تغییر کاربری 

تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند. برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی‌ کند. بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.

کاربری زمین 

کاربری زمین به معنای چگونگی استفاده از زمین می باشد. به عبارت دیگر بنا به نیاز ها و مقتضیات هر منطقه زمین های آن به کاربرد های مختلفی اختصاص داده می شود. برای مثال، زمین های شهری به کاربرد های مسکونی، تجاری، صنعتی و استفاده های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) تقسیم می شوند.

برنامه ریزی برای کاربری زمین شهری، یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شـهری بـر اسـاس خواستها و نیازهای جامعه شهری. این برنامه ریزی در عمل، هسته اصلی برنامه ریزی شهری اسـت و انـواع اسـتفاده از زمین را طبقه بندی و مکانیابی میکند.

انواع کاربریِ زمین را بدانیم

•  کاربری مسکونی: به ساختمان‌ها و زمین‌هایی گفته می‌شود که برای سکونت افراد و خانواده‌ها از آنها استفاده می‌شود. کاربری مسکونی شامل آپارتمان‌ها، خانه‌های ویلایی و املاک کلنگی است.
• کاربری اشتغال: شامل مراکز صنعتی، نواحی تجاری و خـدمات گونـاگون اداری، نظـامی، بهداشـتی و آموزشـی بزرگ، بازارها.
• کاربری اوقات فراغت: شامل مراکز تفریحـی، ورزشـی و فرهنگـی (ماننـد مـوزههـا، سـالنهای تئـاتر، سـینماها،
• کتابخانه ها، مساجد، پارکها، ورزشگاهها و گردشگاهها).
•  کاربری حمل و نقل: شامل راههای اصلی، فرعی و دسترسی، پلها، پارکینگها، ایستگاهها، فرودگاهها، ترمینالها یا پایانه ها، انبارها.
• کاربری کشاورزی

در کاربری خدماتی نیز مانند تجاری می توان کسب در آمد داشت. اما تفاوت آن با تجاری این است که زیر نظر شهرداری یا دیگر ادارات است. هنگامی که شخص تصمیم به تغییر کسب و کار می گیرد باید هزینه ای بابت این تغییر به مرجع مورد نظر پرداخت کند

طرح های شهری

طرح های شهری عبارتند از طرح های بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های شهری در نظر گرفته می شود.

برای مثال، در سال ۲۰۲۱، شهرداری تهران طرح جامع شهر تهران را اعلام کرد که در آن به برنامه ریزی و توسعه شبکه حمل و نقل عمومی، توسعه فضای سبز، بهبود کیفیت هوای شهر، بهبود کیفیت زندگی شهروندان و … پرداخته می شود.

طرح کاربری زمین شهری، یکی از ابزارهای مهم برای دستیابی به اهداف کلان اجتماعی، اقتصادی و کالبدی است.

محتوی طرح کاربری زمین

طرح کاربری زمین، بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گوناگون کاربری های شهری (ماننـد مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) را تعیین میکند. عـلاوه بر تعیین نوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا «تراکم» استفاده های متفاوت نیز اهمیت دارد.

مطابق قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحی بعداز آن هرگونه تغییر کشاورزی جرم است. اگر بصورت غیر قانونی تغییری در زمین زراعی داده شود علاوه به قلع و قم بنا به جریمه نقدی از یک تا ۳برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف است، محکوم میشود.

تغییر کاربری زمین کشاورزی

۱-تحویل مدارک مورد نیاز برای ساخت زمین کشاوری به جهاد کشاورزی شامل مجوز تاسیس و مدارک مالکیت.

۲-ارائه نقشه عرصه به همراه نظریه اداری کل محیط زیست استان، جواب داستگاه های مربوط در چهارچوب ماده هفت مدیریت جهاد کشاورزی میباشد.

۳-تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز باغ ویلا توسط جهد کشاورز ی و ارسال آن  به مدیریت امور زمین های استان.

۴-گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی، در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی ثبت میگردد.

۵- تقاضا در نوبت دستور کار کمیسیون قرار میگیرد.

۶-طرح پرونده در کمیته کمیسیون و در صورت لزوم بازدید اعضا کمیته کار از اراضی و اعلام نظر کارشناسی که توسط دبیر خانه کمیسیون مستقر در مدیریت در امور اراضی صورت میگیرد.

۷-طرح پرونده در کمیسیون، تبصر۱ ماده قانون ۱ حفظ کاربری زمین های کشاورزی، باغ، و اعلام نظر کمیسیون در مورد درخواست تغییر کاربری توسط دبیر خانه کمیسیون مستقر در مدیریت اراضی.

۸-موافقت یا  مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری زمین کشاورزی به باغ ویلا  به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبیر کمیسیون اعلام میشود.و در صورت موافقت مجوز لازم صادر میشود. اگر نیاز به عوارض باشد  پرونده توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع میشود.

۹- نظر کمیسیون به دبیرخانه کمیسیون و به متقاضی به جهت واریز مبلغ است.

مدارک لازم برای تغییر کاربری ملک مسکونی

• تمامی مدارک شناسایی مالک ملک و یا نماینده قانونی ایشان 
• سند ملک (اصل آن)
• آدرس و مشخصات ملک
• فیش ها و مدارک  عوارض شهرداری و مالیات ها 
• جدید ترین نقشه ملک که برای با کاربری جدید طراحی شده است
• مجوزهای مورد نیاز برای تغییر کاربری از سازمان های زیربط

 تغییر کاربری ملک مسکونی

1. مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان، مراجعه به دفتر خدمات نوسازی  و پر کردن فرم درخواست کاربری قدیم و کاربری جدید.

2. فرستادن بازرس برای بررسی ملک مورد نظر.  بررسی شرایطی نظیر پهنای کوچه یا خیابانی که ملک در آن مستقر شده و یا موقعیت سایر ساختمان ها نسبت به این ملک. 
3. صدور دستور نقشه جدید  متناسب با کاربری جدید توسط  دفتر خدمات نوسازی. مشخصاتی از ملک و فضای شهری اطراف آن، همچنین تعداد طبقات جدید، سطح اشغال و حدود فضا های مختلف مانند پارکینگ و نور گیر و… در این دستور نقشه مشخص شده است. اگر مالک نسبت به این  نقشه اعتراض داشته باشد باید  اعتراض خود را بیان کرده  و آن را پیگیری نماید.
4. طراحی نقشه، توجه شود  که در حین بازسازی ملک از طریق مراجع مربوطه بررسی هایی صورت می گیرد. در صورتی که در ساخت ملک تخلف مشاهده شود، طبق قوانین با مالک برخورد خواهد شد.

5.  پروانه ساخت از دفتر خدمات نوسازی سازمان بعد از اینکه نقشه را با دستور اجرا شده کنترل کرد، پروانه را صادر خواهد کرد.

تغییر کاربری از طریق نوسازی

 یکی از روش‌های تغییر کاربری است. برای تغییر کاربری زمین از طریق نوسازی، شما باید عوارض ساختمان را به شهرداری پرداخت کنید و سپس به ادارات لازم مراجعه کنید و مدارک لازم را تکمیل کنید. سپس باید به دفتر خدمات نوسازی ناحیه مراجعه کنید و درخواست نوسازی جدید خود را ثبت کنید. سپس بازرسی شهرداری ملک و مدارک آن را بررسی می‌کند و در صورت تایید، دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید توسط دفتر خدمات نوسازی صادر می‌شود. در نهایت، شما باید نقشه اصلی را با رعایت دستور تهیه نقشه تهیه کنید.

مرجع صالح تغییر کاربری پلاک ثبتی و املاک و اراضی زراعی و باغها

 تغییر کاربری پلاک ثبتی در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است و هیچ نهاد دیگری صلاحیت انجام این عمل را ندارد.

تغییر کاربری املاک در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ایران می باشد و شهرداری مکلف به اجرای مصوبات کمیسیون مزبور بوده و خودش هیچ اختیاری در تغییر کاربری املاک نداردو خوانده قرار دادن شهرداری و دستگاه اجرایی فاقد وجاهت قانونی است.

  به دلالت بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری صرفا صدور پروانه احداث بنا را عهده دار میباشد.

 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها ممنوع می باشد و در موارد استثنایی با صدور مجوز از سوی وزارت جهاد کشاورزی امکان تغییر کاربری آنها وجود دارد. حسب قسمت اخیر تبصره ۲ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ تغییر کاربری اراضی ممنوع و در روستاها طبق ضوابطی که وزارت جهاد کشاورزی در رای تعیین می کند مجاز می باشد.

مرجع تغییر کاربری اراضی زراعی خارج از محدوده شهرها

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها تنها در موارد ضروری به تشخیص کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها امکانپذیر می باشد.

مرجع صالح صدور پروانه ساختمانی برای اراضی خارج از محدوده شهر

به موجب ماده ۱ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها از تاریخ تصویب این قانون به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری از آن تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک جز در موارد ضروری ممنوع می باشد. مطابق تبصره یک ماده قانونی مذکور تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی موصوف در هر استان به عهده کمیسیون موضوع این تبصره می باشد. بر اساس ماده ۹ آیین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها هرگونه ساخت و ساز مستلزم اخذ مجوز قانونی به صورت پروانه ساختمانی از بنیاد مسکن براساس طرح های هادی تعریف شده برای منطقه می باشد.

 مرجع صالح رسیدگی به بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی

در بزه این موضوع میزان جزای نقدی نسبی بوده و مجازات درجه هفت محسوب می شود و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه کیفری دو است.

مرجع صالح رسیدگی به اعتراض نسبت به حکم صادره در تغییر کاربری اراضی زراعی

رسیدگی به اعتراض نسبت به حکم صادره در باب این بزه صرف نظر از میزان جزای نقدی و با توجه به میزان حبس مقرر در قانون، در صلاحیت دادگاه تجدیدنظر استان است. آنی بودن جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی و باغها مستندات: ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۳/

حسب ماده ۳ قانون اصلاح قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی در بزه تغییر غیر مجاز کاربری دربار نخست مرتکب به جریمه نقدی محکوم می شود و در صورت تکرار جرم علاوه بر پرداخت حداکثر جزای نقدی به حبس از یکماه تا شش ماه نیز محکوم می گردد. در مواردی که مجازاتها متعدد باشد بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی ، مجازات حبس ملاک تشخیص مجازات اشد است.

ملاک وقوع بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغها، زمانی است که مرتکب با انجام اقدامات اولیه، زمین را از حالت زراعی یا باغ خارج نماید هرچند تکمیل آن در سنوات بعد صورت گرفته باشد.

 تغییر کاربری زمین زراعی داخل حریم شهر

قرار داشتن زمین زراعی در داخل حریم شهر،مجوز تغییر کاربری آن نیست. ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها- طبق ماده ۱ قانون کاربری اراضی زراعی و باغ ها تغییر اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد بنابراین قرار داشتن زمین زراعی در داخل حریم شهر مجوز تغییر کاربری آن نمی باشد.

 اعتبار گزارش جهاد کشاورزی در خصوص تغییر کاربری اراضی و باغها

در بزه تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی و باغها، گزارش اداره جهاد کشاورزی به منزله گزارش کارشناس رسمی دادگستری است.

بزه تغییر کاربری غیرمجاز در اراضی واقع در طرح هادی

اراضی واقع در طرح هادی روستایی، از شمول مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ خارج است.

مستندات: تبصره ۵ ماده ۱ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۳/۳۱- که مقرر می دارد: اراضی داخل محدوده قانونی روستا های دارای طرح هادی مصوب مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می باشد.

 استثنائات بزه تغییر کاربری اراضی زراعی

انجام اقدامات تکمیلی که لازمه و مکمل زیر ساختها و تاسیسات مورد نیاز تولیدات بخش کشاورزی است من جمله احداث اتاق نگهبانی و سرایداری .و سرویس بهداشتی و انبار علوفه و بهار بند، تغییر کاربری محسوب نمی شود. همچنین احداث دامداری، مرغداری و محل پرورش ماهی، به دلیل بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی، از مصادیق بزه تغییر کاربری اراضی به شمار نمی آید.

نظر باینکه احداث دامداری و مرغداری و پرورش ماهی و …. وفق مقررات تبصره ۴ الحاقی به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی است، تغییر کاربری محسوب نمیگردد. از طرفی انجام اقدامات تکمیلی که لازمه و مکمل زیر ساختها و تاسیسات مورد نیاز تولیدات بخش کشاورزی است، منجمله احداث اتاق نگهبانی و سرایداری و انبار علوفه و بهاربند در حکم مقررات تبصره فوق الذکر بوده و تغییر کاربری محسوب نمیگردد.

 عناصر متشکله بزه تغییر کاربری اراضی زراعی

خارج بودن زمین از محدوده قانونی شهرها، شهرک ها و روستاها،زراعی بودن و تغییر کاربری آن بدون مجوز، از عناصر متشکله بزه تغییر کاربری اراضی زراعی است.

 مصداق بزه تغییر کاربری اراضی زراعی با احداث فنس 

احداث پی به منظور فنس کشی، مصداق بزه تغییر کاربری اراضی زراعی نیست.

 تغییر کاربری اراضی فاقد آب و دارای مساحت کم

اراضی که دارای مساحت اندک و فاقد آب لازم جهت کشاورزی هستد،زراعی محسوب نشده و بزه تغییر کاربری اراضی زراعی در خصوص آن ها محقق نمی‌گردد.بزه تغییر کاربری اراضی زراعی، مشمول مقررات مرور زمان تعقیب است.

 تعیین جریمه بابت تغییر کاربری از مسکونی به آموزشی

استقرار واحدهای اموزشی در کاربریهای مسکونی بلا مانع است لذا تعیین جریمه در تبدیل مسکونی به آموزشی فاقد توجیه قانونی است.

دائر کردن آموزشگاه از دائره شمول مقررات قانون تأسیس مدارس غیر انتفاعی خارج است و تأسیس آموزشگاه جهت آموزش حرف و فنون و مطالب علمی و فرهنگی و هنری که موجب پیشرفت علوم و فنون توسعه فرهنگی و اجتماعی و اقتصادی می شود نوعاً تجاری محسوب نمی شود.

ماهیت اینگونه فعالیتها و اشتغال به تعلیم علم و فن و حرفه در هیچ یک از منصوصات قانونی تجارت تلقی نمی شود، النهایه دائر کردن آموزشگاه در مکان غیرتجاری مجاز می باشد. منتهی جواز تأسیس مطلق نیست و مقید به قیود و شرایطی است که در هر حالت باید رعایت شود.

از جمله این قیود می‌توان رعایت سرانه جمعیت، رعایت و دسترسی مناسب به شوارع، دائر کردن آموزشگاه در ساختمانی مستقل، اعلام به شهرداری و پرداخت عوارض قانونی، نداشتن مشکل ترافیکی و مزاحمت محیطی برای مجاورین محل از جمله این قیود است که نقض هریک از این قیود و شرایط کمیسیون تبصره یک ماده صد قانون شهرداری را مجاز می دارد.

با توجه به قانون اصلاح قانون تأسیس مدارس غیرانتفاعی ، با تصویب هیئت نظارت استانی آموزش و پرورش ، استقرار مدارس در کاربریهای مسکونی بلامانع بوده.

الزامات تغییر کاربری در واحدهای آپارتمان مسکونی

در مجموعه های آپارتمانی چنانچه واحد یا واحدهایی تبدیل به اداری و تجاری شوند، رعایت قانون تملک آپارتمان ها در مورد آنها الزامی است. به نحوی که هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل به وجود آورد.

وفق بند ۴ صورتجلسه ۳۳۶ کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب ۱۳۶۶/۲/۷ در مجموعه های آپارتمانی چنانچه واحد یا واحدهایی تبدیل به اداری و تجاری شده باشند، رعایت قانون تملک آپارتمان ها در مورد آنها الزامی است و وفق ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها هیچیک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل بدهند.

استفاده تجاری از کاربری های غیرتجاری

استفاده تجاری از قسمت هایی از ملک که در پروانه ساختمانی کاربری غیر تجاری دارد تخلف محسوبمیشود.  قابل رسیدگی در کمیسیون ماده صد و حسب مورد مستوجب تعیین جریمه یا تخریب خواهد بود.

 تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی

مالک مجاز به تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی نمیاشد.

تأثیر عدم اجرای طرح های دولتی و شهرداری بر کاربری اراضی

 از آنجائیکه “طرح” دارای معنایی متفاوت و اخص از “کاربری” بوده به این صورت که:

• کاربری در قالب طرح تفصیلی مصوب است و نیازی به تصویب مجدد ندارد، در حالی که طرح مستلزم تصویب است و
• کاربری نیازی به اعلان ندارد. چرا که در قالب طرح تفصیلی تدوین و اعلان شده است.  هر طرح پس از تصویب جهت اطلاع عموم نیازمند اعلان است، بنابراین عدم اجرای طرحهای مصوب به معنای الغای کاربری اراضی مربوطه نیست،

مستندات: ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها-تبصره ۱ ماده ۱ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۳/۳۱-

قطع نظر از اینکه صدور پروانه ساخت بنا در ملک مشاعی بدون اذن شریک دیگر مخالف مواد ۴۷۵ و ۵۷۹ قانون مدنی است، نظر به اینکه،

 اولاً- تعیین کاربری بر اساس مطالعات پایه ای در جهت شناخت از شهر و آشنایی با نحوه پراکندگی فعالیت شهری استوار است. در برنامه ریزی شهری بر اساس نوع کاربری آن نظیر تجاری، آموزشی، فرهنگی، مذهبی، توریستی، درمانی، بهداشتی و غیره با اجازه حاصله از ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۵۱ به وسیله کمیسیون پیش بینی شده در این ماده تعیین می شود.

متعاقب آن بنا به تکلیف مقرر در بند ۳ ماده ۲ قانون مذکور به عنوان طرح جامع شهری مورد بررسی و تصویب نهایی قرار می گیرد. بر همین اساس صدور پروانه ساختمان برخلاف کاربری تعیین شده امکان پذیر نمی باشد. به بیان دیگر وظیفه عام شهرداری در صدور پروانه ساختمانی با نقشه جامع شهر تخصیص می خورد.

ملاک تحقق بزه تغییر کاربری اراضی

ملاک تحقق بزه تغییر کاربری اراضی، میزان سطح اشغالی از زمین است. تخلف در افزایش طبقات بنای موجود در زمین،تخلف ساختمانی بوده و مصداق تغییر کاربری اراضی نیست.

تغییر کاربری ملک از تولیدی- صنعتی به انباری- تجاری

استفاده قبلی مالکین از پلاک ثبتی به صورت تولیدی- صنعتی مانع از این نمی شود که ایشان پس از مدتی کاربری ملک را به انباری- تجاری تغییر دهند.

 تغییر کاربری اراضی زراعی در حریم راه ها و راه آهن

 اراضی واقع د رحریم راه ها و راه آهن از شمول مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها خارج میباشد. در حوزه نظارت وزارت راه و ترابری است.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید. 

سخن آخر

در این مقاله سعی کردیم تا شما را تا حدودی با تغییر کاربری ملک آشنا کنیم. و مدارک لازم و همچنین مراحل رو قدم به قدم بررسی کنیم. در صورتی که شما عزیزان در این حوزه نیاز به مشاوره و راهنمایی های بیشتری دارید می توانید با ما در ارتباط باشید.

این مطالب را از دست ندهید ***

 شرایط قانونی خرید ملک رهنی چیست؟

نکاتی که باید درباره خرید و فروش املاک وکالتی بدانید

نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه برای خریدار و فروشنده

برای اطلاعات بیشتر می توانید با وکیل ملک در ارتباط باشید.

گروه وکلای دادشید