در ابتدا توضیح مختصری در مورد این دعوا و اینکه در چه مواردی ما نیاز به  طرح چنین دادخواستی داریم ، به نظر می رسد که افراد خصوصا افراد غیر حقوقی اطلاعات خیلی کمی در این زمینه داشته باشند با اینکه آگاهی در این زمینه کم است اما از مباحث بسیار پر کاربرد و مهم در حوزه حقوق املاک است هدف از این مقاله در ابتدا تعریف و کاربرد طرح  دادخواست تجویز انتقال منافع و پیش بینی حالت های مختلف در این دعوا و همچنین ارائه نکات مهم و کاربردی در این زمینه می باشد .

کاربرد و موارد طرح دعوای تجویز انتقال منافع

در اجاره املاک دو قانون بسیار مهم و کاربردی در کشور ما وجود دارد و همچنان نیز معتبر می باشد

۱_ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

۲_ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

درواقع تمامی اجاره های املاک تجاری قبل از سال ۷۶ مشمول قانون سال ۵۶ می شوند و قوانین آن قانون بر آن ها حاکم است و قراردادهای اجاره  سال ۷۶ به بعد مشمول قانون سال ۷۶ می باشند

این دو قانون تفاوت های زیادی باهم داشته

البته قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۵ نیز هست که تحت شرایطی شامل قرارداد های اجاره  میشوند اما دو قانون اصلی و مبنا همان دو قانون مذکور در ابتدا بحث می باشد .

 

 

مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر در سررسید اجاره مکلف نیست ملک را تخلیه کند و موجر نیز نمی تواند فسخ اجاره  یا تخلیه عین مستاجره را مطالبه کند  مگر در موارد خاصی که قانون گذار ذکر نموده در واقع مواردی که مستاجر تخلف نماید آن هم تخلفات تصریح شده در قانون را می توان حکم تخلیه علیه او گرفت که درادامه بحث به این موارد خواهیم پرداخت، دقت شود اما مستاجر به اختیار خود می تواند سر موعد ملک را تخلیه نماید و منعی وجود ندارد .

 اجاره در اجاره های مشمول

قانون سال ۵۶ مربوط به املاک تجاری است نه غیر تجاری یا مسکونی و همچنین به مستاجر مشمول قانون سال ۵۶ به پاس حق السعی و تلاشی که در عین مستاجره انجام داده در پایان اجاره حق کسب و پیشه و تجارت  تعلق می گیرد .اما در قانون سال ۷۶ موضوع کاملا متفاوت است یعنی مستاجر در موعد سررسید اجاره  باید ملک را تخلیه نماید در غیر اینصورت موجر می تواند حکم تخلیه بگیرد و همچنین به  مستاجر سال ۷۶ حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نمی گیرد بلکه مستاجر در ابتدا اجاره  مبلغی را به عنوان حق سر قفلی به موجر می پردازد و در پایان اجاره موجر آن را به نرخ روز به مستاجر می دهد ( دقت شود این حق سرقفلی و حق کسب و پیشه هردو در مورد اجاره املاک تجاری را شامل می شود نه مسکونی) .

 قانون روابط موجر و مستاجر

سال ۵۶ بر خلاف قانون سال ۷۶ اصل بر این است که مستاجر نمی تواند مورد اجاره  را به دیگری منتقل کند اما هر اصلی استثنایی دارد پس اگر در قرارداد اجاره شرط شود و موجر این حق را به مستاجر بدهد مانعی نیست اما در موارد سکوت اصل بر عدم انتقال است ،

اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک هم نخواهد و درواقع راضی نباشد.

به این انتقال به غیر بنابراین مالک باید درمقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را  به او بدهد در غیر اینصورت مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر بدهد و از دادگاه حکم بگیرد و در دفترخانه سند اجاره را به شخص دیگری منتقل کند،  مستاجر جدید قائم مقام مستاجر قبلی است و تمام حق و حقوق او  را خواهد داشت ، دقت شود اگر ظرف ۶ ماه از تاریخ حکم قطعی تجویز انتقال منافع این حکم اجرایی نشود و به دیگری منتقل نشود حکم لغو خواهد شد .

نحوه تنظیم دادخواست و دادگاه صالح

در این دعوا خواهان مستاجر ملک تجاری است که مشمول قانون سال ۵۶ است و حق انتقال منافع مورد اجاره را به دیگری ندارد و خوانده در این دعوا موجر همان  ملک است ، دادگاه صالح نیز دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است ، توصیه می شود قبل از طرح این دعوا در محاکم سعی بر مذاکره  و توافق با مالک شود زیرا با توافق دیگر نیازی به طرح دعوا در محاکم و اتلاف وقت و انرژی و هزینه نمی باشد چون زمانی که مالک  راضی به انتقال منافع ملکش به دیگری باشد یا در مواردی که به این امر رضایت ندارد اما راضی است که حق کسب و پیشه مستاجرش را بدهد.

در مواردی که مالک رضایت به هیچ کدام از این دو مورد نیست مستاجر می تواند با طرح دادخواست حقوقی تجویز انتقال منافع به دیگری از دادگاه صالح حکم بگیرد و اجرا نماید .

پیش بینی حالت های مختلف در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

  • ممکن است با طرح این دعوا مالک راضی به انتقال شود. در این موارد مشکل حل می شود و دیگر نیازی به حکم تجویز انتقال منافع نیست .
  • ممکن است در اثنای رسیدگی مالک راضی به انتقال نشود. اما اعلام نماید حاضر است حق کسب و پیشه مستاجرش را پرداخت نماید. در این موارد دادگاه حکم یه تجویز انتقال منافع نمی دهد. بلکه حکم به تخلیه مستاجر البته پس از پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر می دهد. در واقع شرط حکم  تخلیه را مشروط به  پرداخت حق کسب و پیشه می کند

 

نوشته مرتبط  روش های اثبات مالکیت ملک

  • در مواردی که مالک نه انتقال به غیر را رضایت دهد و نه راضی به پرداخت حق کسب و پیشه شود. در این موارد دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع می دهد .
  • دعوای تجویز انتقال منافع شامل مواردی است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد. بنابراین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است و شامل قانون سال ۷۶ نمی شود. زیرا در این قانون اصل براین است که مستاجر حق انتقال منافع به دیگری را دارد مگر طبق قرارداد اجاره این حق از او سلب شود .

 

نکات مهم

  • مطرح کردن این دعوا در املاک تجاری مصداق دارد نه مسکونی
  • در مواردی که در اثنای رسیدگی به این دعوا خوانده یعنی موجر اعلام نماید تا حق کسب و پیشه مستاجر را بدهد. از طرف دادگاه کارشناس تعیین می شود تا مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین کند. هزینه کارشناسی نیز به عهده موجر است. اگر به نظر کارشناس اعتراضی توسط طرفین وجود داشت می توان درخواست کرد پرونده نزد هیئت کارشناسان برود.

 

 

  • اگر مبلغی را کارشناس تعیین کند و دادگاه نیز حکم بر آن بدهد و موجر آن را نپردازد مستاجر حق انتقال منافع به دیگری را دارد.
  • مستند قانونی در این دعوا مواد ۱۰و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.
  • اگر خواندگان این دعوا بیشتر از یک نفر باشند همگی به صورت مساوی مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا هزینه های دادرسی هستند. 
  • در قانون مدنی نیز به مثابه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مستاجر حق انتقال منافع به دیگری را دارد.
  • در مواقع طرح این دعوا برای جلوگیری از ارائه دادخواست اشتباه دقت کنید. مستاجر کیست و آیا حق طرح این دعوا برای وی وجود دارد یا خیر. زیرا با توجه به مطالب گفته شده هر مستاجری حق طرح این دعوا را ندارد.

 

نوشته مرتبط  کاربری ملک به چه معناست؟آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Call Now Button