کاربری ملک و نحوه تغییر کاربری
کاربری ملک و نحوه تغییر کاربری از جمله موضوعاتی است که ممکن است ذهن شما را به خود مشغول کند و از خود بپرسید منظور از استفاده از ملک چیست و تعیین کاربری چه فایده ای دارد؟ و مهمتر از آن، نحوه تغییر کاربری ملک است. در این مقاله قصد داریم شما را با نحوه تغییر کاربری و انواع آن آشنا کنیم.
منظور از استفاده از ملک چیست؟
کاربری زمین، نوع استفاده انسان از زمین است. یعنی قرار است از زمین خود چگونه استفاده کنیم و در آینده برای چه منظوری از آن استفاده کنیم. این نوع کاربری ها بر اساس مطالعات انجام شده بر روی شهرها و نوع توزیع فعالیت های شهری تعیین می شوند.
اهمیت تعیین کاربری برای ملک
مهمترین دلیل این طرح حفظ اهداف زیست محیطی است. کاربری اراضی همچنین از تخریب زمین جلوگیری می کند، ارتباط شهر و طبیعت را حفظ می کند و منابع تاریخی و فرهنگی را حفظ می کند و علاوه بر حفظ منابع، رفاه عمومی را نیز ارتقا می دهد.
انواع استفاده از اموال
کاربری مسکونی
کاربری مسکونی برای اقامت دائم یا موقت خانوارها در نظر گرفته شده است. آنها شامل سه دسته آپارتمان، ویلا و خانه های قدیمی هستند.
استفاده تجاری
ساختمان های تجاری ساختمان هایی هستند که به منظور تجارت و تجارت ساخته شده اند. در این ساختمان ها می توان مجتمع های تجاری، رستوران ها، مغازه ها و هر مرکز تجاری را راه اندازی کرد. همچنین ساختمان های صنعتی با هر گونه فعالیت صنفی دارای کاربری تجاری می باشند.
مصارف کشاورزی
شهرداری برای زمین هایی که دارای درختان میوه فراوان است و برای زمین های زراعی با قابلیت کشت برخی محصولات که اغلب در روستاها و گاهی در شهرها قرار دارند، زمین کشاورزی صادر می کند.
استفاده ورزشی
برای احداث اماکن ورزشی اعم از استادیوم، استخر، زمین بازی، باشگاه ورزشی و مجوزهای ورزشی صادر می شود که بیشتر آنها شامل مراکز ورزشی دولتی می باشد.
استفاده معدنی
زمین هایی که دارای مواد با ارزشی مانند سنگ های قیمتی، فلزات مختلف، خاک های مناسب و قابل استفاده برای مصارف مختلف بوده و این مواد قابل بهره برداری و استخراج هستند، مصارف معدنی دارند. معادن باید ثبت شود و حتی شخصی که اگر مالک زمین نباشد پس از کشف آن می تواند آن را به عنوان مالک زمین ثبت کند.
مصارف صنعتی
ساختمان هایی با کاربری صنعتی مانند کارگاه های تولیدی یا توزیعی، کارخانه ها، تعمیرگاه ها یا انبارها دارای مجوز از شهرداری می باشند.
برخی از این نوع املاک اغلب در خارج از شهر یا شهرک های صنعتی قرار دارند و گاهی اوقات اجازه نقل مکان به شهرها را ندارند.
استفاده اداری
ساختمان هایی که به عنوان دفاتر اداری مانند دفتر فروش ثبت می شوند.
کاربری ندارد
اراضی که برای آن ها کاربری صادر نشده و شهرداری نیز طرحی برای آن ها ارائه نکرده است و جزو ذخایر شهری محسوب می شود.
پیامدهای تغییر غیرقانونی کاربری
در حال حاضر بسیاری از افراد بدون گذراندن مراحل قانونی تغییر کاربری از یک ملک به روشی متفاوت استفاده می کنند. معمولاً این مورد در مورد املاک مسکونی است. یعنی ملک مسکونی برای مقاصد تجاری استفاده می شود یا ملک مسکونی برای کارهای تجاری و اداری اجاره داده می شود. این به دلیل افزایش قیمت املاک تجاری و اداری است. البته طبق قانون تغییر کاربری ساختمان هایی که مسکونی هستند غیرقانونی است و کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در صورت اطلاع از این موضوع اقدام قانونی می کند.
ملک مسکونی در چه مواردی قابل استفاده تجاری است؟
طبق تبصره ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری در موارد استثنایی املاک مسکونی قابل استفاده تجاری می باشد:
- یک دفتر وکالت ایجاد کنید
- دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق،مجله و مهندسی و مطبوعاتی
- استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی
البته برای هر یک از مشاغل فوق شرایط و ضوابطی وجود دارد که باید در نظر گرفته شود.
مراحل و نحوه تغییر کاربر
ارائه درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
برای تغییر کاربری ملک، ابتدا باید فرم درخواستی را پر کنید که در آن از شما خواسته می شود مشخصات ملک و مالک را ارائه دهید. همچنین باید مشخص کنید که چه نوع کاربری را می خواهید انجام دهید. پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی تحویل دهید و مراحل کار به صورت الکترونیکی انجام می شود و می توانید مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت های مربوط به دفاتر نوسازی دنبال کنید.
مکان را بررسی کنید و دستورات نقشه جدید را صادر کنید
در مرحله بعدی تغییر کاربری ملک، اظهارات مالک مطابق با آنچه در بازرسی انجام می شود می باشد و هر دو باید با یکدیگر تطبیق داده شوند. در این مرحله اطلاعات جمع آوری شده برای تایید تغییر کاربری ملک باید اطلاعات جامعی باشد. شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری از نکات دیگر که باید در بازرسی از ملک تجاری یا مسکونی انجام شود. سپس دستور نقشه جدید صادر می شود که توسط دفاتر نوسازی نیز انجام می شود. در این نقشه جدید، طراحی جدید نقشه بر اساس موقعیت ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری می باشد.
تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه بهره برداری جدید از ملک
طبق مراحل قبلی که انجام شده و با توجه به دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک ملک تجاری یا مسکونی باید آن نقشه را تهیه کند. همچنین نکات ذکر شده در تهیه نقشه جدید باید در نقشه جدید مشخص و مشخص باشد. سپس طرح از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود و پس از بررسی کامل این موسسه، کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی آن را تایید یا رد می کنند و مجوز صادر می شود.
بازسازی ملک با کاربری جدید
پس از اخذ مجوزهای لازم از دفاتر خدمات نوسازی جهت تغییر کاربری ملک، ملک تخریب و ساختمانی جدید با موارد جدید که باید رعایت شود ساخته می شود و جایگزین ملک قبلی می شود. بدیهی است در تمامی موارد تغییر کاربری ملک مستلزم تخریب بنای قدیمی نیست و تنها اخذ مجوز تغییر کفایت می کند.
تغییر کاربری ملک مشترک:
مال مشاع اموالی است که مشترکاً چند نفر در آن مالکیت دارند. هر کدام از شریک ها در مال مشاع سهم دارند. به عبارت دیگر هر یک از شرکا در جزء ملک مشاع سهمی دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق تعیین کرد.
حالت های زیر ممکن است برای تغییر استفاده از یک ویژگی مشترک ایجاد شود
تفکیک ملک با تنظیم صورتجلسه انجام نمی شود در این مورد در صورت مشخص بودن حدود تصرف هر یک از شرکا، تغییر کاربری امکان پذیر است. در صورتی که حدود تصرف هر یک از شرکا مشخص نباشد، تغییر کاربری فقط برای قسمتی که مورد اختلاف نیست امکان پذیر است. دارایی با تنظیم صورتجلسه تقسیم می شود: در صورت عدم اختلاف بین شرکا، امکان تغییر کاربری وجود دارد.
در صورت بروز اختلاف بین شرکا، امکان تغییر کاربر تا رفع اختلاف بین آنها وجود ندارد.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری
- مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی وی
- اصل سند مالکیت
- جزئیات کامل ملک (مانند طرح، کد پستی و غیره)
- قبض عوارض و مالیات شهرداری
- نقشه اموال جدید که متناسب با کاربر مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم برای تغییر کاربر را از سازمان های مربوطه دریافت کنید
تعرفه و هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه هایی که به دنبال دارد، مثلاً تغییر ملک از مسکونی به تجاری، یا اینکه ملک به طور کلی تخریب و بازسازی و سپس تغییر کاربری داده می شود، به چند بخش تقسیم می شود و رقم دقیق آن قابل تعیین نیست. بخشی از هزینه این تغییر مربوط به هزینه عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا تجاری است که با توجه به موقعیت ملک و کاربری تعیین می شود.
چه عواملی در تغییر کاربری ملک تاثیر دارد؟
عواملی مانند متراژ ملک، موقعیت ملک از نظر قرار گرفتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی نیز در تعیین هزینه های تغییر کاربری ملک موثر است. به عنوان مثال، هزینه تغییر کاربری یک ملک برای یک کوچه یا خیابان ممکن است با هزینه یک خیابان یا کوچه مجاور متفاوت باشد. حتی ممکن است این اتفاق برای دو ساختمان مجاور هم بیفتد. هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می شود که مورد تایید شهرداری است و برای اطلاع باید به شهرداری مراجعه کنند.
عدم اصل تغییر کاربر
برای هرگونه ساخت و ساز از سوی شهرداری پروانه ساختمانی صادر می شود. طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کلیه مالکان و اراضی واقع در شهر موظفند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ کنند. شهرداری نوع کاربری ساختمان را در پروانه ساخت قید می کند و باید نظارت مستمر داشته باشد تا در کاربری ساختمان تخلفی صورت نگیرد. بنابراین تغییر کاربری ملک خلاف اصل است. قانون شهرداری تغییر کاربری ساختمان و نقض قوانین کاربری زمین را ممنوع کرده است. این نکته را می توان در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مشاهده کرد.
