دستور تخلیه و تفاوت آن با حکم تخلیه

دستور تخلیه به معنای صرفاً دستوری است که به صرف درخواست مالک صادر می‌گردد و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۷ جلسه رسیدگی تعیین نمی‌شود و به طرفین (مالک و مستاجر) ابلاغ نمی‌شود. این دستور بدون تشکیل جلسه رسیدگی و فوراً و خارج از نوبت، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست. اگر مستأجر ادعا کند که قرارداد اجاره تمدید شده در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید. شکایت مستاجر از انجام تخلیه جلوگیری نمیکند. در صورتی که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می گردد.

دستور تخلیه در برخی موارد، به شکل حکم تخلیه صادر می‌شود که در این صورت، باید با شکایت به دادگاه اعتراض شود.

حکم تخلیه به معنای خالی کردن ملک از متصرف است و به صاحب ملک اجازه می‌دهد تا با اجرای حکم، متصرف را از ملک خود دور کند. برای گرفتن حکم تخلیه، صاحب ملک باید به دادگاه رفته و درخواست حکم تخلیه را به دادگاه ارائه کند. در صورتی که دادگاه پس از بررسی شکایت، حق خالی کردن ملک را به صاحب ملک بدهد، حکم تخلیه صادر خواهد شد.

زمان صدور دستور تخلیه و شرایط آن

دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه را کرد.

شرایط:

• اجاره نامه به پایان رسیده باشد.
• مستاجر بدهکار باشد.
• مستاجر به قانون و شرایط اجاره نامه عمل نکرده باشد.
• مستاجر به قانون و شرایط سازماندهی محل اقامت عمل نکرده باشد.
• قرارداد اجاره کتبی باشد.
• مدت در قرارداد ذکرشده باشد.
• در قرارداد مبلغ ذکر شده باشد.
• حداقل امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد.
• استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر

مرجع صالح به رسیدگی دستور تخلیه

مرجع صالح، طبق ماده ۹ ازقانون شورای حل اختلاف در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی، ، شورای حل اختلاف محل ملک است.ددر قراردادهای اجاره رسمی، تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز انجام میشود. اما به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره تجاری باشد و قرارداد در سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود.

زمان صدور حکم تخلیه

حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که ودیعه نزد مالک، به مستاجر برگردانده شده باشد. برای املاک تجاری، دستور تخلیه صادر نمی‌شود و قرارداد باید به‌موجب اجاره در تصرف دیگری قرار گیرد و در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.

زمان صدور حکم تخلیه بسته به نوع حکم متفاوت است. در صورتی که حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر شده باشد، باید ظرف مدت ۳ روز از زمان ابلاغ حکم قطعی، اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره کرد. در صورتی که حکم تخلیه توسط دادگاه صادر شده باشد، باید به مستاجر اطلاع داد و حکم تخلیه را به آن داد.

نحوه اجرا دستور تخلیه

دستور تخلیه نیازبه صدور اجراییه ندارد.مامور ابلاغ به مدت ۲۴ ساعت باید دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید آن را از مستاجر دریافت نماید. اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند مامور ابلاغ موظف است آن را در ابلاغ نامه قید نماید . سپس مامور ابلاغ ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.

نحوه اجرا حکم تخلیه

اجرائیه حکم تخلیه، مستندی است که توسط دادگاه صادر می‌شود و برای اجرای حکم تخلیه، باید این مستند صادر شود.

در صورت صدور حکم تخلیه، باید با صدور اجرائیه توسط دادگاه مربوطه، اجرای آن انجام شود.

نکته:

• در صورتی که مستاجر از صحت حکم تخلیه اطمینان ندارد، میتواند به دادگاه مراجعه کند و از حق خود در برابر حکم تخلیه استفاده کند. در صورتی که مستاجر از صحت حکم تخلیه اطمینان دارد، باید ظرف مدت ۷۲ ساعت پس از ابلاغ حکم، ملک را تخلیه کند.

نکته:

• اگر مستاجر با پایان زمان قراداد در ملک ساکن باشد با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. به طور مثال در قرارداد توافق شده باشد که با پایان زمان قرارداد مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از اتمام از مستاجر دریافت شود. ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و موردی پیش‌بینی نشده باشد مستاجر  باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت کند. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

زمان اجرای حکم تخلیه

برای اجرای حکم تخلیه  موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که از  مستاجر نزد خود دارد را باید به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.

در زمان سکونت، مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.

متوقف کردن اجرای دستور تخلیه 

در موارد زیر دستور تخلیه متوقف خواهدشد:

• اگر  سندی مبنی بر تمدید قراردا توسط مستاجر ارایه شود، اجرای دستور تخلیه متوقف خواهد شد.
• اگر  ادعای عدم اصالت سند موجر بیان شود، دستور تخلیه متوقف خواهد شد.

 

سخن آخر

در این مقاله سعی شد دستور تخلیه و حکم تخلیه  را بیان کنیم. با ما در ارتباط باشید.

برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.

گروه وکلای دادشید