رهن چیست؟

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به دین می دهد. به آن شخص که رهن می دهد راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.

همانطوری که ملاحظه می شود وام گیرنده «راهن» وام دهنده را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده می شود را «عین مرهونه» نامیده می شود.

گاهی اوقات ممکن است افراد در مقابل اخذ وام از بانک و یا بدهی از کسی ملک خود را در رهن قرار دهند. در این صورت ممکن است زمانی که وام گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما، طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد ننماید در اینصورت صاحب ملک می بایست در دادگاه حقوقی دادخواستی را تحت عنوان الزام به فک رهن مطرح نماید.

حالتی نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد.

 

حالت دوم

حالت دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده می شود و سازنده متعهد می گردد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در موارد اینچنینی مالک و یا هر فرد ذی نفعی می تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به فک رهن کجاست؟

دادخواست الزام به فک رهن باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد.

در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده عبارتست از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است.

 

نظر بیشتر محاکم در مواردی که تعهد فک رهن بر عهده ی شخصی غیر از بانک مرتهن است، این است که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احدی از خواندگان نیست و دادخواست مورد نظر صرفاً به طرفیت مالک و متعهد باید مطرح گردد.

 

اما بعضی دیگر مخالفند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح گردد. در هنگام طرح دعوا، باید همه مدارک لازم را پیوست دادخواست نمود.

این مدارک می توانند به شرح زیر باشند:

 

  • قرارداد فروش ملک و مبایعه نامه
  • قرارداد مشارکت
  • پايان كار
  • صورتمجلس تفكيكي
  • گواهي دفترخانه
  • استعلام ثبتی

 

چنانچه پایان کار و صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشند خواهان می تواند الزام این دو از خوانده را هم در دادخواست مطرح و از دادگاه درخواست نماید.

نحوه اجرای رای

بعد از صدور رأی دادگاه به نفع خواهان، ده روز به خوانده مهلت داده می شود که فک رهن نماید. ممکن است خوانده از اجرای حکم خودداری نماید. در اینجا خواهان می تواند برابر ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی از دادگاه درخواست فروش اموال خوانده را بنماید  و با فروش اموال، از آن محل، نسبت به فک رهن اقدام نماید.

 

چنانچه خوانده یا همان محکوم علیه قادر به تأمین وجه لازم جهت ادای دین نباشد در این صورت خواهان یا محکوم له می تواند، اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار نموده و فک رهن کند. سپس بدون نیاز به دریافت حکم جدید از دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه اقدام و یا حکم جلب وی را دریافت نماید.

 

ممکن است خواهان یا محکوم له نزد خود مبلغی از قرارداد و مبایعه نامه به عنوان ثمن متعلق به محکوم علیه داشته باشد. در این صورت وی می تواند بدون نیاز به حکم جدید  هزینه های فک رهن را از مبلغ مذکور کسر و آن را پرداخت کند.

 

نوشته مرتبط  عقد معین و عقد نامعین

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم نماید. بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

 

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

 

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

 

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

 

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

 

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

 

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۲۶۷ قانون مدنی

 

ایفای دین از جانب غیر مدیون هم جایز است. اگر چه از طرف مدیون، اجازه نداشته باشد. ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند، اگر با اذن باشد، حق مراجعه به او دارد. وگرنه حق رجوع ندارد.

 

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

 

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند.

 

در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق حق‌الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

 

تبصره: در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

 

 

 

ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

 

هرگونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف شده باطل و بدون اثر است.

 

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۳۲۳ مورخ ۹۱/۱۱/۷ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

 

 

در دعوای تقاضای فک رهن و انتقال ملک به خریدار، صدور رای الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست؛ چون او قانونا اختیار فک رهن را ندارد.

 

رای شماره ی ۳۶۶ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوای فک رهن نیازی به طرف قرار دادن بانک مرتهن نیست.

 

رای شماره ی ۸۲۴ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مرتهن خواهان تنظیم سند رسمی ملک در رهن به نام خود باشد، این دعوی به دلیل عدم تضرر به حقوق اشخاص ثالث، مسموع است.

 

نوشته مرتبط  خیانت در امانت چیست؟ + قوانین مجازات آن

 

 

رای شماره ۱۰۶۲ مورخ ۸۷/۷/۳۰ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اصولا تهیه ی مقدمات لازم جهت انتقال سند رسمی املاک از جمله فک رهن بر عهده ی فروشنده است و تحمیل این تکلیف قانونی بر خریدار، توجیه منطقی ندارد.

 

 

 

رای شماره ی ۱۹۸۰ مورخ ۸۵/۱۲/۲۸ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای الزام به فک رهن، جایز است؛ زیرا در عرف رایج و متداول در جامعه، اغلب ساختمان ها دارای تسهیلات بانکی و در رهن بانکها می باشند.

 

بنابراین از آن جا که پرداخت دین از جانب مدیون یا غیر آن به لحاظ ماده ی ۲۶۷ همان قانون، بدون اشکال است. مبانی قانون یاد شده، امکان الزام به فک رهن قبل از انتقال رسمی ملک را توصیه می کند.

رأی شماره ی ۸۲۳ مورخ ۸۰/۴/۱۹

دادگاه بدوی نظر به این که خواندگان اشعاری، اقرار به وقوع بیع و نقل و انتقال پلاک موضوع دعوی دارند.

حتی مبیع را به تحویل خریدار خواهان داده اند و نظر به این که فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در محضر اسناد رسمی از تعهدات قانونی و قراردادی خوانندگان موصوف می باشد.

در نهایت این که پس از حصول مالکیت خواهان بر آپارتمان موضوع دعوی و تصرف وی و پس از اخذ دیون بانک مرتهن از متعهدین (خواندگان اشعاری) عملیات اجرایی بانک جهت وصول مطالبات، برخلاف قانون می باشد.

 

علی هذا مستند به مواد ۱۰ و ۲۱۹ الی ۲۲۳ قانون مدنی و ماده ی ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خوانندگان را به فک رهن با پرداخت دیون مرتهن و تنظیم سند رسمی مشاعی در حق خواهان راجع به خواندگان ردیف اول الی چهارم، محکوم و نیز ابطال عملیات اجرایی بانک مرتهن را صادر و اعلام می کند.

 

 

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۸۰۳۷ مورخ ۶۷/۱۱/۲۴ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجراییه، معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است، عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال، موکول به پرداخت طلب مرتهن است و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه کرد، می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محکوم علیه (راهن) مراجعه کند.

 

نشست قضایی استان مازندران، آذر ماه ۱۳۸۴

الف) با توجه به رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ – ۱۳۷۶/۸/۲۰ .

هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی. نظر به این که راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن و فروش مالی که در رهن بانک است، اجلی دلیل تصرف در رهن است که با حقوق بانک منافات دارد.

 

در نتیجه على الاصول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد. مسموع نبوده و اقتضای مورد مسدور قرار، عدم استماع دعوا و رد آن است.

 

ب) با عنایت به مقررات ذیل ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی.

چنان چه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن با انتقال مرهونه موافقت کند و منتقل الیه کماکان به ادامه ی رهن تراضی کند.نظر به مراضات حاصله، صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن، امکان پذیر خواهد بود.

 

نتیجه گیری:

در عین حال چنان چه از مفاد و مدلول قرارداد تنظیمی بین طرفین (فروشنده و خریدار) استنباط شود.

وقتی طرفین معامله در هنگام انعقاد قرارداد یا اطلاق آن تعهد قطعی فروشنده بر آزاد کردن ملک داشته باشند. سپس انتقال رسمی آن به خریدار احراز شود، منعی وجود ندارد. که خواهان دعوا، مقدمتا الزام فروشنده را به وفای به عهد و فک رهن از ملک و آزاد کردن آن و پس از فک رهن، انتقال رسمی به خود، تقاضا کرده باشد.

 

 

با ما همراه باشید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Call Now Button