موضوع قرارداد چیست؟
یکی از اساسی‌ترین ارکان هر قرارداد موضوع قرارداد است. موضوع قرارداد یا همان مورد معامله در حقیقت عملی است که طرفین متعهد به انجام آن می شوند، این عمل می تواند تسلیم مال یا انجام دادن یه کار مشخص باشد. بنابراین لازم است در هر قراردادی ابتدا موضوع قرارداد مشخص باشد تا طرفین بدانند تعهدی که باید ایفا کنند، چه چیزی می‌باشد.
در قانون مدنی مواد ۲۱۴، ۲۱۵ و ۲۱۶ به موضوع مورد معامله پرداخته است. در این مواد مشخص شده است که هر چیزی که قرار است معامله شود باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد.
مال در صورت داشتن این ویژگی‌ها قابل معامله است و درغیر این صورت نمی‌توان آن را معامله کرد.
شرایط لازم برای موضوع قرارداد
در هر معامله شرایطی در موضوع آنچه که مورد معامله واقع می شود بیان شده است که عبارتند از:
- مالیت داشته باشد
- منفعت عقلایی داشته باشد
- منفعت آن مشروع باشد
- تسلیم آن مقدور باشد
- مبهم نباشد که البته در بعضی معاملات علم اجمالی کفایت می کند
- .معین و معلوم باشد
- در صورتی مورد معامله است باید قابل انتقال باشد
- در حین عقد موجود باشد
مالیت داشته باشد
چیزی می‌تواند مورد معامله قرار گیرد که دارای ارزش مالی باشد. چیزی که در معامله کردن آن منفعت عقلایی وجود داشته باشد. در این مورد عرف بازار ملاک قرار می‌گیرد و مورد معامله باید در بازار به عنوان یک مال ارزش داشته باشد. البته برخی اشیاء که در عرف ارزش داد و ستد ندارد برای طرفین معامله دارای ارزش مالی است. اگر در معامله مالی منفعت عقلایی وجود داشته باشد از نظر قانونی اجازه معامله کردن آن وجود دارد. به طور مثال عکس‌های خانوادگی که فقط برای طرفین معامله ارزشمند است ولی در عرف بازار ارزشی ندارد.
منفعت عقلایی
منفعت عقلایی مورد معامله شبیه شرط مالیت می‌باشد که پیش از این توضیح دادیم. موضوع معامله از سوی طرفین معامله مد نظر است خواه ناچیز باشد و خواه متعهدله بتواند از آن بهره ببرد یا نتواند. آنچه نفع عقلایی مادی و اجتماعی نداشته باشد قابل معامله نخواهد بود.
مشروع بودن مورد معامله
یکی از شرایط اساسی موضوع مورد معامله آن است که موضوع معامله مشروع بوده و برخلاف نظم عمومی، اخلاق حسنه و قوانین و مقررات داخلی کشور نباشد. با استناد به همین شرط معامله مشروبات الکلی یا مواد مخدر در کشور ممنوع می‌باشد. به طور کلی هر آن چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع باشد، معامله آن نیز باطل است.
قابلیت تسلیم داشته باشد
در معاملات چیزی که مورد معامله قرار می‌گیرد باید چیزی باشد که آن را بتوان به طرف دیگر تسلیم کرد.اگر امکان تسلیم کردن آن نباشد این معامله باطل است. به طور مثال معامله ماشینی که واردات آن به کشور ممنوع است و شخص نمی‌تواند آن را به خریدار تحویل دهد سبب اشکال در معامله می‌شود.
معلوم و معین بودن مورد معامله
منظور از معلوم بودن مال معامله در ماده ۲۱۶ قانون مدنی این است که مقدار، جنس و وصف چیزی که قرار است مورد معامله باشد از قبل معلوم و مشخص باشد. به طور مثال یک عدد ماشین پراید سفید رنگ مدل سال ۹۰ به پلاک …. مورد معامله قرار می‌گیرد.
قابل نقل و انتقال باشد
مورد معامله باید چیزی باشد که بتوان آن را به شخص دیگری منتقل کرد به طور مثال هیچ کس نمی‌تواند اموال عمومی را معامله کند زیرا چیزی نیست که قابل نقل و انتقال باشد. یا اینکه معامله مشروبات الکلی و مواد مخدر صحیح نیست زیرا از نظر قانونی قابلیت نقل و انتقال ندارند.
موجودیت مورد معامله
هر چیزی که مورد معامله قرار می‌گیرد باید در هنگام عقد موجود باشد. بر اساس ماده ۳۶۱ قانون مدنی نمی‌توان چیزی را که موجود نیست معامله کرد و اگر چیزی را که موجود نیست معامله کنند آن معامله باطل است. در صورتی که موضوع قرارداد به شکل عین خارجی و یا کلی در معین به فروش برسد باید آن عین وجود داشته باشد در غیر این صورت معامله باطل می شود. چنانچه موضوع قرارداد از نوع کلی فی الذمه باشد، ضرورتی ندارد که هنگام انعقاد قرارداد موجود باشد، بلکه باید زمان اجرا کردن تعهد وجود داشته باشد.
عناصر تشکیل دهنده قراردادهای ملکی
- عنوان قرارداد
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مدت قرارداد و تمدید
- مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
- شروط و تعهدات طرفین در قرارداد
- خسارت ناشی از عدم انجام تعهد
- حوادث قهری و غیر مترقبه
- موارد فسخ قرارداد
- ضمانت‌نامه در قرارداد
- کسورات قانونی بیمه و مالیات
- داوری و حل اختلاف
- شرایط اختصاصی در قرارداد
- ضمائم و پیوست‌ها در قرارداد
نکاتی که در مورد موضوع قرارداد باید در نظر گرفت
۱٫انتخاب موضوع قرارداد محدودیت خاصی ندارد تنها موردی که در انتخاب موضوع باید در نظر گرفته شود اینکه موضوع انتخابی مخالف شرع و قانون نباشد.
۲٫اگر مورد قرارداد به ارث رسیده است، باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و فتوکپی مصدق آن از فروشنده اخذ شود و مشخصات فروشنده با مشخصات گواهی مطابقت داده شود در صورتی که فروشنده یکی از ورثه باشد، معامله فقط نسبت به سهم وی صحیح است؛ مگر اینکه بقیه ورثه نیز قرارداد را امضا یا به وی وکالت در فروش داده باشند.
۳٫اگر موضوع معامله مغازه یا ملک تجاری است
حتما قید گردد مالکیت ششدانگ عرصه و اعیان و کلیه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه است یا خیر و این به توافق طرفین بستگی دارد زیرا گاهی سرقفلی قبلا به شخص ثالثی منتقل شده و فقط مالکیت، مورد معامله قرار می گیرد.
۴٫چنانچه ساختمان دارای چند طبقه و در هر طبقه چند واحد احداث شده باشد حتما موقعیت دقیق آپارتمان و بر اساس کد پستی واقعی آن در قرارداد قید گردد.
۵٫نوع ملک (مسکونی، تجاری و اداری) و مقدار سهم خریداری شده و وضعیت عرصه و اعیان ملک (شخصی یا اوقافی بودن) باید قید گردد.
۶٫مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن، مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم گرمایشی و سرمایشی و … قید گردد.
۷٫در موضوع قرارداد باید حتی المقدور کلیّه فروض مختلفی را که ممکن است موجب تغییر موضوع قرارداد شود پیش بینی و قید گردد و چنانچه این پیش بینی از جمیع جهات در قسمت «موضوع قرارداد» میسّر نباشد، باید در قسمت «شروط و توضیحات» این موارد را روشن نمود.
۸٫موضوع معامله از اراضی ملی نباشد
زیرا این املاک قابل تملک خصوصی نیست و حتی با وجود سند مالکیت، این اسناد باطل می شود.
موضوع معامله از اهمیت به سزایی برخوردار بوده و عدم رعایت هر یک از شروطی که در این مطالب به آن‌ها اشاره شد، می‌تواند معامله شما را باطل و تبعات جبران ناپذیری برای شما ایجاد نماید. بنابراین بهتر است قبل از انعقاد هر معامله و قراردادی ابتدا با وکلا متخصص در این زمینه مشورت نموده تا از ورود هرگونه ضرر به خودتان جلوگیری به عمل آورید.
برای مشاوره می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید
