سلام خدمت همه‌ی شما همراهان عزیز. خیلی خوشحالم که با یکی دیگر از مقالات کاربردی از سایت وکیل ملک در خدمت شما عزیزان هستم. در اجاره یا رهن منزل اگر قرارداد بین طرفین تمدید نگردد بعد از اتمام قرارداد باید تخلیه را مد نظر داشت. اما بعضا بنا به دلایلی این کار صورت نمی‌گیرد. شاید مستاجر جای مناسبی پیدا نکرده باشد.(که این دلیل در بعضی موارد کاملا طبیعی است). اما گاهی وی ادعا می‌کند که تاریخ در قرارداد اشتباه ثبت شده. در این صورت مالک اصلی به ناچار باید از طریق مراجع قضایی اقدام کند. ارتباطات بین موجر و مستاجر در طول زمان بسیار چالش‌برانگیز بود. به همین خاطر قانون‌گذار می‌بایست بخشی از قانون مدنی را به مبحث اجاره اختصاص دهد. در این مقاله قصد دارم به یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی یعنی تخلیه‌ی ملک بپردازم. با من همراه باشید.
شرایط حکم تخلیه‌ی فوری مستاجر
دستور تخلیه‌ی واحد مسکونی یا تجاری زمانی تصدق دارد که قرارداد طرفین از سال ۷۶ به بعد و مطابق قانون مدنی منعقد شده باشد. شرایطی وجود دارد که موجر حق استفاده از این حکم را دارد. چنانچه یکی از این قوانین نباشد، شرایط تخلیه‌ی فوری ملک توسط مستاجر صلب خواهد شد.
- حتما باید اجاره‌نامه مدت‌دار باشد. بعنی شروع و پایان آن مشخص باشد.
- تنظیم دو نسخه از اجاره نامه. ( هر دونسخه با امضای موجر و مستاجر مورد توافق قرار گیرد).
- هر دو اجاره‌نامه باید توسط دو شاهد عاقل و بالغ امضا گردد.
- مبلغ پول پیش یا ودیعه به مستاجر پرداخت گردد یا به حساب دادگاه به صورت امانت واریز گردد.
- اتمام زمان اجاره‌نامه.
- مالکیت موجر یا ذی نفع بودن وی نسبت به ملک باید اثبات گردد.
نحوه‌ی تخلیه‌ی ملک بر اساس نوع سند
اجاره‌نامه‌ها معمولا به دو شکل سند عادی یا رسمی منعقد می‌گردند. بر مبنای ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، « اسنادی رسمی صرفا در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده‌اند» بنابراین اسنادی که در بنگاه‌ها یا با توافق بین دو شخص منقعد می‌گردند عادی هستند. اگر قرارداد به شکل عادی بود ضمن وجود شرایط و قوانین ذکر شده و پیان مدت اجاره، اگر مستاجر از تخلیه خودداری کند، بنا به خواست مالک اصلی یا قائم مقائم وی با ارائه‌ی دادخواست، دستور تخلیه‌ی فوری توسط دادگستری صادر می‌گردد. معمولا اجرای احکام و صدور حکم مربوطه ظرف یک هفته انجام خواهد شد. اگر قرارداد به شکل رسمی باشد، بعد از پایان مهلت قرارداد و عدم جابه‌جایی مستاجر بنابر درخواست موجر یا قائم مقام وی، حکم تخلیه‌ی فوری توسط دایره اجرای ثبت صورت می‌گیرد.
نحوه تخلیه‌ی فوری ملک+ نقش مشاور
برای انتقال از واحد مسکونی یا تجاری در زمان معین الزاما قرارداد باید مطابق قانون و شرایط باشد. توصیه می‌کنم قبل از اقدام حتما در این زمینه با شخصی با تجربه در این حوزه مشورت کنید. با هم برسی کنید که بر چه اساسی وی واحد را ترک نکرده یا چه اقدامی انجام داده است که باید تخلیه‌ی فوری صورت بگیرد. موارد مهمی که از طریق قانون سریعا می‌توان برای خالی کردن واحد در نظر گرفت شامل: پایان مدت قرارداد، عدم پرداخت بهای اجاره به صورت سه ماه متوالی، شخص بدون اجازه‌ی مالک اصلی ملک را به شخص دیگری انتقال داده باشد و ملک را به هدف انجام کارهای غیر قانونی و غیر شرعی اجاره گرفته باشد. اگر یکی از موارد ذکر شده مطابق قانون بوجود آید می‌توان حکم خالی کردن فوری ملک را بنا به تقاضای مالک اصلی یا وکیل وی انجام داد.
مراحل اخذ حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم تخلیه
درخواست حکم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌گردد و اگر دعوا در ارتباط با اموال عمومی و دولتی نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می‌گیرد. در ارتیاط با خالی کردن واحد به صورت بدون هیچ فوریتی قاضی شورای حل اختلاف بعد از تعیین وقت به صادر کردن حکم تخلیه می‌پردازد بعد از قطعیت حکم و سپس صدور اجرائیه شرایط اجرا توسط ماموران کلانتری وجود خواهد داشت. در ارتباط با خالی کردن واحد تجاری یا مسکونی ضمن محدودیت زمان، اگر تمامی شرایط قانونی مد نظر باشد دستور تخلیه صادر می‌گردد و ابلاغیه‌ای به مستاجر ارائه می‌گردد که سه روز فرصت برای ترک ملک را دارد. اگر به دلایلی شرایط جابه‌جایی برای وی فراهم نبود فقط یکبار می‌تواند تقاضای فرصت داشته باشد. در این صورت مقام قضایی برای یک نوبت یکماهه به او فرصت خواهد داد.
مدارک لازم جهت اقدام قانونی
۱٫عکس مصدق سند مالکیت
۲. عکس مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ
۳.عند اللزوم استعلام ثبتی
۴. وکالتنامه
هزینه دادرسی حکم تخلیه
خالی کردن واحد یکی از دعوای غیر مالی است. بنابراین هزینه‌ی دادرسی بر مبنای غیر مالی محاسبه می‌گردد که بسیار ناچیز است. اما طبق قوانین مالک باید مبلغ اجاره را قبل از ثبت دادخواست در صندوق دادگستری به امانت بگذارید. سپس برای ثبت دادخواست اقدام کند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
- دستور تخلیه بسیار سریع‌تر صورت می‌گیرد. زیرا در قالب دستور قاضی است و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و صادر کردن حکم نیست.
- بعد از ابلاغ دستور تخلیه واحد تجاری یا مسکونی، مستاجر موظف است طی سه روز بعد از تاریخ ابلاغیه‌ی دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به جابه‌جایی اقدام کند. در صورتی که در ارتباط با حکم تخلیه ۱۰ روز بعد از تاریخ ابلاغ اجرائیه می‌باشد.
۳- در صدور دستور تخلیه برخلاف حکم الزاما باید مدت اجاره به اتمام برسد.
نتیجه‌گیری:
تخیله‌ی واحد تجاری و مسکونی با توجه به سال اجاره‌نامه و نحوه‌ی توافق طرفین به روش‌های متفاوتی انجام می‌شود. همان طور که قبلا اشاره شد از سال ۷۶ بخشی از قانون مدنی به این موضوع اختصاص یافت. از همان سال اگر قرارداد توسط امضای دو فرد عاقل و بالغ مورد تایید قرار گرفته باشد و مدت زمانی هم تعیین گردد، امکان دستور تخلیه‌ی فوری حتما وجود خواهد داشت. در غیر این صورت نیاز به صدور حکم تخلیه می‌باشد. برای صدور هریک از این حکم‌ها توصیه می‌کنم حتما از وکلا و مشاوران مربوطه به آن حوزه مشورت بگیرید تا از صرف زمان و هزینه‌های اضافی آینده جلوگیری گردد.
صحبت پایانی
درک بعضی از قوانین اجاره کمی دشوار است. بنابراین در هر مورد برسی و استدلال‌های حقوقی مناسبی در دادگاه می‌طلبد. بنابراین توصیه می‌کنم با مشاور متخصص در این زمینه راهکار بطلبید. شما می‌توانید از طریق تیم قوی و حرفه‌ای وکیل ملک در حوزه موارد مرتبط با اجاره‌ی ملک مشورت بگیرید. تیم ما در تمامی شرایط پشتیبان شما خواهد بود.
