند مالک باشد به گونه‌ای که هر جزء آن مال برای تمامی آن مالکان باشد، به آن حالت اشاعه و به آن مال، مال مشاع می گویند.
مثلاً اگر دو شخص مالک یک آپارتمان دو واحدی به صورت مشاع باشند (هر کدام سه دانگ ولی به صورت مشاع ). این‌گونه نیست که شخص اول مالک یک واحد آپارتمان و شخص دوم مالک واحد دیگر باشد. بلکه هر دو شخص، مالکِ هر دو واحد هستند و در هر جزء آن به صورت سه دانگ سه دانگ شریک هستند.
ملک مفروزچیست؟
در مقابل مال مشاع، مال مفروز است. یعنی اگر مال مشاع را میان مالکان آن به نسبت سهمی که دارند تقسیم کنیم. به گونه‌ای که پس از تقسیم هر مال، فقط یک مالک مستقل داشته باشد. به آن مال، مال مفروز می گویند.
یعنی در حقیقت ملک مفروز همان تقسیم شده ی ملک مشاع است
تفاوت ملک مشاع و مفروز
ملک‌‌های مشاع و مفروز دارای تفاوت‌‌هایی نیز می‌باشند که آن دو را از یکدیگر متمایز ساخته است.
۱٫ملک توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد.
۲٫در مورد ملک‌‌ها تمام مالکین تصمیم گیری می‌کنند. همه مالکین باید از آن تصمیم رضایت داشته باشند اما در ملک مفروز چنین نیست و مالک می‌تواند با رضایت خودش به تنهایی در مورد ملکش تصمیم گیری کند.
۳٫ملک مشاع در صورتی که بنا به تصمیم تمام مالکان تقسیم شود، به ملک مفروز تبدیل خواهد شد. درواقع ملک مفروز، ملک مشاعی است که تقسیم شده است.
فروش ملک مشاع و نکات حقوقی آن
در فروش املاک مشاع به دلیل مالکیت های متعدد مسائل زیادی وجود دارد. با توجه به تعدد مالکین و مشاع بودن ملک قطعا فروش آن با محدودیت هایی مواجه است.
ابتدا باید در نظر داشته باشید که در مقایسه با ملک مفروز، ملک مشاع از قیمت نسبتا پایین تری برخوردار است. موانعی هم برای تصرفات شرکا وجود دارد. معمولا در چنین شرایطی مالکین سعی می کنند هرچه زودتر به مالکیت مشاع پایان دهند. در مورد تصرفات حقوقی و تصرفات مادی مالکین در ملک مشاع تفاوت هایی وجود دارد .در رابطه با تصرفات حقوقی مالکین باید گفت هرگونه تصرف به موجب قانون امکانپذیر است. ولی تصرفات مادی در ملک مشاع به اذن سایر شرکا بستگی دارد. منظور از تصرفات مادی، هرگونه تصرف در مال یا انجام عمل فیزیکی نظیر سکونت، تخریب یا ساخت و ساز است.
روند کار در مشاع
با این حال، باید توجه داشت که هر مالک مشاع حق فروش یا انتقال را دارد اما در عین حال توقیف مادی املاک مشاع باید با اجازه و رضایت سایر مالکان و شرکا انجام شود. در فروش املاک مشاع، شریک مشترک بر دیگران حق تقدم دارد. اگر شریک قصد خرید آن سهم را نداشته باشد ، نوبت به شخص ثالث می رسد و او می تواند ملک را خریداری کند .شریک مال مشاع می تواند تقاضای تقسیم اموال او و سایر شرکا را در هر زمان کند مگر اینکه این تقسیم از نظر قانونی امکان پذیر نباشد. شرکا می توانند درمورد نحوه تقسیم املاک بین خود، مساحت و سهم هر یک، توافق نمایند و فقط برای تهیه سند رسمی به اداره ثبت مراجعه کنند .در مواردی که شرکای مال مشاع بر سر تقسیم توافق نمی کنند یا مال را نمی توان تقسیم یا تفکیک کرد، در این صورت باز هم شرکا می توانند مال را بفروشند یا انتقال دهند.
در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد
۱٫فروش ملک مشاع قبل از ثبت ملک
در ماده‌ی ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت تاکید شده است که هرگاه چند نفر درخواست ثبت یک ملک را داشته باشند. قبل از پایان فرآیند ثبت، ملک به یک نفر انتقال پیدا کرده باشد، می‌توان با ذکر اسامی متقاضیان فرآیند ثبت در سند، سند ملک را به صورت یک جا به نام یک فرد صادر کرد.
۲٫فروش ملک مشاع بعد از ثبت ملک
در ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هم این وضعیت پیش بینی شده است. اگر پس از انجام مراحل ثبت، به یک نفر منتقل شود، تمام اسناد مالکیت قبلی باطل خواهند شد و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. همچنین در ماده ۵۸۳ قانون مدنی هم مقرر گردیده هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
چنانچه یکی از شرکا نسبت به فروش تمام ملک مشاع اقدام نماید تکلیف چنین معامله ای چیست؟
ماده ی ۵۸۱ قانون مدنی چنین معامله ای فضولی به حساب می آید. این معامله نسبت به سهم فرد صحیح بوده ولی نسبت به سهام شرکای او فضولی محسوب می گردد. چنین معامله ای چون بدون اذن شرکا صورت گرفته، تابع قوانین معاملات فضولی خواهد بود.
شرکا می توانند چنین معامله را قبول یا رد کنند.
در صورتی که چنین معامله ای صورت بگیرد، دو حالت زیر را باید در نظر داشت
۱٫اگر خریدار از فضولی بودن معامله آگاه باشد، هیچگونه حق اعتراضی نخواهد داشت. فقط بخش صحیح معامله به او تعلق می یابد.
۲٫اگر خریدار از فضولی بودن معامله آگاه نباشد، امکان فسخ کل معامله وجود دارد.
نحوه افراز ملک مشاع چگونه است ؟
افراز در واقع به معنی این است که سهم هر یک از شرکا مشخص شده و بین آن‌ها تقسیم شود. درعین حال مالکان نیز یک سند رسمی دریافت خواهند کرد. به طور کلی دونوع افراز اجباری و تراضی برای ملک وجود دارند.
-
افراز اجباری
در این حالت افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد انجام خواهد شد. همچنین حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص شده و مالکین بایستی حکم را بپذیرند.
-
افراز تراضی
در این حالت مالکین با یکدیگر مشورت کرده و سهم هر شخص از ملک مشاع به صورت توافقی و اختیاری برای او مشخص خواهد شد.
بیشتر بدانیم…
از آنجا که فروش مال مشاع بدون تقسیم مال و تعیین سهم شرکا امکان پذیر نیست، شریکی که از فروش ملک راضی نیست و سند یا قرارداد امضا نکرده است این حق را دارد که علیه شرکاء دعوی افراز فروش ملک مشاع را مطرح نماید و درخواست افراز ملک را داشته باشد. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی افراز داده می‌شود. این شخص می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک لازم مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی مالکین، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
ملک مشاع
ملک مشاع برای فروش دارای شرایط خاص است و از قوانین مشخصی پیروی می‌کند. از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک قوانین مرتبطی وجود دارد که با بررسی تمام شرایط ملک و مالکان می‌توان به آن استناد کرد.
هدف ما ارائه ی نکات حقوقی و کاربردی در این زمینه بود. اگر فروش ملک مشاعی را پیش رو دارید یا در زمینه ی فروش این ملک خود با سوالات و مشکلاتی روبرو شده اید با ما در ارتباط باشید. وکلا ما آماده ی پاسخگویی به سوالات شما در این زمینه می باشند.
