تعدیل اجاره بها از جمله اعمال حقوقی است. که طبیعتا همه‌ی شما در زندگی روزانه و عینا قابل مشاهده است. و مشکلات اقتصادی باعث فسار مضاعف بر خانوارها است. از این رو نرخ بهای اهمیت زیادی دارد. پس در نتیجه قانون گذار نیز در خصوص قوانین و مقرراتی را برای بهبود روابط موجر و مستاجر وضع نموده است. که تا حدودی بیشتر به نفع موجران است تا مستاجرین. ما در وکیل ملک می‌خواهیم به بررسی این موضوع و شرایط دعوی آن بپردازیم. با ما همراه باشید.
تعدیل اجاره بها چیست؟
به طور کلی از دو کلمه‌ی تعدیل و اجاره بها تشکیل شده است. در ابتدا بهتر از با مفهوم «اجاره بها» آشنا شویم.(که مطمئنا همه‌ی شما با آن آشنایی دارید، اما برای فهم بهتر مطلب مجدد برایتان تکرار می‌کنیم.) این به این معنای پول و بهایی است که در خصوص اجاره کردن جایی به صاحب آن می‌پردازند. به عبارتی دیگر، مبلغی است که در ازای استفاده نمودن مستاجر از منافع عین مستاجره به موجر می‌دهد. و «تعدیل» به معنی معتدل کردن است. حال تعدیل آن اجاره‌بها به چه معنا است؟ در واقع به این معناست که به درخواست موجر(کسی که اجاره می‌دهد.) یا مستاجر(کسی که اجاره می‌گیرد.) به علت رکود یا معیشت در رابطه با تجدید نظر در اجاره بها است. در نتیجه در اصطلاح حقوقی یعنی که دو طرف قرارداد برای متعادل کردن اجاره‌بها، هر کدامشان می‌توانند اقدام کنند و خواستار آن شوند. اما…
چه چیزی بر این معتدل کردن تاثیر می‌گذارد؟
قطعا افرایش و یا کاهش هزینه‌ها زندگی در تعدیل اجاره بها نیز دتاثیر خواهد گذاشت. پس از این موضوع این را متوجه می‌شویم که موجر می‌تواند در دادگاه به علت افزایش هزینه‌های زندگی درخواست افزایش اجاره‌ای که می‌گیرد را بدهد. و از طرفی دیگر مستاجر نیز می‌تواند به همین علت(افزایش هزینه‌ها زندگی)، درخواست کم کردن اجاره‌ای که می‌دهد را خواستار باشد. اما این درخواست دارای شروطی است که در ادامه به برری آن خواهیم پرداخت.
شرایط درخواست آن به چه صورت است؟
بر اساس ماده‌ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ برای طرح نمودی دعوای آن موجر باید دو شرط زیر را رعایت کند.
- منقضی شدن اجاره بها
قانون ۴ می‌گوید که رابط بین مساجر و موجر را مشروط بر مدت زمان انقضاء آن تعیین کرده‌اند. در این ماده صراحتا به این موضوع اشاره شده است. و برای طرح نمودن دعوا در دادگاه تعدیل اجاره بها انقضاء از الزامات است.
- سپری شدن سه سال تمام
منظور از این مدت زمان، تاریخ شمسی است. یعنی گذشت سه سال از آخرین حکمی که برای معتادل نمودن بهای ملک صادر شده است. همانطور که احتمالا متوجه شده‌اید که برخی از شروط باعث دادن این درخواست نمی‌شود. به عنوان مثال، از بین رفتن شغلی که عین بها برای این هدف به اجاره‌ای داده شده است. و مستاجر نتوانسته باشد که از آن استفاده نماید، ولی در هر صورت موجر(کسی که اجاره می‌دهد) آن را در اختیار مستاجر قرار داده است. در نتیجه طبق قانونی که قانون گذار معیین کرده است در قراردادها تکلیف و حقوق طرفین، از زمان تنظیم نمودن آن عقد تا پایان یافتم مدت آن ادامه خواهد داشت.
شاخص و فرمول محاسبه تعدیل اجاره بها
در واقع یافتن مبنای آن جز کارهای فنی است. و این کار در تخصص داد نیست. که اصولا مشخص نمودن آن به وسیله‌ی دادگاه، به کارشناس مربوطه ارجاع می‌گردد. که معمولا این کار با کارشناسی میدانی و دیدن محل مورد نظر و مقایسه نمودن آن با ملکهای مشابه صورت می‌گیرد. چه زمانی این نظر کارشناس مورد دادگاه واقع می‌شود؟ باید بگوییم زمانی قابل قبول است که همه‌ی عواملی مانند نوع ملک و قدمت آن، مساحت، موقعیت مکانی، بهای قبلی، نوع کاربری، تعمیرات احتمالی توسط قرد مستاجر و… در نظر گرفته و بررسی شده باشد.
فرمول آن:
برای به دست آوردن آن مقدار رهن، باید ارزش کل ملک را بر ۵ و یا ۶ تقسیم نمایید. به طور کلی ملکهای نوساز را بر ۵ تقسیم می‌کنند. اخیرا و در سال‌های جدید مالکان املاک این میزان را بر اساس متراژ آن ملک تعیین می‌نمایند. که با این کار یک عدد بالاتری نسبت به قبلی به دست خواهد آمد.
الزامات اثباتی موجر در دعوی معتدل سازی بهای
- احراز مالکیت نمودن موجر: برای دادن دادخواست تعدیل اجاره بها، مانند هر دعوی دیگر باید دارای مدارک و مستندات و سمت قانونی بوده باشد و آن‌ها را به دادگاه ارائه دهند. احراز هویت مالک نیز با استعلام از اداره ثبت املاک صورت خواهد گرفت. در نتیجه خواهان باید مالک بودن خود را به دادگاه اثبات برساند. تا اقدامات اولیه لازم برای احراز مالکیت انجام دهد.
- اثبات رساندن رابطه استیجاری: برای طرح کردن این دعوی باید این نیز اثبات شود که رابطه‌ی استیجاری بین موجر و مستاجر وجود دارد. که این عمل نیز با قرارداد رهن انجام می‌شود.
- احراز انقضا تاریخ رأی قبلی: با توجه به ماده‌ی قانونی و‌شرایطی که در قسمت‌های قبل ذکر شد. اگر قبلا رایی در این خصوص ارائه داده شده باشد. و سه سال نیز از آن گذشته باشد. با در ضمن اشاره نمودن به مدت و تاریخ منتقضی شدن آن، آن را به اطلاع و آگاه مرجع محترم قضایی برسانند. با اینکه خود مرجع نیز به مسئله‌ها توجه می‌نماید. اما شما نیز به عنوان خواهان دعوای می‌توانید آن را به عنوان مدرک و مستندات ارائه دهید.
مراحل بررسی این دعوی
ابتدا مالک باید درخواست خودش را به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بدهد. تا پس از آن به شعبه صالح ارسال گردد. سپس دادگاه دستور می‌دهد تا کارشناسان به صورت رسمی این موضوع را با دید میدانی بررسی نمایند(که در کمی قبل بررسی کردیم) و اقدامات لازم انجام می‌گردد. نکته‌ی مهمی که باید ذکر کنیم این است که این دعوی یک دعوی مالی است. و باید هزینه‌ی دادرسی دعوای مالی پرداخت گردد. و مدارک لازم برای اثبات نیز در قسمت‌های قبل گفتیم نیز باید به دادگاه ارائه شود. (اگر مایل هستید که بدانید وکیل تخصصی ملکی چه کمکی به شما می کند. و چه نقشی در دعوی ملکی دارد، این صفحه را مطالعه بفرمایید.)
مرجع صالح برای رسیدگی دعوی تعدیل اجاره بها
مرجع رسیدگی برای تعدیل اجاره بها، شورای حل اختلاف است. و در خلاصیت منحصری شورای حل اختلاف قرار دارد. در برخی موارد نیز شورا می‌تواند حکم صادر کند. البته در شرایطی که در اصل عقد منعقد شده بین موجر و مستاجر اختلافی وجود نداشته باشد. منظورمان از این عبارت چیست؟ در واقع یعنی اینکه اختلاف طرفین بر سر میزان و مقدار اجاره‌بها باشد. و نه عقد و قراردادی که بینشان جاری شده است.
در آخر …
قصد ما در مقاله وکیل ملکی این بود که به طور کامل آن را برای شما عزیزان ارائه بدهیم. و به بررسی شرایط و… بپردازیم.
اما نکته‌ی دیگر این است که امروزه تعداد دعوی تعدیل اجاره بها روزه به روز افزایش یافته است. که به طوری همه‌ی این موضوع به وضعیت اقتصادی موجود در کشورمان بستگی دارد. همانطور که در این مقاله بررسی کردیم، اقدامات کارشناسات برای بررسی میدانی و تهیه مدارک برای ارائه به دادگاه و … که امکان دارد کمی پیچیده و سخت به نظر برسد. پس کمک گرفتن از وکیل با تجربه و مشورت گرفتن از ایشان می‌تواند به شما کمک زیادی کند. از این اگر در این زمینه نیاز به راهنمایی و کمک و مشورت دارید؛ می‌توانید با آقای مهدی علیجانی، بهترین وکیل اصفهان ارتباط برقرار کرده و از ایشان راهنمایی بخواهید. در آخر امیدوارم که این مطالب برای شما مفید و مثمر ثمر بوده باشد.
