خرید ملک یکی از چالش‌هایی که هر کسی هنگام خرید یا معامله‌ی ملک و املاک با آن مواجه می‌شود. در واقع املاک متفاوتی برای خرید و فروش وجود دارد. پس قوانین و نکاتی که باید هنگام داد و ستد املاک را رعایت کنید نیز متفاوت است. مانند املاک تجاری، آپارتمانی و… در این این مقاله سایت وکیل ملک قصد ما بر این است که بررسی خرید ملک تجاری بپردازیم. به طور کلی ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که هدف آن استفاده کسب، پیشه و یا تجارت بنا شده است. و واحدهای تابع واحدهای صنفی یا قانون تجارت مشغول به فعالیت هستند. با ما همراه باشید که می‌خواهیم نکات مهمی را که لازم است شما به عنوان خریدار یا حتی فروشنده بدانید را ذکر کنیم.
هنگام خرید ملک باید به چه نکاتی توجه کنم؟
در حال حاضر با افزایش و گسترش فضای مجازی خرید و فروش املاک امکان معامله املاک برای هر فرد به صورت مستقل فراهم است. و هر فردی حتی با دانش کم این کار را انجام دهد(اما توصیه ما این است که قبل انجام هر گونه داد و ستدی ابتدا در خصوص آن اطلاعاتی را به دست آورده و با متخصص این حوزه مشورت کنید) منظورمان این است که به راحتی با درج آگهی در سایت‌های معتبر فروش املاک به راحتی می‌توانید این کار انجام دهید. در ادامه می‌خواهیم به بررسی نکات مهم در این رابطه بپردازیم.
فروشنده را به طور کامل شناسایی کنید
نکته‌ی مهمی که در ابتدای امر باید آن را رعایت کنید این است که اول باید مدارک شناسایی فرد فروشنده را شناسایی کنید و سپس دست به خرید ملک بزنید. از طرفی دیگر از خود فروشنده آن املاک در هنگام بستن قرارداد نباشد، باید حتما قیم یا وکیل حقوقی به جای او در آنجا حضور داشته باشد. و یک‌سری قوانین که شرایطی نظیر بالغ بودن و محجور نبودن و… مالک که در قبلا ذکر شده و حتما شما هم آن‌ها را می‌دانید. و ما در اینجا از گفتن مجدد آن‌ها خودداری می‌کنیم. اما یک نکته‌ی مهم دیگری که باید حتما به آن توجه شود این است که اگر تعداد مالکان یک ملک زیاد باشد، حتما باید همه‌ی آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهمشان امضا نمایند.
طرفین معامله نباید ممنوع المعامله باشند
در واقع منظور از ممنوع المعامله نبودن این است که قانون گذار گفته است که اشخاص نباید هنگام معامله یا خرید ملک ممنوع المعاله باشند. یعنی اشخاصی که خود قانون گذار آن‌ها از انجام دادن معامله یا خرید و فروش اموال به طور کلی و یا نسبی ممنوع و منع کرده است.
اشخاص ممنوع المعامله چه افرادی هستند؟
در ادامه افراد به شما خواهیم گفت که افراد ممنوع المعامله چه افرادی هستند. برای معامله یا خرید و فروش کردن باید سه شرط زیر را دارا باشند. قبل از گفتن این شروط، آیا می‌دانید که چگونه می‌توان ممنوع المعامله بودن یک فرد را تشخیص داد؟ در خصوص این سوال باید بگوییم که می‌توانید از طریق دفتر خانه‌های اسناد رسمی کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین معاونت قضایی دادستانی کل کشور نسبت به ممنوع المعامله بودن شخص استعلام بگیرند و اطلاعاتی را کسب کنند. در کل پیشنهاد کا این است که قبل از انجام هر خرید و فروش و معامله نسبت به این کاری که ذکر شد حتما اقدامات لازم را انجام دهید. و اما دسته بندی اشخاص ممنوع المعامله؛
- محجورینی که شامل مجنون و نابالغ و صغیر است
- محکومین دادگاه
- تجار ورشکسته
مالیات را فراموش نکنید!
یکی از مهم‌ترین نکات هنگام خرید ملک یا مغازه‌ی تجاری، بحث مالیات است. شما اگر به عنوان یک خریدار می‌خواهید یک ملکی را خریداری کنید، حتما نسبت به مبلغ‌های پرداخت شده‌ی مالیات بر درآمد آن مشاغل توجه‌ی خاصی را داشته باشید. اما چرا؟ چون امکان دارد که قبل از شما کسی که در آن مغازه تجاری بوده و کسب و کاری را داشته، مالیات با درآمد را پرداخت نکرده باشد.
وضعیت سند را بررسی کنید
بعد از اینکه از وضعیت فروشنده و ممنوع المعامله بودن آگاه اطلاعاتی را کسب کردید؛ مرحله‌ی بعدی این است که از وضعیت سندی ملکی که می‌خواهید مورد داد و ستد و یا معامله قرار دهید اطلاعاتی کسب کنید. اما چه اطلاعاتی؟ ابتدا این را بگوییم که سندهای املاک انواع مختلفی دارند و به طبع آن قوانین ثبتی مختص به خود را نیز دارند. اگر هم هنگام بررسی وضعیت اسناد و مدارک به نکته‌ی مبهمی برخوردید می‌توانید به وسیله کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد رسمی و املاک استعلام بگیرید.
شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرید
بعد از انجام معامله ممکن است اختلافات زیادی پیش بیاید. برای جلوگیری از این کار هنگام خرید ملک می‌توانید شرایطی را برای پیشگیری از چنین دردسرهای احتمالی مشخص کنید. چنین شرایطی بعد از انجام داد و ستد املاک قابل قبول هستند که به صورت کتبی تعیین و در قولنامه ذکر شوند. همچنین در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد، خیار فسخ می‌گویند. همانطور که می‌دانید خیار در حقوق به معنی اختیار است. و در واقع به طور کلی منظور اختیاری است که فرد در فسخ آن معامله‌ی صورت گرفته را دارد. از طرفی بحث خیار عیب نیز مطرح می‌شود و اگر در خصوص آن اطلاعاتی را ندارید می‌توانید مقاله‌ی انواع خیارات سایت وکیل ملک را مطالعه بفرمایید.
کاربری ملک را بررسی کنید
این نکته در خصوص املاک تجاری حائز اهمیت است. برای اینکه بتوانید به راحتی و با خیال راحت در آن ملک تجاری به تجارت بپردازید؛ با دارای مجوز فعالیت تجاری باشد. اما چه املاکی دارای مجوز تجاری هستند؟ در واقع املاکی دارای این مجوز هستند که کاربری تجاری داشته باشند و همچنین کاربری ملک در سند آن ذکر شده باشد. پس حتما سند و نوع کاربری‌اش را قبل از خرید ملک تجاری بررسی کنید.
هزینه‌های مشترک فروشنده را تسویه کنید
امکان دارد که ملکی که قصد خریدش را دارید، انشعابات مشترکی به املاک مجاورش داشته باشد. پس در این صورت این امکان وجود دارد که فروشنده‌ای که قصد خرید از او را دارید هزینه‌هایی مانند شارژ و… را بدهکار باشد. پس اگر چنین هزینه‌هایی وجود داشت، از فروشنده بخواهید که هزینه‌ها را تسویه کند و رسید تسویه حساب را به شما بدهد.
انشعابات برق، آب و گاز
شاید برایتان اتفاق افتاده باشد یا اینکه با من هم نظر باشید که یکی از اختلافاتی که بین افراد هنگام خرید ملک یا حتی بعد از آن پیش می‌آید، مربوط به انشعابات آب، برق و گاز است. البته بیشتر این اختلافات در املاک تجاری صورت می‌گیرد. و منظورمان هم همین املاک تجاری است. پس برای جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی حتما شماره پروانه انشعابات را به صورت جدا و تفکیک شده در معامله ذکر کنید. تسویه حساب بدهی انشعابات هم کاری مهم است که باید انجام دهید.(در قسمت قبل به صورت کامل خدمتتان عرض کردیم.)
مسائل حقوقی برای تنظیم قرارداد خرید ملک
- ممکن است که شخص فروشنده که شما قصد خریداری کردن ملکی را از او دارید، خود آن املاک را با مبایعه نامه خریداری کرده باشد. این را مدنظر خود قرار دهید که حتما فردی که سند رسمی به اسم او است برای تنظیم سند رسمی در دفتر خانه‌های اسناد رسمی حاضر شود و این کار را انجام دهد. یا اینکه فردی که مبایعه نامه دارد، اگر وکالت رسمی هم داشته باشد دیگر مشکلی نیست! اگر نمی‌دانید مبایعه نامه چیست؟ و چه تفاوتی با قولنامه دارد، به شما پیشنهاد می‌کنیم که این مقاله را مطالعه کنید.
- همانطور که در ابتدای مطلب گفتیم؛ ممکن است که فرد مالک وکیل خود را برای انجام معامله بفرستد که در این خصوص حتما باید فرد وکیل وکالت رسمی داشته باشد. و نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که حتما قسمت اختیارات وکالتنامه‌ی رسمی وکیل را بررسی کنید. منظورمان است است که آن وکیل حتما باید حق فروش آن املاک را از جانب مالک داشته باشد.
- همچنین می‌توانید مشخصات وکالتامه‌ی وکیل را در مبایعه نامه بنویسید و حتی می‌توانید صحت آن را نیز از دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرید. نکته‌ی دیگر این است که اگر وکالتامه‌ی رسمی مدت دار بوده است، این را نیز بررسی کنید که مدت آن به پایان نرسیده باشد.
- امکانات ملکی که قصد خریداری آن را دارید به طور کامل و واضح در قراردادی که با فروشنده می‌بندید ذکر کنید. به عنوان مثال اگر ملکی پارکینگ دارد؛ وضعیت مشاع یا مزاحم بودن پارکینگ املاک را مشخص کنید و ذکر کنید.
سخن پایانی …
در آخر باید برای داد و ستد یا خرید ملک حتی فروش آن به یک‌سری نکات توجه لازم را داشته باشید تا بتوانید معامله‌ای بدون ریسک و مطمئن را انجام دهید. نکته دیگری که لازم در اینجا بگوییم این است که حتما عوارض‌های مختلف شهرداری مثل عوارض نوسازی، یا پسماند و … را نیز بررسی کنید که تسویه صورت گرفته است یا خیر؟ و مشکلی نیز در این خصوص به به وجود نیاید. در آخر سعی ما بر این بود که به بررسی کامل این موضوع بپردازیم همچنین نکات مهم و حقوقی را ذکر کنیم. اما اگر باز هم سوالی در ذهنتان است که برایتان مبهم است یا پاسخ آن را هنوز نیافته‌اید، می‌توانید با آقای مهدی علیجانی، بهترین وکیل اصفهان مطرح کنید و از ایشان راهنمایی بخواهید. در پایان هم اگر نظری دارید می‌توانید آن را در قسمت دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید. منتظر نظرات با ارزش شما هستیم.
