دعوای تخلیه اماکن تجاری

نکات مهم در تخلیه اماکن تجاری

هدف از طرح این مقاله آشنایی با قوانین حاکم بر قرارداد های اجاره افراد از قدیم الایام تا کنون می باشد.

قوانینی مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶. زیرا این قوانین با اینکه سال ها از آن ها گذشته همچنان معتبر می باشد .

مخصوصا در قانون سال ۵۶ که موجران حق تخلیه ملک خود را در سررسید اجاره نداشته اند ، با اجاره ای ناچیز از همان سال ها تاکنون مشکلات زیادی برایشان ایجاد شده. آنها به دنبال راهی برای تخلیه ملک خود هستند.

همچنان قراردادهای اجاره ای وجود دارند که ملکی تجاری بسیار بزرگ در محلی بسیار مناسب کسب و کار با اجاره حتی ماهیانه ۱۰ هزار تومان می باشد. موجر حق تخلیه ندارد مستاجر نیز ملک را تخلیه نمی کند. در این موارد توصیه می شود به وکیل متخصص در این زمینه مراجعه گردد. زیرا در همین قوانین نیز استثنائاتی وجود دارد که یک حقوقدان می تواند شما را نجات دهد .

تعریف و کاربرد 

کاربرد این دعوا در مواردی است که مالک ملکی علیه کسی که منافع ملکش در دست اوست. اعم از مستاجر با قرارداد اجاره. یا کسی که با عقد صلح یا اباحه منفعت و قراردادهای دیگری که منافع ملک به آنها واگذار گردیده است قابل طرح است.

نکات مهم در تخلیه اماکن تجاری

 

 

 

• دادگاه صالح در این دعوا دادگاه های عمومی حقوقی هستند. در دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت دادگاه صالح است نه شورای حل اختلاف. اما در مورد اماکن  مسکونی شورای حل اختلاف می تواند رسیدگی کند.
• طرح دعوای تخلیه باید بعد از انقضا مدت اجاره باشد نه قبل از آن.
• حکم تخلیه ظرف یک هفته باید توسط مامور اجرا اجرا گردد. در موارد عسر و حرج و درخواست مهلت  از سمت مستاجر نهایتا ظرف دو هفته باید اجرا گردد.
• برای گرفتن حکم تخلیه باید سند رسمی بین طرفین (موجر و مستاجر ) تنظیم شده باشد. اگر سند عادی بود دو شاهد آن را امضا نموده باشد .
• در تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی باید دانست که حق کسب و پیشه حقی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به مستاجر تعلق می گیرد . درواقع در پایان اجاره به پاس تلاش و حق السعی مستاجر در محل کسب که منجر به اعتباری برای وی و محل مورد اجاره  گردیده. از طرف موجر به مستاجر داده می شود . 
• حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ پیش بینی گردیده. قبل از اجاره مستاجر به موجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت می کند. هرزمان مستاجر قصد تخلیه داشت موجر باید این مبلغ را به نرخ روز به او پرداخت نماید .
• دقت شود نیازی نیست برای تخلیه ملک موجر برای مستاجر اظهارنامه ارسال کند. در واقع لازم نیست وگرنه ارسال آن نیز ضرری ندارد .

نکات مهم

 

• اجاره از عقود مدت دار است بنابراین عدم قید مهلت و عدم پیش بینی مدت در آن موجب باطل شدن آن است یا قرارداد اجاره مادام العمر یا به مدت عمر مالک یا عمر مستاجر همه این ها موهوم و مهلت پیش بینی نشده است .
• مستندات و قوانین مدنظر در تخلیه اماکن بسته به اینکه اماکن تجاری است یا غیر تجاری ، سند عادی تنظیم شده یا رسمی ملک تجاری است یا مسکونی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ یا سال ۷۶ است همه این موارد در نحوه درخواست تخلیه و صدور اجرائیه آن اثر می گذارد و متفاوت است .
• تاریخ انعقاد عقد اجاره در طرح این دعوا بسیار موثر است قبل از سال ۷۶ تمام اجاره ها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می شود البته قانون روابط موجر و مستاجر سال۶۵ نیز شرایطی دارد که با وجود آن ممکن است حق تخلیه برای موجر باشد .

قانون روابط موجر و مستاجر

سال ۵۶ ممکن است قرارداد اجاره رسمی یا عادی باشد و ممکن است اصلا کتبا قراردادی در بین نباشد و شفاهی باشد اما در قانون سال ۷۶ حتما قرارداد اجاره باید کتبی باشد چه عادی چه رسمی .

• قرارداد اجاره قبل سال ۷۶ اگر به موجب سند رسمی باشد و مستاجر هیچ مبلغ سرقفلی به موجر نداده باشد مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۵ می شود یعنی در این موارد موجر در سررسید اجاره می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد  البته  وجود هر دو شرط دریافت مورد لازم است و اگر هرکدام  نباشد شامل همان قانون ۵۶ شده و موجر در سررسید حق تخلیه ندارد .
• قرارداد های اجاره از سال ۷۶ به بعد همگی مشمول قانون سال ۷۶ می باشند یعنی در سررسید اجاره  موجر می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد ، قرارداد اجاره در این موارد باید حتما کتبی باشد به امضای دو طرف رسیده و دو شاهد معتبر باشد .
• دقت شود قرارداد های اجاره که قبل از سال ۷۶ تنظیم گردیدند و بعدا از سال ۷۶ تمدید شدند نیز همچنان مشمول قانون سال ۵۶ هستند .

 انواع تخلفات مستاجر مشمول قانون سال ۵۶ که منجر به حکم تخلیه می شود

 

مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را که حق کسی و پیشه دارد یعنی قرارداد های اجاره قبل از سال ۷۶ و همچنین مواردی که شامل قانون مصوب سال ۱۳۶۵ نمی شوند را نمی توان پس از انقضای مدت از ملک بیرون کرد و حکم تخلیه خواست مگر تخلف نموده باشد ، از موارد تخلفی که می توان صدور حکم فسخ اجاره یا حکم تخلیه را خواست در این موارد ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بیان داشته

موارد تخلیه

۱_ مواردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال منافع مورد اجاره به دیگری آن را به غیر انتقال دهد  

۲_ موارد احتیاج مالک

۳_ وقتی از محل مورد اجاره در غیر از موردی که در اجاره نامه  قید شده استفاده شود

۴_ مواردی که ملک در معرض خرابی است و قابل تعمیر نباشد

۵_ اگر مستاجر شغل خود را تغییر دهد به  غیر از شغلی که در اجاره  نامه  قید شده یا شغل های مشابه آن

۶_ مستاجر در مورد اجاره  تعدی یا تفریط کند ( دستکاری کردن و ایجاد تغییرات در محل اجاره ) به همین خاطر است که مستاجران سال ۵۶ بعد از چندین سال اکثرا محل مورد اجاره را هنوز به سبک قدیمی نگه داشته اند .

۷_ مواردی که مستاجر اجاره  را پرداخت نکند.

در آخر…

در صورت انجام هرکدام از این تخلفات توسط مستاجر سال ۵۶ موجری که حق تخلیه نداشت می تواند حکم تخلیه بگیرد البته بعد از تاریخ انقضای مدت اجاره و با شرایطی ، زیرا در بعضی از این موارد با وجود اینکه موجر حق تخلیه پیدا می کند باید کل حق کسب و میشه مستاجر را بدهد در برخی موارد نصف حق کسب و پیشه را و در بعضی موارد بطور کلی نیازی به  پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر نیست .

 

با وکیل ملک همراه شوید